Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести долю дома в квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ИЖС можно разделить самостоятельно или через суд. В первом случае оба собственника должны быть согласны на эту процедуру. Если согласие не было достигнуто, то участник долевой собственности имеет полное право требовать выдела своей доли из общего имущества через суд.
Как часть жилого дома переоформить в квартиру
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.
В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Особенности переоформления доли в квартире на родственника
В отличие от единого права на собственность владение долей в некоторых обстоятельствах требует согласование сделки с остальными владельцами объекта. Тот факт, что получатель части недвижимости является близким или дальним родственником, никак не влияет на ход законной процедуры. Необходимо учесть особенности выбранного способа оформления и соблюсти требования закона, чтобы перерегистрация прошла успешно, и близкий человек смог стать владельцем имущества.
Статус «доли в недвижимости» определяется на основании ст. 244 ГК РФ, рассматривающей варианты оформления общей или долевой собственности. Доля представляет собой часть разделенного на несколько собственников имущества, с сохранением права владения, использования, распоряжения. При отсутствии выделенной в натуральной форме доли, распределение идет равномерно на всех сособственников объекта.
Любое из лиц, признанных сособственником квартиры или иной недвижимости, вправе распорядиться о передаче своего объема имущества другому лицу, включая родственников. В некоторых случаях для успешного завершения сделки понадобится пройти дополнительную процедуру согласования с остальными владельцами объекта. Наличие или отсутствие родственных связей может влиять только на стоимость переоформления.
Предусмотрены следующие варианты передачи части недвижимости:
- договор мены;
- дарственная;
- купчая.
Несмотря на тот факт, что в конечном итоге, скорее всего, придется решать проблему через суд (а то и не через один), начинать все равно нужно с местной администрации. Именно туда подаются все документы и только этот орган государственной власти может выдать соответствующее решение о согласии изменения статуса квартиры или отказе в этом.
Только на основании этого документа (отказа) можно обращаться в суд. В противном случае судебная инстанция немедленно отклонит исковое заявление из-за того, что собственник/собственники жилья сначала не попробовали решить проблему на более низком уровне. Нередко даже местный суд не может (или не хочет) брать на себя такую ответственность и тоже отказывает заявителю в удовлетворении его требований. В такой ситуации нужно идти дальше, в областной суд и так далее.
Что такое статус части дома?
Обычно отдельная часть дома, такая как квартира, отделенная коммуникациями и имеющая отдельный вход, имеет статус жилого помещения. Это означает, что ее владелец может владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению.
- Статус жилого помещения актуален для квартир в многоквартирном доме или частного жилья.
- Владение жилым помещением предоставляет право на отдельное проживание и оплачиваемые собственником коммунальные услуги (отопление, ЖКХ).
В отличие от жилого помещения, нежилые помещения – это части дома, которые не предназначены для проживания. К таким помещениям относятся коммерческие или складские помещения. Статус нежилого помещения может зависеть от его назначения и функционального использования.
Получение статуса жилого помещения может быть осуществлено разными способами:
- Регистрация перевода доли в ижс или муниципальные органы;
- Продажа непосредственного владения доли в квартире;
- Перевод долевой собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме.
Пошаговая форма действий и сложность перевода статуса части дома на квартиру может зависеть от особенностей регионального законодательства и процедурной практики. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристом или специалистом по недвижимости.
Таким образом, изменение статуса части дома на квартиру может быть выгодным, так как обеспечивает больше прав и возможностей для владельца. Это особенно актуально при покупке доли в доме или желании использовать помещение в личных целях.
Помещение можно изменить на жилое при соблюдении определенной последовательности действий:
- Собрать все необходимые документы, включая документы недвижимости и технические характеристики помещения.
- Подготовить заявление в управляющую компанию или орган местного самоуправления, ответственного за изменение правового статуса помещения.
- Ожидать решения собственников помещений и органов местного самоуправления о переводе помещения из нежилого в жилой тип.
- Зарегистрировать свою собственность в местных органах регистрации.
- После успешного перевода, вы сможете пользоваться своим жильем и формировать счета на оплату коммунальных услуг на свое имя.
Как выделить доли из общей долевой собственности?
Перевод квартир в дом возможен, если у них один собственник. Если владельцев несколько, процедура производится только с их согласия. Изменение статуса жилья может понадобиться в нескольких ситуациях:
- Дом рассчитан на две квартиры, и собственник одной продал ее второму. Фактически теперь весь дом принадлежит одному человеку, но по документам остаются по-прежнему две квартиры.
- Для приватизации земельного участка. Если в доме несколько квартир, придомовую территорию нельзя приватизировать. Это возможно, когда здание признано жилым домом.
- Для увеличения общей площади, проведения перепланировки.
Наглядный пример – таунхаусы. Если все собственники продали квартиры одному человеку, ему может понадобится изменение статуса многоквартирного дома на частный. Но для этого важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям, иначе перевод не разрешат.
Сначала нужно договориться с соседями о переводе многоквартирного дома в жилой. Их подписи понадобятся на заявлении. Необходимо согласовать и оплату экспертизы.
Экспертиза проводится на предмет соответствия требований к жилым домам. В заключении эксперт указывает, возможно ли это в техническом плане, нет ли ошибок в документах. В дальнейшем оно понадобится для согласования перевода с администрацией.
Документы подаются в администрацию, но в некоторых регионах доступен прием через МФЦ. Рекомендуется предварительно записаться на прием, чтобы не сидеть в очереди.
Решение выдадут в течение 45 календарных дней. Если оно положительное, нужно подать заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это делается через Росреестр или МФЦ.
Расходы при изменении статуса двухквартирного дома состоят из нескольких частей:
- Градостроительная экспертиза. В регионах стоит от 5 000 р., в столице – от 20 000 р.
- Проект перепланировки – от 5 000 р. в зависимости от сложности.
- Кадастровый паспорт – от 1 000 р.
- Новая выписка из ЕГРН – 350 р. электронная, 600 р. – бумажная.
Если переводом квартиры или дома «под ключ» занимается юрист, это будет стоить от 20 000 р.
Предусмотрено 2 способа отделения комнаты в квартире:
- Через мировое соглашение.
- Через городской (районный) суд.
Оптимальный вариант обособления части в квартире – внесудебный, когда все участники согласны с предложенным распределением и по доброй воле подписывают соглашение о выделе доли в натуре. Оформить долю в комнату по добровольному соглашению может один или несколько собственников, если параметры квартиры позволят это сделать. Если только 1 человек захочет отделить свое помещение, другие вправе продолжить пользоваться остальной частью квартиры на правах общей собственности.
Если хотя бы один из совладельцев выразит несогласие с выделением комнаты или условиями выдела, дело уполномочен рассматривать в суд на основании полученного искового заявления. Судебная процедура более длительная, сложная, затратная. В интересах обособляемого собственника решить вопрос во внесудебном порядке.
Чтобы оформить комнату из доли в квартире, в Росреестр готовят пакет документации:
- Подписанное всеми собственниками квартиры соглашение о выделе комнаты;
- Гражданские паспорта всех участников собственности (для владельца выделяемой части – оригинал, остальные предоставляют копии паспортов);
- Техническая документация на весь объект;
- Свидетельство о регистрации собственности, выписка из ЕГРН;
- Регистрационная пошлина в 2 тысячи рублей.
Если проводилась перепланировка, предоставляют разрешительные документы из БТИ.
Поскольку нотариальное заверение не является обязательным, стороны могут самостоятельно подготовить и подписать бланк.
Основные реквизиты соглашения:
- Место составления и дата;
- Информация обо всех участниках долевой собственности;
- Идентификационные характеристики квартиры (точный адрес, площадь);
- Перечисление долей в составе квартиры;
- Условия распределения с выделом части недвижимости в натуре;
- Определение порядка пользования местами общего пользования;
- Права и обязанности участников соглашения;
- Подписи сторон.
Отвечает управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами. С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п. При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет. Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно. Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры. Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.
Как перевести доли в проценты в квартире
К примеру, у двух собственников имеется дом на три комнаты: две маленькие и одна большая. На первый взгляд все просто – одному отходит большая комната, второму – две меньших. Но на практике оказывается, что размер 2 небольших комнат превышает площадь большой. При этом разницу нужно будет компенсировать в денежном эквиваленте. Размер выплаты за превышающие метры можно установить путем оценки стоимости всей квартиры.
На этом уроке мы познакомимся с новой величиной, которую называют «процент». Узнаем, как вычисляют проценты. А также применим знания при решении задач. Слово процент произошло от латинского слова «pro centum», что буквально означает «за сотню» или «со ста». Идея выражения частей целого постоянно в одних и тех же долях, вызванная практическими соображениями, родилась ещё в древности у вавилонян. Проценты были особенно распространены в Древнем Риме. Римляне называли процентами – деньги, которые платил должник заимодавцу за каждую сотню.
Какие есть варианты разделить дом
Мирно и в суде можно не только определять порядок пользования имуществом, но и делить его. В этом процессе много нюансов.
Даже если собственники договорились, как дом будет разделён на доли, их не обязательно нужно регистрировать как отдельные помещения. При этом есть нюансы: например, этажи в двух-трёхэтажном частном доме не могут стать самостоятельным жильём, потому что у них нет отдельных входов. Простой пристройкой проблему решить не получится, так как перепланировку придется согласовывать .
Так же и с комнатами — часть жилого дома не может стать самостоятельной недвижимостью. Просто разделить дом пополам тоже не выход.
Есть два варианта действий:
- превратить дом в многоквартирный;
- сделать из него таунхаус.
В обоих случаях есть требования, которые придётся учитывать для реализации. Так, под каждым блоком таунхауса должен быть собственный земельный участок. Если дом двухэтажный, а этажи в пользовании разных собственников, землю разделить не получится.
А значит, таунхаус для поэтажных владельцев не лучший вариант.
С многоквартирными домами все ещё сложнее. Потому что их строительство жестко регламентируется. Самостоятельно, без кадастрового инженера, проектировщика, бригады строителей и череды согласований документов, не обойтись.
Ответы юриста на частные вопросы
Если статус квартиры меняется на часть жилого дома, при этом остальные помещения остаются квартирами, администрация не одобрит такое перевод. Перевести можно только полностью помещение.
Проще выделить долю в натуре, оборудовав два разных входа. После этого одну долю можно подарить сыну по договору дарения.
Администрация отказала в переводе квартиры в частный дом. Собираемся подавать документы в суд. Куда обращаться и сколько времени займут разбирательства?
Заявление подается в районный или городской суд по месту нахождения ответчика. На разбирательства в среднем уходит 3-4 месяца.
Для перевода жилого дома в квартиру нужна перепланировка. Когда ее согласовывать: до обращения в администрацию, или после?
Согласовать перепланировку лучше до подачи заявления о переводе статуса недвижимости, но можно и в процессе. После сделать это не получится, т.к. перевести дом в квартиру не дадут из-за несоответствия техническим требованиям.
Нет. Без согласия другого собственника перевод невозможен. Нужно сначала найти его и договориться с ним.
Как правильно оформить договор между собственниками?
Закон и порядок выделения доли недвижимости
Если вас интересует вопрос выделения доли жилой площади, необходимо вначале определить натуру имущества и порядок его перевода. В случае добровольного выделения каждая доля должна быть оформлена в отдельное помещение (квартиру или комнату).
Остальные же собственники могут получить компенсацию за свои доли на основании заявлений, подтверждающих определение истца государственной нотариальной консультации или документации по купле-продаже недвижимости.
Оформление договора
Для оформления договора между собственниками нужно собрать следующие документы: паспорта, выписки из ЕГРН, все доказательства в письменном виде, подтверждающие вашу долю недвижимости.
Заявитель должен подать иск к каждому собственнику на суд в порядке очереди пошлины для постановки каждой доли недвижимости на кадастровый учет.
Должно быть письменное соглашение, которое подтверждает отдельные доли, выделенные в каждой квартире или комнате. Документы, подтверждающие свойства жилого помещения и пользование этими свойствами должны быть предоставлены собственником.
Иски и компенсация
После подачи иски в суд, вы можете получить компенсацию только в случае, если другой собственник не сможет выделить долю в своей квартире или комнате по той или иной причине. В этом случае должна быть заполнена форма заявления на компенсацию, после чего собственник должен аргументировать наличие компенсации.
Если исковые заявления не поданы в суд, то компенсация не выплачивается.
Общий порядок выделения доли
- Собрать все необходимые документы.
- Подать иски на суд.
- Получить подтверждение своих долей от собственников.
- Выделить каждую долю в отдельное помещение.
- Подписать все необходимые документы и подать на кадастровый учет.
- Получить компенсацию, если иск подавался в суд и другой собственник не смог выделить долю в своей недвижимости.
Не забывайте, что правильное оформление договора между собственниками недвижимости может сохранить много времени и денег в будущем. Обращайтесь к квалифицированным специалистам, если у вас есть вопросы относительно данной процедуры.
Как долго ждать готовности перевода доли в квартире на комнату?
Перевод доли в квартире на комнату — сложный вопрос, который требует детального описания порядка его осуществления и предоставления соответствующей документации. Общий вариант перевода доли в квартире на комнату заключается в том, что вы должны быть владельцем доли в квартире, а желаемая комната, которую вы хотите выделить, должна иметь отдельное помещение для пользования жилой площадью.
Перевод может осуществляться как на добровольной, так и на вынужденной основе с помощью иска в суд. В случае добровольного перевода, все согласившиеся на выделение комнаты должны подтвердить свои заявления соответствующей документацией, а именно: выпиской из государственной регистрации прав на недвижимость и доказательствами имущественного характера.
После подачи заявления о переводе доли в квартире на комнату, вы должны ожидать определенное время. Процесс выделения жилой площади может занять от нескольких месяцев до года, в зависимости от количества заявлений на выделение комнаты, а также от сложности и продолжительности судебного процесса.
Для проведения перевода долевой собственности на отдельное помещение необходимо обратиться в органы государственной регистрации. Стоимость услуги оформления заявления о выделении жилой площади и выпуска соответствующей выписки из ЕГРН составляет определенную сумму, которую должен будет оплатить заявитель.
Если вам нужна консультация и помощь по оформлению перевода доли в квартире на комнату, вы можете обратиться к юристам, нотариусам или другим специалистам, которые окажут вам необходимую помощь.
О жилых домах блокированной застройки
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию). Единственным исключением является отсутствие необходимости проведения экспертизы в отношении проектной документации таких объектов.
Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ.
Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
Актуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них. Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция.
Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме этого, для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.
Также необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка на «блокированная жилая застройка».
Под добровольным порядком понимается заключение соглашения. Для этого стороны могут не привлекать третьих лиц.
Достаточно оформить достигнутые соглашения в письменном виде. Нотариальное удостоверение не требуется. Однако стороны могут обратиться в нотариальную контору. Хотя нотариальное удостоверение значительно увеличивает стоимость документа.
Но закон наделяет соглашение силой вне зависимости от удостоверения нотариусом. Поэтому в случае нарушения сторонами достигнутых договоренностей, каждая из сторон имеет право обратиться в суд.
На практике, письменное оформление договоренностей по проживанию в квартире встречается между сособственниками крайне редко. В большинстве случаев, вопрос поднимается на этапе устоявшегося конфликта. Поэтому стороны сразу обращаются в суд.
Однако даже для суда необходимы доказательства попыток мирного урегулирования. Поэтому игнорировать возможность самостоятельного урегулирования игнорировать нельзя.
Основные правила добровольного урегулирования:
- Выдел не должен нарушать права других совладельцев. Размер комнаты должен исходить из доли гражданина в жилом помещении.
- Должен сохраняться доступ к местам общего пользования. Кроме того, запрещается создание потенциально опасных ситуаций. Например, запрет к выходу из жилого помещения.
- Выдел возможен только в отношении жилой комнаты. Запрещается реализовывать право на долю за счет кухни или кладовой.