Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ФНС взялась за арендаторов. Как платить налоги с доходов от квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
НДФЛ для физических лиц
Суть: заключаете договор найма жилья, составляете акт приемки и документ, фиксирующий ежемесячную оплату. Затем подаете в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ, уплачиваете налог и живете спокойно.
Правовая база: гл. 32 Налогового кодекса (НК) РФ.
- удобство способа — платить нужно раз в год, а не каждый месяц.
- Можно вернуть часть уплаченных средств с помощью налоговых вычетов — на лечение, образование, покупку жилья (в том числе, по ипотеке).
- Есть налоговые льготы (ст. 407 НК РФ).
- высокая ставка: 13% для россиян и 30% для нерезидентов РФ.
- Налог иногда насчитывается и на коммунальные платежи, если их вносит арендатор — контролирующий орган может счесть это также дополнительным доходом (по сути, экономией на оплате коммуналки).
- Кроме этих 13%, собственник жилья платит налог на квартиру или свою долю в ней. Ставка зависит от политики вашего муниципалитета, подробности уточняйте в налоговой.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Можно ли одновременно при осуществлении одного вида деятельности быть ИП и платить НПД
МНС разъясняет, что физлица, планирующие применение НПД с осуществлением видов деятельности, по которым такие лица одновременно осуществляют предпринимательскую деятельность и зарегистрированы в качестве ИП, не вправе в таком случае применять налог на профессиональный доход.
Например.
1. ИП осуществляет деятельность по фотосъемке. При этом планирует одновременно осуществлять аналогичную деятельность по фотосъемке в качестве физического лица – плательщика налога на профессиональный доход. С учетом того, что деятельность осуществляется в качестве индивидуального предпринимателя, одновременное осуществление такой же деятельности в качестве плательщика налога на профессиональный доход неправомерно.
2. Физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, осуществляет деятельность по фотосъемке и планирует одновременно осуществлять в качестве плательщика налога на профессиональный доход деятельность репетитора. С учетом того, что ИП и физическим лицом осуществляются различные виды деятельности, то осуществление таких видов деятельности в качестве ИП и плательщика налога на профессиональный доход правомерно.
Как могут поднять налог для сдающих в аренду жилье
В Минске подоходный налог за сдачу одной комнаты хотят с 2023 года повысить до 43,9 рубля. Сейчас он составляет 36,8 рубля. То есть повышение в таком случае может составить 19,3%.
Речь идет о физлицах, которые сдают жилье без регистрации ИП.
Для областных городов этот сбор могут увеличить до 41,2 рубля рубля (сейчас — 34,5 рубля). Возможный рост — на 19,4%.
Для 16 городов подоходный хотят повысить до 27 рублей. Это Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск. Сейчас налог в этих городах составляет 22,6 рубля.
Для других городов областного, районного подчинения и поселков городского типа налог могут поднять до 19,8 рубля (сейчас — 16,6 рубля), а во всех остальных населенных пунктах — до 14,2 рубля (сейчас — 11,9 рубля).
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.
Остановимся на важном моменте — социальных платежах. Это всем известные пенсионные, медстраховка и социальные отчисления. Их обязаны платить в том числе ИП. У каждого отчисления свой размер в зависимости от дохода/заработной платы.
|
Вид отчислений |
Ставка |
Оплата |
|
Обязательные пенсионные выплаты, ОПВ |
10 % |
7 000 тенге |
|
Социальные отчисления, СО |
3.5 % |
2 450 тенге |
|
Взносы на социальное медицинское страхование, ВСМС |
5 % от 1.4 МЗП |
4 900 тенге |
Что будет, если не платить налог
Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.
В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.
Сдача квартир, какие есть варианты
Есть достаточно много вариантов получения дохода от сдачи квартир:
- сдача квартир (домов, комнат) по долгосрочным договорам найма физическим лица с уплатой подоходного налога в фиксированной сумме за каждую сдаваемую комнату;
- сдача квартир в аренду юридическим лица и предпринимателям, в этом случае арендатор удерживает 13% подоходного;
- сдача квартир посуточно с уплатой единого налога с физических лиц, таким видом могут заниматься только лица имеющие гражданство РБ, или иностранцы имеющие разрешение на постоянное проживание в РБ;
- регистрация ИП и осуществление сдачи жилых помещений от имени ИП.
Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медстраховой системах.
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
- налога (1 или 3% от дохода в зависимости от режима), эта часть отменена до 1 января 2023 года;
- обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы в 2022 году – 60 000 тенге.
Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей.
Патент
Налог 1% от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:
- личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;
- доход не более 3 528 МРП (10,8 млн тенге) за календарный год.
Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года).
Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.
Пример: годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдётся в 147 600 тенге.
Из них:
- соцотчисления — 25 200 тенге (3,5% от 60 000 за 12 месяцев);
- пенсионные взносы — 72 000 тенге (10% от 60 000 за 12 месяцев);
- медстрахование — 50 400 тенге (5% от 1,4×60 000 за 12 месяцев).
С учётом ИПН (1% от 100 000 за 12 месяцев = 12 000) сумма составила бы 159 600 тенге.
Чтобы получить патент:
- Зарегистрируйтесь как ИП. Это можно сделать за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков.
- Выберите режим на основе патента.
- В течение трёх рабочих дней подайте в налоговую расчёт по форме 911.00.
Упрощённая декларация
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
- налога – 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
- обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.
Основные условия для оформления «упрощёнки»:
- численность работников за налоговый период до 30 человек;
- доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
- наличие кассового аппарата.
Упрощенная декларация
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платеж условно состоит из двух сумм:
-
налога в 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
-
обязательных платежей: пенсионных взносов (10%), социальных отчислений (3,5%), взносов на медицинское страхование (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.
Основные условия:
-
численность работников за налоговый период до 30 человек;
-
доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
-
наличие кассового аппарата.
Декларация по форме 910.00 представляется в налоговую дважды в год: не позднее 15 августа и 15 февраля.