Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконная перепланировка квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если Вы хотите узаконить незаконную перепланировку, то есть ремонт, выполненный с нарушениями закона, то сделать это не удастся и для этого лучше никуда не обращаться совсем, дабы лишний раз её не «светить». Разве что, как мы уже говорили, можете позвонить нам и, возможно, что-то удастся придумать с её согласованием.
Коротко о перепланировке квартиры
- Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
- Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
- Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
- Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.
Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов осуществить покупку такой квартиры и взять всю ответственность за её перепланировку на себя. Многих покупателей такая продажа отпугивает и они не хотят идти на такие условия сделки. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, покупатель должен иметь «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры в ипотеку. Поэтому продавать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче.
Однако, в общем, продать жилье с несогласованной перепланировкой возможно. При продаже такого жилья каких-либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет. В договор купли-продажи это как-то отдельно не вписывается.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Чтобы вникнуть в глубину вопроса, давайте сначала разберемся, что же подразумевает под собой понятие «незаконная перепланировка». Итак, перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Сюда относится перенос кухни из положенного помещения в другое, снос каких-либо стен, изменение формы как оконных, так и дверных проемов или создание новых, возведение дополнительных перегородок и так далее. Словом, сюда относятся все действия, так или иначе меняющие утвержденную при строительстве дома планировку квартиры.
Важно! Любые изменения планировки квартиры должны быть согласованы со специальным органом — так называемой жилищной инспекцией — и внесены в паспорт объекта, план БТИ.
Незаконной будет называться та перепланировка, когда любые из перечисленных работ не были согласованы с контролирующими органами и все же выполнены. Незаконные изменения помещения нарушают существующее жилищное законодательство, могут нарушить СНиПы и в некоторых случаях даже становятся угрозой для всего жилого дома.
Что можно и что нельзя менять в квартире
Теперь постараемся разобраться, что же все-таки можно менять в квартире, а что — нельзя. Ведь понятие «законная перепланировка» тоже существует.
Итак, по согласованию с жилинспекцией и после проведения всех требуемых расчетов, в квартире можно:
- соединить вместе раздельные туалет и ванну и сделать общий санузел;
- сделать дополнительный дверной проем в стене или перегородке;
- расширить санузел за счет коридорного пространства;
- удаление перегородок ненесущего типа;
- монтаж новых перегородок ненесущего типа в другом месте.
Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:
- Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
- Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
- Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.
При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.
Если перепланировка проделана в ипотечной квартире
Ошибочно полагать, что перепланировка в квартире с обременением невозможна. Заемщик вполне имеет право законно изменять вид квартиры по своему желанию. Однако перепланировка в ипотечной квартире все же имеет особенности.
Производить любые несанкционированные работы в подобной квартире не стоит: посторонние лица с большой долей вероятности узнают об изменениях и привлекут виновника к ответственности. Так как сотрудники банка в праве производить осмотр квартиры по собственному усмотрению пока жилплощадь находится в собственности кредитора.
Незаконная перепланировка ипотечной квартиры влечет за собой почти те же последствия, что и подобные действия в отношении обычной жилплощади. Банк может потребовать узаконить все преобразования или же настоять на досрочном возврате кредитных средств, после чего расторгнуть договор с заемщиком.
Вне зависимости от того, в каких домах планируется производить работы (кирпичные, панельные и так далее) список разрешенных изменений будет выглядеть так:
- Перемещение сантехники.
- Снос или частичный снос любых стен внутри квартиры, при условии, что они не являются несущими.
- Заделка дверного проема.
- Формирование новых проемов в стенах, не относящихся к несущим. В некоторых случаях допускается формирование проемов и в несущих стенах.
- Создание новых перегородок или перенос существующих, при условии, что давление на плиты перекрытия будет в пределах нормы.
- Перенос системы отопления без формирования дополнительных элементов сети.
- Работы с полом, при условии, что они не повлияют на общую структурную целостность дома и не нанесут вреда несущим стенам.
- Перенос туалета, кухни и ванной, при выполнении определенных условий. Например, нельзя размещать ванную над жилым помещением.
- Замена газовых плит на электрические.
- Формирование балконов и лоджий.
- Создание тамбуров и изменение их конфигурации, при условии, что это не мешает соседям или выполняется с их разрешения. Например, несколько квартир могут сформировать собственный тамбур, отгородившись от остального подъезда.
- Создание или уничтожение проемов во внешних стенах (окна и двери).
- Монтаж различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных приспособлений, направленных на помощь малоподвижным лицам.
- Превращение нескольких квартир в одну и так далее.
Проведение несогласованной реконструкции трактуется как нарушение правил пользования жилыми помещениями или самоуправство.
Подобная деятельность регламентируется Статьей 7.21 КоАП РФ или Статьей 19.1 КоАП РФ и подразумевает административную ответственность и штрафные санкции (придется заплатить от 10 до 25 МРОТ).
Перепланировке и переустройству жилых помещений посвящена Глава 4 ЖК РФ, в частности ст. 25, 26, 27, 28 и 29, где изложены:
- определения и понятия;
- перечень разрешительных документов, служащих основанием для законного проведения работ;
- список документов, необходимых для согласования работ;
- сроки согласования;
- возможные причины отказа уполномоченных органов;
- последствия перепланировки без предварительного согласования и ответственность за нее.
планирование Перепланировки квартиры
Изменения для последующего внесения в технический паспорт делаются по эскизу или проекту. По эскизу возможна разработка проекта для уничтожения несущих перегородок. Исключением считаются перегородки между квартирами. В эскизе можно прописать устройство проемов, заделку существующего дверного проема, установку новых перегородок (при условии, что на перекрытия не увеличится нагрузка) и дополнительного инженерного оборудования.
При составлении и согласовании основательного проекта перепланировки квартиры, в конструкции могут выноситься следующие изменения:
— Устройство проема в несущей стене и межквартирной перегородке.
— Создание проемов в перекрытиях и устройство внутренних лестниц, при объединении двух квартир по вертикали.
— Изменение конструкции полов, установка перегородок, из-за которых увеличивается нагрузка на несущие стены.
Помощь в оформлении перепланировок жилых и нежилых помещений в Москве
Оформление перепланировки квартиры в Москве – долгий и сложный процесс, поэтому перед началом ремонтных работ нелишним будет убедиться, что ваши планы по изменению планировки жилого помещения полностью соответствуют стандартам и требованиям действующего законодательства.
Центр согласования перепланировок «2ПРОЕКТОР» предлагает свои услуги в согласовании перепланировок жилых и нежилых помещений в Москве. Мы не только поможем вам в оформлении перепланировки на любом этапе согласования, но и предварительно проконсультируем относительно законности планируемых вами ремонтно-строительных мероприятий, что убережет вас от излишней траты времени и средств. Узнать подробнее о стоимости и сроках предоставления услуг вы можете на нашем официальном сайте.
Является ли перепланировкой перенос дверей? Нужно ли разрешение на возведение в квартире гипсокартонной перегородки? Получить исчерпывающие ответы на эти и другие вопросы, касающиеся перепланировки жилых помещений в 2021 году вы можете, позвонив по тел. 8 (495) 956 70 30. Мы всегда рады вам помочь!
Важные ограничения при перепроектировании
Установлен запрет на осуществление строительных работ, в результате которых состояние несущих конструкций помещения будет ухудшено. Несущие стены обозначены на техническом плане помещения.
Запрещается сносить или перегружать их (установлен предельный уровень нагрузки). Вы рискуете получить штраф, если решите разделить комнаты без соответствующего разрешения.
Внимание! К несущим конструкциям относятся:
- внешние стены,
- перегородки, которые разделяют квартиру и стены подъезда.
Если вы собрались изменить индивидуальные коммуникации, то вы не вправе использовать для этой цели общие магистрали. Если вы хотите, чтобы в вашей квартире были теплые полы, позаботьтесь о средствах нагрева воды.
Недопустимо нарушение работы стояков и системы вентиляции, магистрали газа. Такие действия должны быть согласованы с органами соответствующей компетенции. Нередко в небольших квартирах осуществляется совмещение кухни с гостиной.
Допускаются следующие изменения:
- замена газовой плиты электрической плитой,
- создание нового дверного проема или окна.
Недопустимо перемещать санузел, так как он не может располагаться над жилым помещением соседей.
Минимальная площадь комнаты при переустройстве составляет 8 м2.
Пристройка к многоквартирному дому.