Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недостатки при приемке квартиры в новостройке оформление». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приемка квартиры при покупке предполагает проверку покупателем готового объекта на соответствие эксплуатационным нормам. После получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию застройщик обязан оповестить об этом дольщиков. Собственники недвижимости проводят самостоятельный осмотр жилья или привлекают профессионального приемщика и составляют простой акт приемки квартиры, приобретаемой в ипотеку или за собственные денежные средства. Если обнаружены дефекты и различные нарушения, застройщик обязуется их исправить в установленный срок. В случае, когда будущий владелец объекта игнорирует оповещения в течение двух месяцев, акт приема-передачи жилья подписывается в одностороннем порядке. Рассмотрим подготовку к процедуре более подробно.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Приемка жилья и акт осмотра объекта: что это
Итак, типовой акт приема квартиры при покупке — это приложение к договору купли-продажи. В нем отражено состояние объекта на момент передачи от продавца к покупателю. Образец передаточного акта приемки недвижимости в собственность оформляется с учетом ГК РФ, основных характеристик объекта, наличия достоверных сведений об участниках сделки. Сколько экземпляров необходимо оформить? Если сделка регистрируется в Росреестре, то оформляют три документа — два из них остаются у продавца и покупателя, а один необходим для регистрации права собственности. Где и когда подписывать акт приема передачи квартиры, обговаривается заранее обеими сторонами. Как правило, документ составляют в приобретаемой недвижимости в присутствии участников сделки, которые должны поставить свои подписи.
Ознакомьтесь с тем, как выглядит правильный шаблон бланка в 2023 году.
Приемка квартиры с отделкой
В новостройках существует два вида отделки: чистовая и предчистовая (черновая). В первом случае сразу после приемки квартиры и получения недвижимости в собственность жильцы сразу могут переехать в новое жилье без необходимости самостоятельного ремонта. Предчистовая отделка предполагает выполнение работ по выравниванию стен, монтажу радиаторов, розеток, установке перегородок, систем водоснабжения и т. д. В некоторых случаях специалисты застройщика также устанавливают сантехнику. После приема черновой квартиры можно быстро сделать ремонт и переехать в новое жилье.
Чистовая отделка в новостройке осуществляется с учетом утвержденного дизайн-проекта, поэтому во время осмотра важно учитывать, соответствует ли результат тому, что отмечен в плане. Данный вариант может предполагать реализацию нестандартных решений планировки, установку системы «умный дом». Поэтому зачастую самостоятельно принять новую квартиру от застройщика довольно сложно, поскольку все коммуникации надежно спрятаны, чистовая отделка в дизайнерском стиле способна маскировать дефекты. В этом случае на приемке жилья с ремонтом только профессиональный приемщик может найти скрытые недостатки.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Правило № 4: Различия между существенными и несущественными недостатками
Конечно, нужно смотреть на вещи реально и понимать, что какие-то недочеты все равно найдутся. В строительстве всегда имеются недостатки. Однако одно дело, когда речь идет о мелком или легкоустранимом дефекте, и совсем другое — когда строители допустили грубое нарушение проекта или имеет место существенный изъян. В этой связи все недостатки можно разделить на существенные и несущественные.
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Что брать с собой на приём квартиры, купленной по ДДУ?
Из документов обязательно взять паспорт и оригинал ДДУ. Приготовьте план квартиры, чтобы сравнивать проектные и фактические характеристики. Попросите у застройщика акт скрытых работ: по нему вы узнаете, в каких местах проходят инженерные коммуникации.
Для эффективного осмотра на приёмку желательно взять:
- Блокнот и ручку: записывать недочёты
- Электроприбор, который не очень жалко: проверить розетки
- Лампочку: проверить цоколи
- Фонарик: просматривать тёмные места
- Кусок мела: обводить недочеты
- Смываемый маркер: обводить царапины на стеклопакетах
- Прави́ло и уровень (или рулетка и отвес из нитки с грузиком): проверять площадь помещений и ровность стен
- Обувь на каблуках: для звуковой проверки пола
Что взять с собой на самостоятельную приёмку?
Из документов для приёма квартиры в новостройке вам понадобятся только паспорт и ДДУ. Ниже приведём перечень других необходимых предметов:
-
Несколько листов бумаги, ручки. Они понадобятся для того, чтобы фиксировать все недостатки. Как правило, в пустых квартирах нет столов, поэтому вместе с канцелярией не лишним будет наличие планшета.
-
Бумажный скотч или мелок. С их помощью вы сможете пометить и подписать каждый дефект на месте его обнаружения. Найденные царапины на стекле можно отметить смываемым маркером.
- Тестер электричества и лампочка. Тестер можно заменить компактным электроприбором, например, зарядкой от гаджета. Так вы сможете проверить исправность всех розеток.
-
Зажигалка, спичка или свечка. Эти предметы позволят определить качество установки окон и работу вентиляции: отклонения открытого пламени покажут все проходящие потоки воздуха.
-
Фонарик, рулетка и уровень. Так вы сможете увидеть все неровности, трещины и другие дефекты.
Помимо перечисленных предметов полезной может оказаться сменная одежда ― в только что сданном доме, как правило, много строительной пыли.
Вместе с базовыми инструментами специалисты советуют брать на приёмку квартиры специальные приборы, при необходимости их можно арендовать. К таким инструментам относятся:
- Тепловизор. Он помогает обнаружить промерзание стен и окон в холодное время года.
- Лазерный нивелир. Этот прибор позволяет проверить ровность полов, стен и потолков в квартире.
- Дозиметр и газоанализатор. При помощи них вы определите уровень аммиака и радиации в помещении.
Какие документы должны быть у экспертов
Чтобы проводить приемку квартиры в новостройке от застройщика, сотрудники экспертных компаний должны обладать соответствующей квалификацией. Ее могут подтвердить:
- Диплом о высшем образовании по строительной специальности.
- Стаж работы в должности эксперта (а не его помощником или простым менеджером).
- Документы о корректности работы измерительного оборудования. Например, на лазерный нивелир раз в полгода-год оформляется акт дефектовки. Тепловизор, газоанализатор, приборы для выявления паров аммиака и электромагнитного излучения должны иметь свидетельства о ежегодной поверке в аккредитованных Росаккредитацией организациях. Если правильность работы приборов нечем подтвердить, заявление в суд на застройщика не будет юридически значимым.
- Наличие у эксперта допусков СРО (саморегулируемой организации). СРО — это, по сути, посредник между бизнесом и государственными органами; организация представляет собой некоммерческое объединение юридических лиц или ИП, которые занимаются одним и тем же видом профессиональной деятельности, например строительством, проектированием и инженерными изысканиями. Задача СРО — контролировать качество работы своих участников, а также страховать их профессиональную ответственность. Допуски СРО означают, что у эксперта есть разрешение проводить строительную экспертизу, обмеры и проектирование, оценку стоимости устранения дефектов, тепловизионное обследование и другие работы. Наличие допусков СРО важно, если вам придется решать конфликт с застройщиком в суде.
Приемка квартиры от застройщика с отделкой
Как правило, предлагая сдачу жилого помещения под ключ, включая наличие отделочных работ, строительные компании должны:
- придерживаться проекта при размежевании комнат перегородками, соблюдая указанную площадь помещений;
- установить радиаторы отопления;
- привести потолки к законченному виду (чаще ограничиваются побелкой);
- подвести радиаторы отопления;
- подготовить стены под покраску или оклеить обоями;
- установить не только входную, но и межкомнатные двери;
- уложить на пол линолеум или ламинат;
- поставить розетки, выключатели и счетчики;
- минимум – установить мойку со смесителем на кухне, из сантехники — унитаз, раковину, душевую кабину (или ванну).
Перед подписанием акта о приеме квартиры, нужно убедиться:
- что фактическая площадь жилого помещения и отдельных комнат совпадает с заявленной в проекте;
- качество установки оконных блоков и дверей соответствует нормам;
- коммуникационные системы готовы к эксплуатации.
Дальше остановимся на нюансах, касающихся как принять квартиру у застройщика, чтобы не попасть впросак. Например:
- измерьте размеры комнат отдельно и суммируйте общую площадь, сверив с планом (при квадратуре меньше договорной, требуйте денежную компенсацию);
- несколько раз откройте-закройте двери (аналогично окна), убедитесь в плавности хода, что запорные устройства и замки не заедают;
- оставьте дверь приоткрытой, при захлопывании без применения усилий со стороны, можно говорить о ее перекосе;
- обратите внимание на соответствие дверной коробки размерам входного проема; использование для заполнения лишнего пространства, например, пеноплекса, считается нарушением;
- высота потолков должна соответствовать изначальному проекту, при монтаже из плит, стыки залиты раствором и выровнены;
- на полах не должно быть строительного мусора;
- при крошении стяжки полов или наличии трещин, неровностей, фиксируйте нарушения.
Приемка квартиры в новостройке с отделкой предусматривает также необходимость удостовериться:
- в рабочем состоянии розеток (вольтметром или электроприбором), выключателей;
- плавности движения запорных кранов, отсутствии протечек от соседей и сухости водопроводных труб;
- надежности монтировки радиаторов;
- наличии тяги в вентиляционной системе (лист бумаги или направление пламени огня поднесенной свечки при открытом окне без сквозняков также даст понять, есть ли тяга).
Как принять новую квартиру у застройщика
Принимать квартиру в новостройке нужно в светлое время суток. Так будут лучше видны все огрехи. Необходимо выделить достаточное количество времени. При осмотре вам не должны навязывать какие-либо временные рамки. В законодательстве нет норм, которые указывают на то, что принимать квартиру в новостройке можно не более часа-двух. Собственники квартир не ограничены во времени при проведении приемки.
Дольщикам нужно проверить состояние всего здания, а не только своей жилплощади. Необходимо осмотреть чердачные и подвальные помещения, подъезды, лифты, перегородки и т.д. Эту процедуру лучше проводить днём, так как в новостройке могут быть еще не установлены все осветительные приборы. Отправляясь принимать квартиру у застройщика, желательно взять с собой определенный набор предметов и инструментов:
- фонарик;
- зажигалку;
- тестер для электророзеток;
- молоток;
- уровень и отвес для проверки вертикальности стен;
- стремянку;
- лампочку;
- компактное электрооборудование;
- электрическое устройство с высокой мощностью;
- вольтметр;
- ручку и бумагу для записей.
Приемка квартиры у застройщика и права дольщика
Эксперты советуют тщательно проверить не только помещение своей квартиры, но и оценить состояние всего дома. В идеале, приемка квартиры у застройщика предполагает осмотр чердачных и подвальных помещений, подъезда. Желательно делать это в светлое время суток, поскольку новый дом не всегда может быть оборудован приборами освещения.
Осматривая здание и будущую квартиру, не следует спешить подписывать заветный акт приема-передачи, особенно, если представитель застройщика поторапливает!
При обнаружении дефектов, согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать:
- устранить дефекты в согласованный с дольщиком срок;
- снизить цену договора о долевом участии и вернуть часть внесенных по нему денег;
- возместить понесенные расходы по устранению дефектов строительства, предварительно заключив договор со строительной фирмой. В нем зафиксировать затраты и подать заявление об их возмещении в суд;
- взыскать неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ, если произошла задержка с ликвидацией недостатков строительства.
К сожалению, далеко не всегда в новых квартирах можно увидеть качественные стеклопакеты и дверные конструкции. Но, даже если, эти конструкции не обладают высокими эксплуатационными свойствами, убедитесь, что на них нет повреждений (в виде трещин, царапин и щелей), что ручки не сломаны, поворачиваются плавно, механизм открывания срабатывает без сбоев и скрипящих звуков, а для его запуска не требуется применение дополнительных физических усилий.
В местах примыкания к стене не должно наблюдаться сквозняка. Конечно, любой, даже самый плотный стеклопакет не обеспечит такой защиты от холода и ветра, как стена, но все-таки окна и двери должны быть герметичными. Проверьте конструкцию со всех сторон: по бокам, сверху и снизу (в случае с окном – под подоконником).
По периметру стеклопакета должен быть проложен уплотнитель. Осмотрите щели, они должны быть тщательно закрыты герметиком. Чтобы снять все сомнения, возьмите кусок бумаги, откройте окно, просуньте в проем и закройте. Если бумага крепко «засела» между рамой и оконной створкой, вы не сможете её вытащить. Это значит, что конструкция окна отрегулирована и не будет пропускать воздух. Убедитесь в прочности подоконника.
Если сейчас лето, то как проверить отопление и промерзают ли стены?
Этого в теплое время года не сделать. Обратите внимание на такие признаки как потёки на радиаторах, щели и подозрительные пятна на стенах. Возможно, это говорит о неисправности радиаторов и промерзании стен.
Я не заметил дефекты, но уже подписал акт приемки. Как быть?
Вы можете потребовать исправления недоделок, ведь дом стоит на гарантии пять лет, а оборудование – три года. Для этого нужно составить претензию, и передать застройщику или управляющей компании. Они должны устранить все недостатки. Если застройщик избегает ответственности, то обращайтесь в суд. В любом случае надо попробовать избежать лишних расходов, которые возникли по вине недобросовестного застройщика.
Мне нужно было поскорее въехать в квартиру, поэтому я подписал акт, но указал недостатки. А так как надо было жить, то сам их и исправил. Можно ли мне рассчитывать на компенсацию от застройщика?
Да, по закону у вас есть не только право требовать устранения дефектов, но и еще два варианта: соразмерно дефектам уменьшить стоимость договора и получить компенсацию ваших затрат на ремонт из-за дефектов застройщика. Это положение отражено в пункте 2 статьи 7 «Закона о дольщиках».
Однако, если имеется возможность подождать с получением ключей, то лучше не подписывать акт, пока все дефекты не будут устранены. Тогда вам не придется заниматься составлением претензий и обращаться в суд.
Мы с женой оба являемся дольщиками, но она не может быть на приемке. Что делать?
Приходите один с доверенностью от жены на подписание актов. А если вы и сами не сможете прийти на приемку, то можете оформить доверенность на кого угодно. Но мы рекомендуем все же присутствовать на проверке, так как жить в квартире предстоит именно вам.
Я подписал все акты, получил ключи, что дальше делать?
Теперь вам остается лишь оформить квартиру в собственность. Но это совсем другая тема для разговора.
Похожие записи: