Покупка вторичного жилья в ипотеку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка вторичного жилья в ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.

• Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
• Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
• Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
• Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
• Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
• Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.

С чего начать оформление

Банки, стремясь учесть возможные риски, выдвигают требования к потенциальным заёмщикам. Клиенту стоит оценить финансовые возможности. Внимание нужно обратить на следующие факторы:

• Возраст. Взять кредит на недвижимость можно с 21 года. Банки редко подписывают договора со студентами, которые пока не могут полностью посвятить себя работе. Также финансово-кредитные организации настороженно относятся к пенсионерам. За редким исключением банки стремятся к тому, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не более 65 лет.

• Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса обычно составляет 10 – 15%. Также банку важно удостовериться, что доходов клиента хватит на ежемесячные выплаты. Финансово-кредитной организации выгоднее предоставлять кредит семьям, в которых оба супруга имеют постоянную работу.

• Трудовой стаж учитывается при покупке квартиры или дома в ипотеку. На одном месте клиент должен проработать не менее полугода.

Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.

Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.

Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.

После переезда я примерно рассмотрела все наши доходы и расходы. Подумала, на чем можно экономить. И купила сейф в виде книжки. Это самое забавное.

Экономила просто. Муж получал зарплату и я оставляла примерно 10 000 рублей на расходы, остальное убирала в сейф. Обязательное условие – убрать примерную сумму будущего платежа по ипотеке. Если получится, то сэкономим больше, если не получится, то хотя бы я буду знать, что платить ипотеку мы сможем.

Удобство денег в виде налички в сейфе невозможно недооценить. Они лежат в коробочке, их оттуда так просто не достанешь (я специально ключ унесла в другую комнату). То есть все стихийные и не очень нужные покупки сразу отменились.

Стали меньше ходить в магазин. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти в том же порядке. Но игрушки детям стали покупать чуть реже, не просто так, а за достижение (придумывали какое-то, если не было реальных, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи» и тратами на то, во что никто играть не будет – идеально.

Правила оформления ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке

Собираясь оформить ипотеку для приобретения квартиры на вторичном рынке, клиент должен знать важные правила. Следует понимать, что в таком случае придется проявить больше самостоятельности.

Если сделка оформляется для покупки квартиры на первичном рынке, предполагается, что банк будет сопровождать сделку. Ипотека будет закреплена за определенным жилым комплексом. Данная привязка помогает снизить риски того, что сотрудничать придется с недобросовестным застройщиком.

На вторичном рынке правила будут отличаться. Меняется сам алгоритм проведения сделки. Основные правила кредитования для вторичного рынка:

• Клиенту следует сначала выбрать банк для сотрудничества, оформить заявку на получение кредита, дождаться одобрения и только после этого приступать к поиску подходящего жилья. Разумеется, некоторые граждане стараются делать это одновременно. Однако заключение договора купли-продажи будет возможно в случае, если продавец согласится подождать, пока не будет получено одобрение заявки со стороны кредитной организации.
• Риски оказаться в невыигрышном положении для клиента существенно возрастают. Банк сотрудничает только с проверенными застройщиками, заслужившими доверие. Выбирая квартиру на вторичном рынке, многие клиенты забывают о важности сотрудничества только с теми продавцами, которые имеют чистую репутацию.
• Если клиент свяжется с недобросовестным продавцом и лишится средств, полученных в долг от банка, выплаты по кредиту никто не отменит. Гражданину, ставшему жертвой мошенников, придется вносить обязательный ежемесячный платеж до полного погашения долга.

Сделка приобретения жилья

Одобрив будущую ипотечную квартиру, приобретаемую перспективным заемщиком, банк назначает дату совершения сделки. Место ее проведения, как правило – офис банка. Вы подписываете прежде договор ипотеки. Банк переводит деньги на спецсчет. Вы и продавец подписываете договор покупки жилья, затем ипотечную закладную на него. Может потребоваться подписание договора страхования. Созаемщики (при наличии их) подписывают договор поручительства.

Перед подписанием пристально прочтите документ. Проверяйте паспортные данные, кредитуемую сумму, адрес приобретаемой недвижимости и прочие детали – ошибки случаются часто. Лучше перепроверить, задать возникшие вопросы, чем тратить время и нервничать при устранении ошибок, обнаруженных после подписания сделки.

Банк переведет деньги продавцу не раньше, чем состоится переход права собственности на вас. Оформление перехода собственности выполняется вами через МФЦ, сама процедура займет неделю максимум. Останется зайти в МФЦ и забрать документы на ваше жилье. Порядок получения ключей и дальнейший переезд в купленное жилье вам необходимо обсуждать с продавцом индивидуально.

План оформления ипотеки на вторичку

Для удобства предлагаем пошаговую инструкцию по получению ипотеки на вторичную квартиру:

• рассчитайте необходимую сумму кредита с учетом первоначального взноса и стоимости вашей будущей квартиры;
• выберите банк или несколько банков с выгодными условиями кредитования;
• соберите документы для подачи заявки;
• посетите выбранные кредитные организации и подайте заявки на получение займа;
• дождитесь одобрения;
• после одобрения у Вас есть от 1 до 3 месяцев на поиски жилья. Если Вы присмотрели квартиру заранее, сразу предоставляйте в банк документы для ее проверки;
• ожидайте, пока банк одобрит выбранную недвижимость;
• назначайте дату ипотечной сделки. Происходит подписание кредитного соглашения, оформление залога на приобретаемую недвижимость, подписание договора купли-продажи квартиры с продавцом. После посещения нотариуса заемщик и представитель банка подают документы в Росреестр. Для экономии времени подать документы можно в электронном виде или через нотариуса;
• произведите оплату страхового полиса в соответствии с ипотечным договором;
• после регистрации перехода права собственности на квартиру к заемщику произведите передачу денег продавцу недвижимости через счет или депозитную ячейку;
• подпишите акт приема-передачи жилого помещения, продавец выдает покупателю расписку о получении денег;
• начинайте выплачивать ипотеку.

Это пошаговый план упрощен, и в нем не хватает деталей. Каждая сделка по ипотеке имеет свои особенности. В идеале заботы обо всех нюансах стоит поручить брокерской компании. В Санкт-Петербурге и области любой ипотечный вопрос помогут решить специалисты компании «Ипотека Live».

Следующий шаг – выяснить, какие документы нужны для ипотеки вторичного жилья. Узнать это можно в банке или найти требуемый список документов на банковском интернет-портале. В нем наверняка будут следующие позиции:

• Копии паспортов заемщика, всех созаемщиков и поручителей по кредитному договору.
• Справки, подтверждающие уровень дохода и платежеспособность заемщика.
• Документы на приобретаемую квартиру (техпаспорт жилья, справка БТИ и другие документы по списку банка).
• Документы на залоговое имущество (если залог – это не приобретаемая квартира).
• Документы, подтверждающие степень родства созаемщиков (обычно свидетельство о браке)
• Сертификат на получение средств по программе материнского капитала (если он используется при покупке жилья).

Этот список может дополняться по усмотрению банка в зависимости от конкретных условий сделки.

Покупка готового жилья – наиболее распространенный вид ипотечной кредитной услуги в РФ. Рассмотрим, как оформляется ипотека на вторичное жилье пошагово:

• Определяемся с банком. Изучаем все предложения банков в вашем регионе, подбираем оптимальные условия и годовой процент.
• Узнаем в выбранном банке требования к покупаемой квартире, просматриваем форумы на предмет поиска подводных камней.
• Обращаемся в банк за предварительным согласием на предоставление ипотечного займа, поучаем список требуемых документов на квартиру и на подтверждение платежеспособности.
• Выбираем на вторичном рынке жилья в регионе подходящее предложение. Проверяем по списку соответствие квартиры всем требованиям.
• Собираем документы по списку банка и обращаемся в банк для получения окончательного согласия на ипотечную сделку.
• Регистрируем ипотечную сделку в банке. При необходимости используем электронн6ые сервисы для оформления.
• Въезжаем в квартиру, приступаем к погашению платежей.

Не забудьте, что ипотечный кредит – это ответственное решение, поэтому тщательно оцените возможности для погашения и выберите самое оптимальное предложение!

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

• самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
• снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
• летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

• угловое расположение;
• отсутствие балкона или лоджии;
• обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
• необходимость замены чего-либо и т.д.

Что нужно знать продавцу?

Так как сделка зависит от решения банка, то лицу, намеренному продать жилье, нужно иметь в виду, что кредитор должен убедиться в рентабельности сделки. То есть, если в титуле квартиры имеются «белые пятна», которые снижают чистоту сделки, то банк такую покупку не одобрит. Поэтому собственникам проблемных квартир лучше сразу отказаться от предложений по ипотеке, так как они лишь потратят время на ожидание одобрения банка, вероятность которого равна нулю.

Кроме этого, если правоспособность объекта в порядке, продавцу понадобится:

• собрать дополнительный пакет документации для банка;
• ожидать одобрения кредита.

До момента оформления кредитного договора покупателя с банком можно оформить только предварительный договор купли продажи (ПДКП), ни в коем случае не оформлять основной договор, так как при ипотеке он будет получать деньги от банка, а не от покупателя.

Второй этап — получение согласия на выдачу займа от банка

После предварительных подсчётов нужно обратиться в понравившийся банк и получить одобрение на выдачу ипотечного кредита. Для этого необходимо посетить отделение банка и заполнить специальную анкету. Предварительно можно проконсультироваться со специалистами банка по телефону или онлайн.

Что нужно приложить к анкете? Во-первых, понадобится справка о доходах за предыдущий год по форме 2-НДФЛ. Её нужно запросить в бухгалтерии по месту работы. Если в предыдущем году заемщик менял работу, то нужно несколько справок. Это наиболее важная информация, на основе которой специалисты по ипотечному кредитованию оценивают платежеспособность клиента.

Другой важный документ — это копия всей трудовой книжки, заверенная нынешним работодателем. Так кредитные специалисты оценят трудовой стаж потенциального заёмщика, стабильность работы в одной организации и так далее.

Кроме того, разумеется, необходим паспорт и страховой номер индивидуального пенсионного счета (СНИЛС). Некоторые банки могут предъявлять дополнительные требования, о которых можно узнать на сайтах или по телефону. От полноты и верности оформления представленных документов во многом зависит одобрение кредита.

Ипотека на вторичное жилье: проценты российских банков

Вот некоторые проверенные финансовые организации, в которых можно получить ипотеку на жилье вторичного рынка:

• Сбербанк (ставка от 12,5 процентов, срок – до тридцати лет, взнос – от 15%. Ипотеку на вторичное жилье в Сбербанке можно оформить без подтверждения занятости и уровня доходов);
• ВТБ 24 (ставка от 13,5 процентов, срок – до 30 лет, взнос – от 20%. Особые условия ипотеки на вторичное жилье в ВТБ24 предоставляются держателям зарплатных карт банка);
• Банк Москвы (ставка от 13 процентов, срок – до 50 лет, взнос – от 20%. Нет комиссии за досрочное погашение кредита);
• АИЖК (ставка от 12,25 процента, срок – до 30 лет, взнос – от 10%).

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Хотя вопрос о том, дают ли ипотеку на вторичное жилье, не стоит, нередко кредитные учреждения отказывают в финансировании сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке. Почему же это происходит? Рассмотрим самые распространенные причины.

1. Отказ в покупке квартиры, если со дня смерти её собственника прошло менее 6 месяцев.
2. Отказ в финансировании купли-продажи при оформлении сделок между родственниками.
3. Отказ в ипотеке при наличии в числе потенциальных владельцев приобретаемой квартиры социально незащищенных категорий граждан, например, инвалидов. Это объясняется тем, что при возникновении просрочек и непогашении кредита выселение таких собственников из квартиры очень проблематично.
4. Отказы в приобретении комнаты в коммунальной квартире или общежитии связаны с тем, что при необходимости реализовать такую недвижимость будет затруднительно ввиду недостаточного спроса.
5. Также нередки отказы в кредитовании покупки квартиры в давно построенном доме, износ которого составляет более 60%.

Выбор вариантов сильно ограничен

Требования банков к квартирам очень жёсткие. Просчитываются малейшие риски, связанные с оспариванием сделки, а также тщательно анализируется, насколько легко и быстро можно реализовать квартиру, если заёмщик не сможет выплатить кредит. Поэтому, как правило, окончательное решение о выдаче кредита на конкретную квартиру банк принимает только после тщательного анализа всех документов и может отказать без объяснения причин.

В частности, банк может «перестраховаться» и не одобрить квартиру, полученную продавцом в собственность по договору ренты или через наследование по закону. Уже не говоря о «мелочах» вроде тех, что квартиру за год до смерти продала одинокая бабушка, или слишком длинной цепочки сделок. Поэтому потенциальному заёмщику стоит тщательно анализировать юридическую чистоту квартиры ещё до её предложения банку. Крайне желательно – с привлечением юриста, специализирующего на подобных вопросах, или очень опытного риелтора.

К дому, в котором находится квартира, банк, как правило, также предъявляет повышенные требования. В частности, есть риск, что квартиру не одобрят в здании, построенном до начала 70-х годов. Проблемы могут возникнуть с одобрением квартир на первых или последних этажах или с нестандартной планировкой (например, студий или гостиничного типа) и т. п.

Свои ограничения в выборе может накладывать и позиция продавца и (или) представляющего его интересы риелтора. Они могут решить принципиально не связываться с покупателями-«ипотечниками». Ведь если банк откажет в одобрении сделки, драгоценное время на продажу будет потрачено зря. К тому же, придётся возвращать аванс, который уже может быть использован куда-то ещё (например, при «цепочке сделок»). При прочих равных, продавец лучше выберет другого покупателя.

Где выгоднее оформить ипотеку на вторичное жилье?

Кредитных программ на покупку вторичного жилья очень много. Самые выгодные условия кредитования предлагают следующие банки:

1. ФК «Открытие кредит «Квартира» выдает под 9,35-9,95% годовых. При отказе от личного и титульного страхования ставка повышается на 4%. Обязательный авансовый взнос – 15%. Кредит необходимо погасить в течение 30 лет. Максимальный лимит – 30 млн рублей.
2. Банк «Уралсиб» выдает ипотеку под 10,9% годовых. При отказе от страхования ставка повышается на 2%. Минимальный авансовый взнос – 10%, а возможный кредитный лимит – 50 млн рублей.
3. Зенит банк и его «Военная ипотека»: ставка 9% годовых, обязательный аванс – 20%. Максимальный кредитный лимит – 2,41 млн рублей. Данной программой могут воспользоваться только военнослужащие, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы более трех лет.
4. Сбербанк и программа «Молодые семьи»: ставка 9,4-9,5% годовых (+1% при отказе от личного страхования), минимальный авансовый взнос – 15%, срок кредитования – 30 лет. Максимальной суммы кредита не установлено. На момент оформления ипотеки одному из супругов не должно быть больше 35 лет.
5. Программа от «Россельхозбанка»: ставка 9,45-9,75% годовых (+1% при отказе от личного страхования), первоначальный взнос – 15%, срок кредитования – 30 лет, возможный кредитный лимит – 30 млн рублей.

На основании выше изложенного материала можно сделать следующий вывод. Условия по ипотеке на «вторичку» довольно выгодные. Процентные ставки даже не превышают 10% годовых, но при условии, что клиент оплатит страховку. А это дополнительные затраты для него.

Похожие записи:

• Повышение ЕДВ ветеранам боевых действий в 2023 году. Размер выплат с 1 февраля
• Раздел имущества без развода
• До скольки лет платят алименты на ребенка в России по закону 2022 года?