Проверка квартиры на юридическую чистоту перед покупкой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка квартиры на юридическую чистоту перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности», — рекомендует Данильченко.

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

   Право собственности и другие документы

   Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:

   • договору купли-продажи, ренты, мены;

   • дарственной или свидетельству о наследовании;

   • свидетельству о приватизации;

   • решению суда, признающему право собственности.

   Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:

   • паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);

   • свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;

   • расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);

   • кадастровый паспорт;

   • выписку из домовой книги;

   • технический план квартиры.

   Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:

   • Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
   • Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
   • Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.

   Шаг 4 – проверка продавца

   С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

   «Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

   Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

   Документы, подтверждающие личность владельца

   Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.

   Кроме того, загляните на страницы, где отмечается семейное положение и наличие детей. Эти сведения вам тоже пригодятся.

   Если у продавца есть дети, уточните, входят ли они в число собственников и использовался ли для покупки квартиры материнский капитал. Если дети также являются владельцами жилья, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.

   Несмотря на то, что существует несколько видов паспортов, как минимум российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут попадаться отечественные паспорта.

   Кроме совпадения данных паспорта с содержащимися в документах на недвижимость, обратите внимание на состояние документа (если он выдан 10 лет назад, а выглядит как новенький, это подозрительно), на шрифты, водяные знаки, оттиски, наличие исправлений, наклеек и т.п. Интересно, но паспорта, где данные внесены от руки, а не напечатаны, не являются фальшивыми. Такие до сих пор можно встретить, если человек получал его давно где-нибудь в маленьком провинциальном городе.

   Иностранные граждане, согласно российскому законодательству, тоже могут продавать и покупать недвижимость без ограничений. Помимо паспорта их страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод документа.

   Причины отказа в государственной регистрации прав на квартиру на вторичном рынке.

   1. Собственность обременена, если сдана в аренду, тогда совершить куплю-продажу не запрещается, но закон на стороне арендаторов – они имеют право проживать на данной жилплощади до окончания срока аренды по договору.
   2. Если жилплощадь приобретена по ипотечному кредиту, то пока кредит не будет выплачен, она находится в залоге у банка, чтобы продать такую недвижимость, необходимо погасить кредит и снять обременение в Росреестре, а перед покупателем стоит задача внимательно проверить все документы и удостовериться в возможности осуществления покупки.
   3. На квартиру судом наложен арест, куплю-продажу совершить не получится, а если и получится, то она будет признана недействительной.
   4. Недвижимость, находящаяся в ренте, не подлежит продаже, так как по договору ренты, после смерти владельца, она переходит в законную собственность к плательщику ренты.

   С жильем все хорошо, вам все нравится и, казалось бы, подводных камней больше нет, но не стоит торопиться в таких важных вопросах! Обязательно проверьте, имеют ли какие-либо другие лица права на эту квартиру или ее часть – это убережет от возможных дальнейших проблем. Ситуаций, когда из неоткуда появляется член семь и родственник, претендующий на жилплощадь, очень много, поэтому внимательно изучите всех собственников и ближайших родственников, которые могут выразить желание проживать в данном доме. Если имущество приобретено в браке требуйте согласие второго супруга на совершение продажи. Не забывайте про прописанных несовершеннолетних детей, так как их интересы строго контролируют органы опеки, которые в судебном порядке могут признать сделку недействительной. Если имущество досталась по наследству, стоит удостовериться в отсутствии других наследников и претендентов на эту жилплощадь, в противном случае они через суд расторгнут сделку купли-продажи и вернуть её себе.

   Что за юридическая чистота квартиры и зачем ее проверять

   Когда определитесь с квартирой для покупки и договоритесь о цене, надо проверить что ее вообще можно покупать. Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, при которых покупатель может потерять права на квартиру после покупки.

   Квартира юридически чиста и ее можно покупать, если:

   • нет никаких юридических препятствий для сделки;
   • право собственности продавца не ограничено обременением или арестом;
   • в квартире не зарегистрированы (прописаны) люди, которые могут на нее претендовать (дети, супруги, родственники);
   • в будущем не возникнет причин для признания сделки недействительной.

   Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры

   Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.

   Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

   Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.

   Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.

   Вы точно все проверили?

   Возвращаемся ко вторичке и доскональной проверке сделки на юридическую чистоту. Вроде бы всё проверили, можно открывать расчетный счет или оформлять аккредитив и завершать процесс.

   А через несколько месяцев вам приходит повестка в суд, где рассматривается дело об аннулировании вашей сделки. Я специально спрятала от вас одну бумажку и не рассказала о ней выше.

   Оказывается, вы замотались настолько, что забыли запросить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркодиспансера (НД) о вменяемости продавца. А он, видите ли, не только там состоит на учете, но и вообще признан недееспособным, то есть не имеет права продавать. Так родственники заявили. И всё — суд, прощай квартира, ну и большая часть денег. Из-за какой-то одной бумажки время и сбережения усилия коту под хвост…

   На такие случаи всегда предусмотрен план Б – не участвовать в самодеятельности, а найти компетентного риэлтора/брокера или нотариуса, если сделка сложная и рискованная. Так, в рамках сопровождения процедуры специалист самостоятельно собирает информацию по собственникам, детям, делает заявки в органы, сверяет кадастровый паспорт с фактическими данными. Если сделку сопровождает нотариус, на него по закону ложится ответственность за любые споры, которые могут возникнуть после подписания договора купли-продажи, если они касаются проверяемых нотариальной конторой документов. Материальная ответственность в том числе.

   Наравне с нотариусом гарантом юридической чистоты выступает высокая компетенция нанятого вами риэлтора. Что из перечисленного выбирать – решайте сами, исходя из сложности сделки и потенциальных рисков.

   Проверка личности собственника

   Финальный, но очень важный этап проверки квартиры на юридическую чистоту. Если технический или кадастровый паспорт будущий покупатель изучает пристально, то о некоторых подводных камнях, связанных с личностью продавца, часто забывает. А здесь может возникнуть немало спорных ситуаций, которые в будущем чреваты аннулированием сделки, потерей и квартиры, и денег. Вот что важно проверить на данном этапе.

   • Совершеннолетие собственника. Если он несовершеннолетний, придется проходить долгую и мучительную процедуру получения разрешения на сделку со стороны органов опеки и попечительства.
   • Адекватность собственника. Если в будущем будет доказано, что на момент совершения сделки продавец находился в состоянии, при котором невозможно понимать значения своих действий и отдавать им отчет, есть риск потерять квартиру и деньги навсегда. Сделка аннулируется в судебном порядке. В момент продажи недостаточно документа, подтверждающего дееспособность или отсутствие на учете у психиатра. Если у вас возникают даже малейшие сомнения по поводу адекватности собственника, лучше поискать другой предмет сделки.
   • Взаимоотношения продавца с федеральной службой судебных приставов. Если в отношении собственника ведется исполнительное производство за долги, то квартира уже может быть арестована представителями ФССП. Юридическая проверка по соответствующим базам позволяет своевременно выявить такой факт и избежать проблем в будущем.
   • Проверка на банкротство. Несмотря на то, что банкротство физических лиц у нас в стране не так популярно, как за рубежом, многие недобросовестные граждане пользуются этим для списания внушительных долгов. Может оказаться так, что после завершения процедуры банкротства кредиторы в судебном порядке оспорят вашу сделку купли-продажи квартиры. Как итог – потеря недвижимости, ну и деньги придется возвращать через суд от сбежавшего должника. Удастся это или нет – вопрос риторический.
   • Проверка по специальной базе ГАС Правосудие. В практике бывали случаи, когда предыдущий собственник интересующей вас квартиры уже начал оспаривать в суде право собственности вашего продавца. Последний стремится избавиться от предмета обременения побыстрее и даже идет на уступки по цене. Если невнимательно отнестись к этому моменту, можно получить немало проблем, которые придется решать с незнакомым вам человеком.
   
   

   Похожие записи:

   • Льготы по электроэнергии ветеранам труда: как посчитать размер скидки
   • Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция
   • Оплата листка нетрудоспособности при срочном трудовом договоре