Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что изменилось на рынке недвижимости в марте 2023 года — исследование Домклик». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первый критерий — категория жилья. От этого зависят стоимость, ликвидность, требования к району. Самое продаваемое — жильё классов комфорт и эконом. Комплексы, пользующиеся наибольшим спросом, расположены в перспективных районах, имеют внутреннюю инфраструктуру: предусмотренную проектом школу, садики, магазины, паркинги.
Основные показатели многоквартирного строительства на 2023-2024 годы
Опираясь на прогноз, составленный сотрудниками Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ), текущую ситуацию на рынке недвижимости можно проанализировать так:
1) В начале 2023 года тенденция к снижению продаж по ДДУ сохраняется. В Москве – от -9 до -48%, в Санкт-Петербурге – от -28 до -32%.
2) На это существенным образом повлияли:
- события февраля и сентября 2022 года;
- переход населения к сберегательной модели поведения (покупатель стал дольше думать, глубже оценивать ситуацию и соотносить риски);
- отъезд из России состоятельных граждан.
3) Повышению спроса на недвижимость в этом году могут поспособствовать:
- дополнительное субсидирование ипотеки от государства;
- увеличение доступности рыночной ставки;
- разворот цен на вторичном рынке;
- рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита;
- улучшение геополитической ситуации в стране.
Подведем итоги:
- В 2023 году цены на жилье будут снижаться примерно на 1-1,5% в месяц, но это произойдет далеко не во всех регионах, а только в тех, где произошел застой.
- Ипотечные ставки продолжат расти, а доходы – нет. Поэтому инвестиции будут сопряжены с определенными рисками, в том числе связанными с увеличением сроков окупаемости недвижимости.
- С учетом роста издержек застройщиков стабилизация рынка будет происходить за счет сдержанного роста цен на квартиры в новостройке и более высоких темпов роста на вторичном рынке.
- Желающим сэкономить на покупке квартиры в 2023 году лучше выбрать вторичное жилье, а тем, кто желает выгодно инвестировать свои средства – искать новостройки на стадии котлована.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Секреты и риски ультрадешевой ипотеки
— В прошлом году появилась субсидированная застройщиками ипотека с ультранизкими ставками — два-три процента годовых, встречались даже ставки 0,1 процента годовых. Объясните, как образуется такая низкая, нерыночная ставка? Стоимость денег ведь намного выше.
— Если очень грубо, то это напоминает мошенническую схему на вторичном рынке в регионах. Может, не очень этично об этом писать в прессе. Но с другой стороны, если это не опубликовать, как люди будут понимать, что надо бояться таких схем? Представьте, что у человека нет первоначального взноса на ипотеку. Он в зоне риска с точки зрения банкиров: не смог накопить даже 300 тысяч рублей, чтобы купить в ипотеку квартиру за два миллиона. И есть квартира за два миллиона, которую давно не могут продать. К ее владельцу приходят и говорят: «Давай сделаем цену не два миллиона, а два миллиона триста тысяч рублей». Тот спрашивает: «Зачем? В чем прикол?» И ему объясняют: «У нас есть покупатель, но у него нет первоначального взноса на ипотеку. Мы заявим цену два миллиона триста тысяч и оформим, якобы ты получил триста тысяч рублей по расписке как аванс. Они и зачтутся как первоначальный взнос. Соответственно, тело кредита будет два миллиона, которые ты и получишь за свою квартиру». Встает вопрос публичной переоценки квартиры: агент убирает из баз данных предложение о продаже за два миллиона рублей и ставит три объявления о квартирах по два миллиона триста тысяч. Вызывают оценщика, он смотрит базы и делает оценочный альбом с ценой 2,3 миллиона рублей, его относят в банк. Умные банкиры понимают риски и не принимают такой оценки. Но менеджерам банка тоже надо выполнять план, и можно найти того, кто закроет на это глаза. В итоге: за два миллиона квартиру не могли продать, а после завышения цены она успешно «ушла».
— Это распространенная схема?
— В столичных регионах — нет. Сумма завышения получается слишком большая. А в регионах очень распространено. Банковские сотрудники вынуждены работать как следователи, они говорят: «Менеджеров ипотечного кредитования постоянно искушают, пытаются втянуть в такие схемы. Это кошмар: мы увольняем сотрудника, но нового сразу же пытаются коррумпировать».
— Интересно. Но перейдем к субсидированной ипотеке на столичные новостройки.
— Тут похожая история. Застройщик приходит в банк и говорит: «Случилась СВО, спрос упал. У меня не продается квартира за 12 миллионов рублей. Давай сделаем цену 15 миллионов».
— Парадоксально! Не снизим цену, а увеличим? Интерес застройщика понятен: он хочет продать квартиру. А чем покупка по дорогой цене привлекает покупателя? И что получает банк?
— Покупатель получает квартиру по более высокой цене, но с длительной и дешевой ипотекой. Ему максимально увеличат срок кредита — на сленге банкиров это называется «растянуть баян». Из-за низкой ставки заемщик имеет низкий ежемесячный платеж, сравнимый со стоимостью аренды. С банком хитрее. Банк получает сумму завышения цены как единовременную компенсацию за субсидирование будущих процентных платежей.
— Но ведь эта сумма завышения не компенсирует субсидию ипотечной ставки, например с семи процентов до двух процентов годовых, если кредит рассчитан на 20‒25 лет.
— Банки исходят из статистики, что люди обычно закрывают ипотеку досрочно — за пять-семь лет.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Поддержка спроса на жилье со стороны государства усилится
Без поддержки спроса со стороны государства, строительная отрасль не справится с текущими трудностями и внешними ударами. Поэтому в 2023 году помощь придется неизбежно расширять.
Так, в конце 2022 года уже было принято решение продлить программу льготной ипотеки (хотя и с повышением предельной ставки с 7% до 8% годовых). Существенно расширена семейная ипотека — теперь кредиты со ставками до 6% смогут получить семьи с двумя детьми не только младшего, но и старшего (до 18 лет) возраста. Это существенно простимулирует спрос, потому что семьи с подростками, как правило, острее нуждаются в расширении жилья.
Будут принятые и новые меры, на этот раз адресного характера. Сейчас ведется обсуждение ипотеки для молодежи, для отдельных профессиональных групп (бюджетников, ученых). Особую поддержку могут получить жители «новых территорий». Более того, рассматриваются различные варианты софинансирования покупки жилья, например, через компенсацию половины первого взноса. В 2023 году возможно сформируется целый комплекс различных механизмов стимулирования спроса.
Этажность новостроек увеличится
Тренд на строительство небоскребов в Москве будет усиливаться. За 2022 год общая площадь строящихся небоскребов (зданий от 100 метров) увеличилась на 18%. Повышение этажности — это один из способов усиления коммерческой эффективности проекта без ущерба для площади квартир и общего качества строительства. При этом высотки востребованы благодаря видовым квартирам, большому объему собственной инфраструктуры и просторным прилегающим территориям. Все эти факторы будут влиять на увеличение числа небоскребов на рынке новостроек Москвы.
«В целом предпосылки развития рынка новостроек в 2023 году позитивные, — комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании „Метриум“. — Растущий объем предложения восстановит баланс между интересами покупателей и продавцов новостроек, что поможет обуздать цены. Государственная поддержка гарантирует определенный уровень спроса, который не допустит кризис на рынке. Однако по-прежнему сохраняется высокая вероятность появления „черных лебедей“, не связанных непосредственно с отраслью. Именно они и создают наибольшие риски в наступающем году».
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Начнут ли квартиры дешеветь?
В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».
Аналогичную картину спрогнозировал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. Он напомнил, что раньше застройщики проектировали квартиры с большими коридорами, кладовками или длинными лоджиями, буквально опоясывающими квартиру. В результате общая площадь такой недвижимости получилась достаточно просторной, а вот жилая — небольшой.
После прохождения кризисов 2008 и 2014 годов, пандемии коронавируса и начала СВО застройщики стали проектировать эргономичные планировки — те, в который каждый квадратный метр приносит пользу покупателю.
Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.
А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет:
- Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
- Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
- Инвестиционный – какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
- Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
- Физический – какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
- Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?
Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.
Если не учитывать психологический сантимент (разберем его позже), для рационального инвестора главные факторы выбора инструмента инвестиций это перспективы роста цены актива для перепродажи и рентный доход с учетом уровня риска. Покупка квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, Санкт-Петербурге и городах миллиониках – был и есть самый распространённый метод накопления и сохранения капитала у чиновников и крепкого среднего класса в России. Но произошедшее изменение фундамента рынка повлечет сокращение инвестиционного спроса.
Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость – 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate – рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).