Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке от застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.
Ктo пpoдaeт, тoт и плaтит
Дaжe пoкyпaтeли c ипoтeкoй coмнeвaютcя в тoм, ктo дoлжeн плaтить — xoтя, кaзaлocь бы, oцeнкa нyжнa тoлькo им. Нa caмoм дeлe, иx мoжнo пoнять: чтo ecли бaнк нe oдoбpит квapтиpy? Этo знaчит, чтo cдeлкa copвeтcя, a дeньги бyдyт пoтpaчeны зpя. Пpoдaвeц жe в любoм cлyчae oкaжeтcя в плюce: cвeжий oтчeт oб oцeнкe eщe никoмy нe пoмeшaл.
Eщё oдин пoпyляpный дoвoд — пpoдaвцы нaмepeннo зaвышaют цeны, чтoбы oтбить нeпpeдвидeнныe pacxoды нa пpoдaжy, a знaчит мoгyт ceбe пoзвoлить зaплaтить eщe и oцeнщикy. И вooбщe, этo пoкyпaтeль ocтaнeтcя бeз гpoшa в кapмaнe, для пpoдaвцa тpaты нa oцeнщикa — кoпeйки пo cpaвнeнию c пpибылью. Нaм нe кaжeтcя, чтo этo paзyмный apгyмeнт, нo oн и пpaвдa pacпpocтpaнeн.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Как проходит оценка квартиры при ипотеке
Оценка квартиры при ипотеке проходит в несколько этапов:
-
Выбор оценочной компании. Заемщик выбирает оценочную компанию, которая имеет лицензию на проведение оценки недвижимости и аккредитацию в банке.
-
Заключение договора на оценку. Заемщик и оценочная компания заключают договор на проведение оценки квартиры. В договоре указываются условия оказания услуги, ее стоимость и сроки выполнения работы.
-
Сбор документов. Оценочная компания запрашивает у заемщика документы на квартиру, необходимые для проведения оценки.
-
Осмотр объекта оценки. Оценщик проводит осмотр квартиры, фотографирует ее с разных ракурсов, проверяет состояние стен, пола, потолка и коммуникаций. Также, оценщик изучает микрорайон, близость к объектам инфраструктуры и вид из окна.
-
Камеральная обработка. Полученную информацию оценщик обрабатывает и формирует отчет. Он учитывает различные факторы, такие как площадь квартиры, ее расположение, состояние, наличие инфраструктуры и даже экономическую ситуацию в регионе.
-
Выдача отчета. Заказчик получает отчет от оценщика в двух экземплярах.
В практике встречается, что на осмотр объекта приезжает не сам оценщик, а помощник оценщика. Как правило, он выполняет всю работу по сбору данных.
По закону срок действия отчета об оценке квартиры действителен полгода. Это прописано в 12 статье ФЗ № 135.
Сколько стоит оценка объекта недвижимости
Стоимость экспертизы нефиксированная — её определяет сама оценочная компания. Кроме того, на цену влияет и объект. Например, оценка участка в несколько гектаров обойдётся дороже, чем оценка для ипотеки двухкомнатной квартиры.
На законодательном уровне никак не закреплено, кто именно платит оценщику, но обычно это делает тот, кто её заказывает. В случае с ипотекой проводить оценку будут за счёт покупателя. Причём если банк всё же откажет в кредите, потраченные на услугу деньги клиенту не возвращаются. Именно поэтому на ранних этапах банк сначала сам изучает рынок и объект и только при отсутствии очевидных видимых причин для отказа требует от клиента профессиональной оценки.
В среднем стоимость услуги начинается от 2500 рублей.
Порядок проведения оценки недвижимости
Оценка недвижимости для ипотеки осуществляется в несколько стадий. Перед подготовкой отчета оценщиком необходимо оплатить его работу и предоставить материал для анализа. Последовательность оценочных процедур зависит от условий, выдвигаемых банком. Главные из них:
- Оформление обращения на оценку посредством специального дистанционного банковского обслуживания. Заемщик заполняет форму, вкладывает скан документов и определяется с компанией. Далее клиенту поступает чек на оплату услуг. После прохождения платежа документы направляются для изучения оценочной компании. Эксперт-оценщик договаривается с заявителем о дате и времени просмотра объекта;
- Заявка оформляется непосредственно в оценочной компании. Отчасти не все банковские организации поддерживают работу онлайн-сервисов. Заявитель выбирает подходящего аккредитованного оценщика, созванивается и отправляет посредством электронной связи документы для оценки. Специалист проводит их проверку, передает реквизиты для внесения платы. По прохождении платежа согласовываются дата и время визуального изучения квартиры или дома.
Достоинства и минусы оценки недвижимого имущества для ипотеки
Важным плюсом оценки недвижимого объекта для покупки в ипотеку считается точное вычисление стоимости жилья. Рекомендуем производить оценку даже тогда, когда она не выступает в качестве обязательного требования кредитной организации. Тем самым заемщик обеспечивает себе защиту и гарантию от необоснованных условий, комиссий и штрафных санкций, предъявляемых банком. Для будущего собственника оценка выступает дополнительной гарантией, что он вкладывает деньги в стоящий объект. И квартира продается по реальной цене.
Недостаток заключается в том, что услуга платная. Размер стоимости услуг оценочной компании рассчитывается индивидуально в зависимости от характеристик объекта, его расположения. Рекомендуем обращаться в организацию, которая выдаст оптимальное решение и сохранит высокое качество услуг.
Важно помнить, что при оформлении ипотеки нет возможности избежать процедуру оценки недвижимости. Отчет требуется не только ипотечной организации, но и заемщику. Документ станет дополнительной защитой прав в судебных инстанциях. Необходимо грамотно подходить к выбору профессионального оценщика. От его работы зависит польза банку и приближение момента покупки квартиры.
Заказать отчет об оценке предлагаем в нашей компании с опытом работы и отличными отзывами. Мы гарантируем, что при обращении в банк отказа от принятия подготовленных документов не последует.
Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке
Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.
В случае ипотеки сумма займа большая, а срок выплаты — до 30 лет, поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что, если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.
Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.
Оценка квартиры важна и для покупателя ― он будет уверен, что квартира стоит тех денег, которые он заплатит.
При покупке квартиры в кредит регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.
Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?
Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:
- Местоположение. Если планируется покупка в центре города, то надо быть готовым к тому, что стоимость квартиры будет выше, чем жильё на окраине. Более высокий «ценник» объясняется тем, что земля под застройку стоит дороже, выше спрос на недвижимость, выше себестоимость подключения к коммуникациям и др.
- Транспортная доступность. На стоимость влияет близость транспортных развязок, остановок электрички, станций метро.
- Наличие отделки. Практика показывает, что около 15% квартир на первичном рынке продаются с отделкой. Они дороже по цене, но эта разница ниже той суммы, которую бы пришлось потратить собственникам на ремонт квартиры без отделки.
- Площадь.
- Стадия строительства дома. Жильё в строящемся доме стоит меньше, чем в уже построенном и введённом в эксплуатацию.
Кто проводит оценку квартиры
Для того чтобы провести оценку квартиры, нужно обратиться к оценщикам, которые получили лицензию, чтобы ее проводить. Рассмотрим, кто может быть оценщиком, какие требования к этим специалистам.
Независимые оценщики – это частные специалисты, они не относятся к банкам или другими кредитными структурами, поэтому могут предложить более объективную оценку.
Оценочные компании – это организации, с оценщиками, которые могут предложить расчет стоимости разных видов недвижимости, подготовку документов, предоставление консультаций.
Оценщики от банков, могут быть менее объективными, так как они имеют прямую связь с кредитными учреждениями.
При выборе специалиста или оценочной компании нужно проверить их репутацию, опыт работы, наличие лицензии, сроками процедуры и ценой услуг. Рекомендуется обратиться к нескольким оценщикам или оценочным компаниям для сравнения предложений.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Оценка квартиры для ипотеки требует внимательного изучения во всех деталях. Рассмотрим подробнее этапы, которые входят в процесс оценки:
- Предварительный анализ документов, предоставленных клиентом, оценщик изучает документы, связанные с недвижимостью, проводит первоначальный анализ объекта.
- Осмотр жилья: состояние, расположение, инфраструктуру, вид из окон.
- Анализ сравнительных объектов на рынке недвижимости. Оценщик анализирует стоимость квартир, которые представляют схожие характеристики с оцениваемым объектом.
- После анализа, выбирается метод оценивания и рассчитывается стоимость жилья, учитывая все факторы.
- Наконец, оценщик оформляет отчет, в котором приводит все расчеты, обоснование метода оценки.
Процесс оценивания жилья для ипотеки требует тщательного изучения объекта, знаний оценщика в области недвижимости.
Оценка квартиры при покупке в ипотеку: преимущества и недостатки
Преимущества оценивания квартиры:
- Определение реальной стоимости недвижимости, что позволяет избежать переплаты. Это может быть особенно полезно в условиях нестабильности рынка, когда цены на жилье могут значительно колебаться.
- Защита интересов заемщика и банка, так как обе стороны имеют четкое представление о стоимости залога. Это помогает обезопаситься от непредвиденных ситуаций, связанных с возможными проблемами с оплатой ипотеки или залога.
- Возможность выбора ипотеки, таких как сумма кредита и процентная ставка. Оценка недвижимости позволяет заемщику получить более ясное представление о своих финансовых возможностях и выбрать лучший вариант ипотечного кредита.
Недостатки оценивания квартиры:
- Затраты на услуги оценщика. Требует определенных затрат на оплату услуг профессионального оценщика, что может увеличить общую стоимость операции.
- Время, затраченное на проведение оценки и оформление отчета. Процедура может занять от нескольких дней до нескольких недель, что может замедлить процесс получения ипотеки.
- Риск недооценки стоимости жилья, что может привести к уменьшению суммы кредита. В случае, если экспертиза происходит неадекватно, это может повлиять на решение банка по выдаче кредита или на сумму, которую заемщик сможет получить в качестве ипотеки.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.
Неузаконенная перепланировка обязательно будет отражена в отчете с подробными пометками и выводом: подлежит ли она согласованию в БТИ или нет. Существенная перепланировка банк может не устроить, и он откажется кредитовать покупку данной квартиры.
Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.
Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.
Важно: некоторые покупатели полагаеют, что с оценщиком можно договориться и тот сделает альбом как надо им: не укажет снесенную стену или завысит рыночную стоимость. Такое случается крайне редко. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что оценщик за взятку завысит рыночную стоимость вашей квартиры.
В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Все дальнейшие допуслуги являются вариативными и зависят от условия сделки купли-продажи. На рынках новостроек и вторичного жилья сложились разные условия по сделкам, а значит, и разная стоимость дополнительных услуг.
В России при покупке новостройки услуги риелтора покупатель обычно не оплачивает — агентское вознаграждение либо включено в стоимость квартиры, либо его выплачивает застройщик. У некоторых застройщиков в стоимость сделки может быть включена и госпошлина за регистрацию договора долевого участия, поясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.
На рынке вторичного жилья стоимость услуг в агентстве недвижимости в среднем начинаются от 2% от стоимости квартиры. Правда, некоторые частные риелторы демпингуют, устанавливая размер свой комиссии в 1%. В любом случае оплата услуг риелтора лежит на стороне покупателя. «Услуги риелтора включают поиск объекта, переговоры с продавцом, организацию сделки (составление договора купли-продажи, подготовка документов, организация сделки в банке, организация нотариальных действий, подача документов на государственную регистрацию и получение документов с госрегистрации, подписание передаточного акта), тщательную проверку истории квартиры с оценкой рисков приобретения и т. д. Стоимость зависит от сложности сделки и набора услуг и может составлять порядка 3% от стоимости квартиры», — объясняет управляющий директор сети «Миэль» Юлия Антясова.
В зависимости от выбранной формы взаиморасчетов с продавцом (аккредитив или ячейка) будут варьироваться и затраты. Аккредитив сейчас пользуется большей популярностью, так как по многим банкам произошло стремительное удешевление взаиморасчетов — теперь он стоит около 2 тыс. руб.
При использовании ячейки предполагается наличный расчет, а цены после пандемии немного выросли — теперь стоимость аренды ячеек начинается от 4,5 тыс. руб., а в некоторых банках сумма может достигать 8–10 тыс. руб., отмечает Антясова.
Как выбрать оценочную компанию
Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.
Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.
Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.
Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.
Оценка квартиры для ипотеки
При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.
На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.
Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.
Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.
Не спор, а битва: кто платит за оценку квартиры?
Получили вопрос от читателя: «У меня уже три раза срывалась сделка по покупке квартиры. Проблема в том, что я принципиально не готов платить за оценку из своего кармана, продавцы — тоже, а банк требует злосчастную бумажку и не дает занять денег без нее. На счету и так каждая копейка: платить нужно за всё — за регистрацию права собственности, нотариуса, риэлтора, а тут вот еще и за оценку. С собственниками разругался в пух и прах: они как один считают, что покупатель всем всё должен. А деньги-то в итоге кто получит, тоже покупатель? Если честно, я уже и не знаю, что делать. Помогите, вы же эксперты!».
Согласны с вами — войны вокруг оплаты услуг оценочной компании нередко бушуют такие, что конфликтующих можно отправить на какое-нибудь ток-шоу. Кажется, рейтинги программы от этого только взлетят: оппоненты спорят, кричат и упираются так, будто на кону миллион долларов, а не пару тысяч деревянных. В общем, жара.
За годы практики мы разрешили сотни таких споров и знаем, как их решать. Кажется, самое главное здесь — нащупать баланс между своими и чужими интересами. Об этом и поговорим.
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.