Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальное согласие супруги на сделку: когда требуется и как оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено.
Оформление собственности с выделением долей
Если семья решит использовать на покупку недвижимости материнский капитал, такое жилое помещение может быть приобретено только в общую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению. В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.
Если при заключении договора купли-продажи не представляется возможным оформить жилое помещение в общую собственность всех указанных лиц, жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность в течение шести месяцев после перечисления маткапитала продавцу, а если жилье приобретается с использованием средств целевого жилищного займа — то после снятия соответствующего обременения.
Для регистрации права общей долевой собственности необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением и пакетом документов: паспортом родителей, свидетельством о рождении детей, правоустанавливающим документом (например, соглашением о выделении долей в квартире детям), свидетельством о браке или разводе.
Регистрация займет неделю, после чего в выписке из ЕГРН появятся все собственники с указанием долей.
Общая долевая собственность супругов
В результате раздела имущества квартира переходит из совместного вида собственности в общую долевую. В этом случае бывший супруг не может иметь никаких прав на долю второго бывшего супруга.
При этом необходимо помнить о том, что при желании одного из бывших супругов произвести юридическое действие с этой долей, а именно: продать или подарить, то потребуется согласие второго бывшего супруга, оформленное в письменном виде и заверенное нотариально.
Бывшие супруги, оформляя права общей долевой собственности на квартиру, должны определить порядок пользования. Если в квартире больше одной комнаты, они могут установить доли на каждую из комнат, а места общего пользования (кухня, ванная комната, коридор) останутся в совместном пользовании.
Закон также позволяет выделить в натуре долю из имущества. Но с квартирой это будет сложно, ведь для выдела доли в натуре необходимо, чтобы была возможность в имуществе оборудовать отдельный вход, сделать отдельный подвод коммуникаций и разделить места общего пользования. В квартире такого сделать невозможно, поэтому такой вид раздела имущества супругам не подходит.
Расходы на квартиру, которые превышают стоимость доли одного из супругов. Если один из супругов докажет, что он вложил в квартиру больше денежных средств чем другой, то имеются основания поделить квартиру между супругами не в равных долях.
Еще одним основанием требовать отдать одному из супругов большую часть собственности на квартиру, является неравнозначные вложения супругов по ежемесячным ипотечным платежам за квартиру, проживание несовершеннолетних детей с одним из супругов, а также отсутствие работы у одного из них по неуважительным причинам.
Супруг должен предъявить в судебный орган доказательство того, что он вложил больше денежных средств в квартиру.
Обратите внимание: если квартира принадлежала на праве собственности одному из супругов до его вступления в брак, но второй активно принимал участие в ремонте квартиры, суд может посчитать целесообразным признать такое имущество совместным и делить его между всеми собственниками.
Для того, чтобы доказать факт участия второго супруга в ремонте, необходимо сохранить чеки на строительные материалы или предъявить выписки из банков.
Пошаговая инструкция приобретения недвижимости
Покупка недвижимости в браке практически ничем не отличается от приобретения имущества вне супружеских отношений. Единственное различие заключается в том, что второй супруг претендует на половину собственности и может зарегистрировать свое право на долю в Росреестре.
Для того чтобы купить квартиру, не обязательно присутствовать на сделке и мужу и жене. Покупателем по договору купли-продажи может быть кто-то один из них.
|
Этапы: |
|
находим подходящий объект недвижимости самостоятельно или при помощи риэлтора; |
|
обговариваем условия сделки с продавцом; |
|
подписываем договор купли-продажи, при необходимости, удостоверяем его у нотариуса; |
|
регистрируем право собственности. |
Получите решение суда
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не были обжаловано.
Срок апелляционного обжалования составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если решение суда первой инстанции отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (абз. 2 ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности в Росреестре (п. 5 ч. 2 ст. 14, ст. 58 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Можно ли переоформить квартиру в совместной собственности на одного человека?
Правовой статус имущества супругов может быть индивидуальным или совместным. В первом случае квартира была приобретена одним из супругов до вступления в официальный брак, получена в дар или по завещанию, во втором – куплена или приватизирована в период брака.
Имущество, принадлежащее собственнику единолично, может быть продано, подарено, передано в аренду и т.д. При этом ему не нужно получать на это согласия супруга. Совсем другая ситуация с совместным владением. В этом случае хозяев у объекта два, но их доли не выделены. Чтобы совершить с ними действие, необходимо на это получить нотариальное согласие супруга.
Совместное имущество подарить одному из супругов одной сделкой не получится. Ведь он уже имеет свои права в квартире. Рассмотрим, как же оформить квартиру в совместной собственности на одного человека.
В случае приобретения квартиры в браке возврат подоходного налога (НДФЛ) имеет свои определенные особенности. Несмотря на то, что собственность супругов является общей, налоговый вычет может предоставляться по-разному. Это зависит опять-таки от формы собственности, которая была выбрана супругами при приобретении квартиры.
Чтобы получить налоговый вычет, необходимо учитывать следующее. Если квартира оформлена на имя одного супруга, а платежные документы на имя другого, то высока вероятность отказа в предоставлении вычета. Для возврата подоходного налога необходимо в обязательном порядке предоставлять документы, удостоверяющие оплату денежных средств за квартиру, а также право собственности на нее. Можно разделить вычет на двоих супругов, но в этом случае у обоих должен быть постоянный официальный доход, чтобы была возможность воспользоваться возвратом налога. Есть вариант возврата подоходного налога на одного из супругов в полной мере – в этом случае другой оставляет за собой возможность воспользоваться вычетом в будущем.
Покупка недвижимости с привлечением ипотечных средств для пары, находящейся в браке, может проходить двумя основными способами. Прежде всего, это вариант, когда оба супруга являются созаемщиками (то есть оформляют совместную форму собственности). И второй вариант – когда ипотека оформляется только на одного из супругов.
В случае если ипотечные средства привлекаются одним из супругов, второй в обязательном порядке должен предоставить свое официальное согласие. Подобное согласие не требуется только если это прописано в брачном договоре.
Существует возможность оформления ипотеки на обоих супругов при регистрации права собственности на одного из них, а также выдачи ипотечного кредита на одного из них и оформления права собственности – на обоих. В том и другом случае при разводе обязательства и долги будут распределены между сторонами поровну.
Для упрощения ситуации специалисты предлагают составлять брачный контракт и прописывать в нем обязательства каждой стороны, в том числе — кто именно должен будет внести первый взнос по ипотеке, ежемесячные платежи во время брака и ежемесячные платежи в случае развода.
Помимо этого, в контракте может быть прописано, кто из супругов и в каких именно долях станет владельцем приобретаемой в ипотеку недвижимости, необходимо ли будет осуществить компенсацию денежных средств, а также – возможно ли изменение условий договора в случае рождения ребенка (детей).
Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность
Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.
Пример: Если приобретать недвижимость без брачного контракта, она автоматически будет оформлена в совместную собственность. Вариантов нет. Супругам будет отказано в попытке зарегистрировать жилье в долевую собственность. Но если заключить брачный контракт (неважно, до свадьбы или после нее), то можно в этом документе определить, что у каждой стороны есть свое имущество и распоряжаться им они могут самостоятельно, без оглядки на партнера.
Преимущественный выкуп
После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.
Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.
В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке. Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней). Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.
Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.
Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.
Требуется ли согласие второй половинки?
Если в ДКП и муж, и жена значатся как покупатели, согласие никого из них не нужно.
Согласие, заверенное у нотариуса, требуется в том случае, если кто-то из супругов не упомянут в ДКП. Некоторые юристы уверяют в том, что этот документ не нужен, потому что имущество будет совместно нажитым. С этим стоит поспорить.
Дело в том, что при отсутствии такого согласия могут не зарегистрировать право собственности. С принятием документов в Росреестре проблем не возникнет, но гарантировать, что там примут положительное решение, нельзя.
Бывает, что супруг покупает квартиру, чтобы затем отдать право на эту недвижимость третьему лицу. При этом о наличии супруги он умалчивает. Сделка не может быть признана действительной до того момента, пока о ней не узнает жена. Она вправе оспорить сделку в суде.
Вам нужен ремонт?
Понятие совместной собственности супругов
Согласно ст. 34 (далее – СК РФ), имущество, которое появилось у супругов во время брака, является их совместной собственностью. Ее особенностью является то, что доли не определены ни численно, ни в натуре, и если другого не установлено в законе или соглашении между владельцами, части считаются равными.
Например, когда установлена общая совместная собственность супругов на квартиру, купленную во время брака, и муж и жена являются собственниками половины помещения, нельзя определить, что конкретные комнаты принадлежат одному из них, а остальные – другому.
К такому имуществу относятся доходы от предпринимательской, трудовой и иной деятельности, приобретенные за счет общих доходов вещи и так далее.
Не считается совместным имущество, купленное одним из супругов до вступления в брак, а также полученное в результате дарения или наследования.
Пользоваться своей недвижимостью муж и жена должны совместно, и если сделка была совершена при несогласии другой стороны, она может быть оспорена в суде.
Узнайте подробнее о совместной собственности на квартиру без определения долей.
Нужен ли брачный договор при покупке квартиры
Согласно статистическим данным, на сегодняшний день в России из 1 миллиона семей распадается около 600 тысяч – то есть больше половины. Ввиду этого проблемы с разделом совместно нажитого имущества не являются редкостью. С особой актуальностью этот вопрос встаёт, когда разделу подлежит дом или квартира, взятые в ипотеку.
По семейному законодательству РФ имущество, нажитое во время брака, за некоторым исключением, считается общей собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). В случае развода оно делится поровну. Но ничто не мешает мужу и жене предусмотреть другие варианты на случай их расставания.
Именно в таких случаях и может помочь грамотно составленный брачный договор на квартиру. Его рекомендуется подписывать, когда жильё приобретается как на накопленные деньги, так и посредством ипотеки. Это поможет, избежав дрязг и долгих судебных разбирательств:
- изменить требование закона о совместной собственности, сделав её долевой или раздельной;
- чётко определить доли;
- отразить какая часть денег была или будет внесена каждым из супругов при покупке квартиры;
- обозначить как жильё будет делиться после развода;
- определить на кого ляжет обязанность по выплате долгов по ипотеке.
- учесть доли несовершеннолетних.
Договор приобретения в пользу третьего лица поможет не делить жилье при разводе
- Этот способ надежен, если у вас есть близкие родственники, которые имеют достаточную сумму денег и могут подтвердить близкую родственную связь с вами. Данный метод надежен, ведь жилье при разводе останется вам, хотя и будет приобретено во время брака. Но в нашей стране он практикуется редко.
- Например, ваш отец покупает квартиру/дом, то есть платит за нее, а оформляет сразу на вас. Но есть несколько нюансов, которые следует учитывать перед покупкой. Родство между дарителем и вами должно быть явным и не требующим доказательств, иначе этот договор будет считаться договором дарения третьему лицу. А это повлечет за собой дополнительные траты – налог 13% от стоимости приобретенного жилья.
- Если вы выберете этот вариант приобретения, важно, чтобы ваш родственник имел нужную сумму денег и мог подтвердить их наличие, например, на своих счетах. При этом должно отслеживаться и снятие необходимой суммы.
- Также возможно дарение денег для покупки жилья, которое должно быть оформлено нотариально. В случае судебных разбирательств при разводе ваш партнер не сможет доказать (или это будет намного сложнее), что были потрачены совместно нажитые деньги, а не деньги родственника. Чтобы избежать ошибок, следует обратиться к проверенному нотариусу.
В каких случаях разрешение не требуется?
Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:
- Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
- Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
- В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
- Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
- Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.