Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обращение взыскания на заложенное имущество должника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратить взыскание на залоговое имущество, кредитор может и без суда — если между сторонами было заключен договор, в котором прямо указывается о внесудебном режиме обращения взыскания. При этом, даже если договор уже заключен и оговорки о внесудебном порядке обращения взыскания на залоговое имущество нет, стороны вправе инициировать подписание дополнительного соглашения к такому договору. Этим соглашением и будет устанавливаться внесудебный порядок.
В соглашении о внесудебном порядке стороны могут также установить и регламентировать: правила процесса реализации, размер вознаграждения и организацию, которая будет заниматься реализацией, а также другие нюансы процедуры в случае, если стороны будут вынуждены прибегнуть к ней.
Кроме того, есть особенность в случае, если залогодатель является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, то есть зарегистрирован как ИП. Тогда соглашением между сторонами могут быть установлены следующие условия:
- Оставление залога за залогодержателем;
- Продажа предмета залога залогодержателем другому лицу, но при этом цена не должна быть ниже рыночной стоимости.
При наличии соглашения между сторонами о внесудебном обращении взыскания на предмет залога, механизм взыскания будет следующим:
- Залогодержатель направляет должнику уведомление о начале процедуры обращения взыскания на залог.
- Предмет залога передается залогодержателю, после чего последний информирует должника о месте и времени торгов. При этом реализация не может быть произведена ранее, чем через 10 дней с даты получения должником уведомления.
- После реализации имущества в залоге, полученные от этой операции денежные средства идут на погашение долга.
- В случае, если торги не состоялись, залогодержатель вправе выкупить заложенное имущество.
- Если залогодержатель отказывается от выкупа, через месяц будут проводиться вторые торги.
- В случае, если и вторые торги не состоялись, залогодержатель вправе выкупить залог по стоимости на 25% ниже первоначальной.
- Если залогодержатель отказывается от выкупа дважды — требование по залогу прекращается.
Отмена обращения взыскания через нотариуса
Одно из основных условий совершения исполнительной надписи нотариусом — отсутствие судебного спора между должником и кредитором по поводу предъявленных требований. Кроме того, он учитывает наложенные законом запреты по обращению взыскания на имущество во внесудебном порядке. Таким образом, он не проставит исполнительную надпись (приостановит процедуру), если получит от должника документы (копии) о том, что:
-
на залог по закону можно обратить взыскание только в судебном порядке (например, единственное жилье, наложен мораторий ввиду рассмотрения дела о банкротстве);
-
все обязательства перед залогодержателем погашены (не учитывается внесение очередного платежа по графику);
-
судом принято его исковое заявление по поводу оспаривания требований кредитора и (или) приняты обеспечительные меры в отношении заложенного имущества.
Если перечисленные документы не представлены, исполнительная надпись на договоре будет совершена и обращение взыскания на предмет залога будет законным. Должнику нужно различать свое несогласие с действиями кредитора и нотариуса. Не имеет особого смысла оспаривать незаконность надписи и требовать ее отмены в судебном порядке. Хотя закон допускает оспаривание действий нотариуса в порядке ст. 37 ГПК РФ, при этом заявление в суд нужно подать в течение 10 дней с момента, как должнику стало известно о совершенном нотариальном действии.
Как происходит оценка заложенного имущества должника?
Порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге, подразумевает три этапа оценки стоимости залогового имущества, которые начинаются еще с момента подписания кредитного договора:
- Определение среднерыночной стоимости имущества (движимого или недвижимого) при подписании договор кредитования.
- Определение залоговой стоимости имущества должника (оценка производится по внутренним банковским инструкциям, так как на законодательном уровне методика расчета залоговой стоимости не предусмотрена).
- Определение цены, которую можно получить после реализации имущества должника на торгах. В данном случае при определении залоговой стоимости имущества будет учитываться еще и уровень инфляции и динамика цен.
В каждом конкретном случае, вне зависимости от типа имущества, находящегося в залоге, держатель кредита прибегает к помощи либо сторонних оценщиков, либо собственных специалистов.
Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Решить проблему без суда возможно, если условия об этом были включены:
- В договор залога;
- В договор купли-продажи с условием отсрочки платежа;
- В закладную;
- Были сформулированы в соглашении.
Изъять залоговое имущества без суда нельзя, если:
- Единственное жилое помещение, собственник – гражданин;
- Залог – исторически, художественно, культурно ценные предметы;
- Если законно установлено безвестное отсутствие залогодателя – физ. лица;
- Если залог – предмет предшествующего или последующего залога, при которых применяются разные способы реализации;
- Если залог является гарантией для нескольких обязательств.
Внесудебный порядок решения осуществляется в несколько этапов:
- Должнику напоминают о непогашенных обязательствах;
- Должнику направляют письменное уведомление о начале процесса перехода взимания залога;
- Должник передает залогодержателю предмет залога по акту приема-передачи;
- Залогодержатель информирует должника о месте и времени проведения торгов по реализации залога;
- После проведения торгов, если после оплаты долга остается какая-то сумма, она передается должнику;
- Если торги не состоялись, залогодержатель может оставить имущество себе с зачетом стоимости покупки;
- Если залогодержатель отказывается от выкупа, повторные торги проводятся через месяц;
- Если вторые торги тоже не состоялись, залогодержатель в течение месяца может приобрести предмет залога, в этом случае, имущественная стоимость будет на 25% меньше, чем на первых торгах;
- Если залогодержатель откажется вновь от приобретения имущества, то это будет означать прекращения залога.
Комментарии к ст. 349 ГК РФ
1. ГК в отличие от Закона о залоге устанавливает различный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое и движимое имущество. По общему правилу в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора-залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из его стоимости.
Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании исполнительной надписи нотариуса запрещено (п. 47 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
2. ГК предусмотрел исключение из этого общего правила. Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это соглашение нотариально удостоверено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без обращения в суд. Если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке.
3. Заложенное движимое имущество должно быть реализовано по решению суда только в том случае, если договором залога (отдельным соглашением) не предусмотрено иное. Следовательно, в тех случаях, когда основное обязательство обеспечивается залогом движимого имущества, сторонам предоставлено право включить в текст договора залога условие о реализации заложенного имущества без обращения в суд и удовлетворения требований залогодержателя, если не будет исполнено обязательство, которое обеспечивается залогом движимого имущества.
4. Порядок обращения взыскания на движимое имущество, переданное залогодержателю, определяется условиями договора о залоге, если законом не определен иной порядок. Например, п. 5 ст. 358 ГК устанавливает, что ломбард при невозвращении кредита в установленный срок вправе на основании исполнительной надписи нотариуса по истечении льготного месячного срока продать имущество на публичных торгах.
5. В трех случаях взыскание на предмет залога может быть обращено лишь по решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое) является предметом залога.
Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен, когда договор залога мог быть заключен после получения разрешения третьего лица. Так, если предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение органов Госкомимущества. Если заложены дворцы, картины, другое имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной культурной ценности имеет значение для общества, обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке. В случае спора ценность предмета залога определяется путем назначения экспертизы. Судебный порядок обязателен и при отсутствии залогодателя в момент решения вопроса об обращении взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны.
6. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» предусматривает, что в случае, когда взыскание обращается на жилое помещение, в котором проживает залогодатель, то собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат выселению (ч. 2 п. 13). Если же договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на заложенное помещение могут быть выселены в судебном порядке.
Как оценивается заложенное имущество?
Оценка заложенного имущества, как правило, осуществляется в 3 этапа:
- Определение рыночной стоимости имущества на момент заключения договора кредитования.
- Определение залоговой стоимости имущества. Законодателем не предусмотрена методика расчета такой стоимости; основными нормативами в данном случае будут внутренние банковские инструкции. Главное в данном случае – просчитать 2 направления: все возможные издержки, связанные с реализацией заложенного имущества, и возможные риски.
- Определение возможной цены, за которое имущество будет выставлено на торги. В этом случае залоговая стоимость приводится в соответствие с уровнем инфляции.
В любом случае, вне зависимости от вида заложенного имущества, кредитору целесообразнее обратиться за расчетом стоимости к специалисту.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Итак, суд вынес решение об обращении взыскания на заложенное имущество, и кредитор по своей инициативе направляет документы судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.
Судебный пристав – исполнитель должен изъять у должника предмет залога или же взять документы, которые необходимы для обращения взыскания на заложенное имущество.
Следующий этап – продажа имущества на публичных торгах.
Здесь возможно несколько вариантов развития событий.
- Имущество успешно реализуется на торгах, и из полученной суммы кредитор забирает свой долг, организаторы торгов получают плату за услуги, остаток (если имеется) передается должнику. Если же денег, полученных от продажи, не хватило на покрытие кредита, то оставшаяся сумма долга погашается из иного имущества гражданина.
- Торги признаны несостоявшимися. Кредитору предлагается в течение 10 дней со дня проведения торгов выкупить заложенное имущество, включив в сумму долг гражданина.
- Кредитор отказывается выкупать имущество. В этом случае через месяц после проведения первых торгов объявляется о проведении вторых.
- Торги не состоялись. Кредитору опять предлагают выкупить имущество, но уже по стоимости на 25% ниже относительно заявленной на первых торгах.
- Кредитор отказывается от покупки имущества, и залог прекращает свое действие.
В принципе, процедура реализации имущества аналогична внесудебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество. С одной лишь разницей: во внесудебном порядке за вопросы реализации имущества отвечает банк, а во втором случае – судебный пристав.
Сложные вопросы правоприменения
Сложным на практике является применение ч. 2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве, согласно которой взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь и без специального судебного акта об обращении взыскания в случае, когда взыскатель является залогодержателем. Например, у залогодержателя имеется исполнительный лист о взыскании долга и нет судебного решения об обращении взыскания на предмет залога. В таком случае Закон не требует наличия специального судебного акта об обращении взыскания на предмет залога.
Безусловно, такое правило дает существенную процессуальную экономию, так как залогодержателю нет необходимости в предъявлении отдельного иска в суд об обращении взыскания на предмет залога. Однако такое положение вступает в противоречие с другими положениями Закона.
Так, в соответствии с ч. 3 ст. 78 Закона об исполнительном производстве заложенное имущество реализуется с учетом особенностей, установленных Гражданским кодексом РФ, Законом РФ «О залоге» и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Начальную продажную цену заложенного имущества в случае судебного обращения взыскания на предмет залога устанавливает суд. Перед судебным приставом-исполнителем возникает вопрос — какую начальную продажную цену заложенного имущества следует установить и каким образом?
Получение возмещения залогодателем
Следующий важный вопрос, требующий освещения: насколько заинтересован залогодатель в получении и реализации предоставленных ему прав в отношении должника в том виде, в котором они существовали у кредитора по основному обязательству? Залогодатель заинтересован в получении возмещения того, что он вынужден был уплатить кредитору, чтобы обезопасить свое право собственности на заложенное имущество. Таким образом, по аналогии с поручительством целесообразно было бы говорить об изменении характера прав требования кредитора при их передаче залогодателю. К сожалению, вряд ли можно найти даже односложные высказывания цивилистов или судей по поводу данного предложения. Хотелось бы верить, что с развитием практики предъявления требований к должникам со стороны залогодателей в отечественном гражданском обороте и судебной практике будет закреплено соответствующее изменение характера прав кредитора при их переходе к залогодателю.
В рассматриваемой проблеме необходимо выделить следующие актуальные аспекты, касающиеся прав залогодателя. Во-первых, в каком объеме права кредитора переходят к залогодателю? Во-вторых, как следует исчислять срок исковой давности в отношении требования залогодателя, удовлетворившего претензии кредитора к должнику? На наш взгляд, отвечать на данные вопросы следует по аналогии с ситуацией перехода прав кредитора к поручителю, поскольку залогодатель, удовлетворяя право требования кредитора, фактически действует так же, как поручитель при исполнении своего обязательства по договору поручительства.
Применение на практике предусмотренных ГК РФ общих норм в отношении определения последствий обращения взыскания на предмет залога, принадлежащий третьему лицу, может вызвать и многие другие вопросы. Например, необходимо ли залогодателю удовлетворить требования кредитора в полном объеме для того, чтобы избежать реализации заложенного в его пользу имущества, если предмет залога, хотя формально и обеспечивает надлежащее исполнение должником обязательства, но его рыночная стоимость явно не соразмерна объему такого обязательства, и в результате продажи этого предмета кредитор вряд ли сможет удовлетворить свои требования, скажем, больше, чем наполовину?
В данной ситуации, чтобы обезопасить себя от неправильного или недостаточно продуманного и обоснованного применения законодательства, стороны залогового правоотношения могут заключить договор о новации залогового обязательства. Согласно такому договору, вместо обращения взыскания на предмет залога залогодатель, например, может обязаться уплатить кредитору определенную сумму, а тот в свою очередь согласится уступить ему права требования к должнику в соответствующем объеме.
Как было отмечено выше, по общему правилу в результате реализации предмета залога залогодатель оказывается в менее привилегированном положении, чем ранее кредитор: он всего лишь наделяется правом взыскать с должника понесенные им убытки в соответствии с положениями о возврате неосновательного обогащения. Бесспорно, предоставление залогодателю возможности потребовать от должника вернуть неосновательно сбереженное последним имущество в связи с тем, что должник избежал ответственности перед кредитором за неисполнение (ненадлежащее исполнение) взятого на себя обязательства, способствует восстановлению имущественного состояния залогодателя, существовавшего до реализации предмета залога. Однако залогодатель не может воспользоваться обеспечительными правами требования, которые существовали у кредитора помимо залога. Теоретически кредитор может до реализации предмета залога передать залогодателю свои права требования по договору поручительства (в литературе признается возможность подобной изолированной уступки ). При этом очевидно, что после реализации заложенного имущества и удовлетворения за счет вырученных средств требований кредитора обеспеченное обязательство будет считаться прекратившимся, соответственно, и поручительство, являясь акцессорным обязательством, последует его судьбе. Таким образом, залогодатель не сможет удовлетворить свои требования за счет поручителя после реализации предмета залога.
Основания для обращения взыскания залога
Основание для обращения взыскания залога предусмотрено ст. 348 Гражданского кодекса РФ и заключается в неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своих обязательств. Кроме этого основания могут быть предусмотрены самим соглашением между сторонами. Однако законом не допускается обращение взыскания на заложенное имущество двух случаях:
- Несоразмерности долга цене залога, то есть задолженность незначительная, а её сумма не превышает 5% от стоимости оценённого залогом объекта.
- Небольшого срока задолженности при условии периодических платежей в качестве выполнения обязательств, то есть период просрочки не превышает 3 месяцев, но не является систематическим.
Сложности при обращении взыскания на залог
Обращение взыскания заложенного имущества предусматривает от кредитора активных действий по описи имущества, в случае препятствующих действий со стороны владельца — обращение к судебным приставам для принудительного изъятия предметов залога, ареста такого имущества. Кроме этого к сложностям можно отнести:
- само проведение судебной процедуры, так должник имеет достаточное количество предусмотренных процессуальных прав для того чтобы затянуть рассмотрение дела или отложить обращение взыскания на год;
- спор в оценки заложенного имущества также может быть отдельным поводом для рассмотрения дела судом;
- для реализации процедуры торгов требуется соблюдение определённых условий, что далеко не всегда соблюдается и в этом случае торги признаются несостоявшимися;
- на заложенное имущество могут претендовать другие кредиторы.
Проблемы, возникающие при обращении взыскания на заложенное имущество
При проведении интересующей нас процедуры могут возникать различные сложности, подлежащие в некоторых случаях предварительному предупреждению возникновения.
Таблица 2. Трудности при обращении взыскания
| Возникающая сложность | Описание проблемы |
|---|---|
| Использование разных показателей при проведении оценки стоимости имущества | Перед тем, как заложенное имущество будет продано, проводится его оценка. К сожалению, в данном случае может возникать такая трудность, как использование различных показателей для ее определения разными специалистами, так как единого метода вычисления данной суммы не существует. |
| Возмещение стоимости торгов | Стоимость работы лица, отвечающего за организацию и проведение торгов, составляет 3% от вырученной за продажу имущества суммы.
Получается, если денег едва хватило на покрытие долга, то банку придется оплачивать работу обозначенного лица из своего кармана. |
| Отмена продажи имущества и последующее начисление штрафов и прочих санкций на должника | Если у лица, задолжавшего банку денег, имеются уважительные причины для невыплаты долга, банк может отсрочить изъятие заложенного имущества на год. Тем не менее, долг гражданина в течение этого года продолжит расти, и будет облагаться также:
Данное негуманное решение проблемы в большинстве случаев только усугубит и без того тяжкое положение должника. |
| Несостоявшиеся торги из-за просрочки уведомления | Выше мы уже упоминали, что при принятии решения о выставлении взысканного имущества на торги, необходимо уведомлять об этом бывшего его владельца. При условии, что вы не уложитесь с отправкой уведомления в 10 дней, торг считается несостоявшимся. |
В соответствии с современным законодательством, кредитор имеет право направлять в суд обращение с требованием о том, чтобы задолженность была взыскана через залоговое имущество. Однако при этом в договоре обязательно должен значится предмет залог. В том случае, если последний пребывает в распоряжении кредитора, обращаться в суд нет необходимости.
Нельзя обойтись без судебного вмешательства только в том случае, если залоговое имущество находится непосредственно у заемщика либо у каких-то третьих лиц. При положительном для истца решении суда судебным приставом-исполнителем заложенное имущество фактически изымается и передается кредитору.
Задача последнего заключается в том, чтобы предоставить во время рассмотрения дела по обращению взыскания на заложенное имущество веские доказательства наличии с должником договорных отношений, которые этим самым имуществом были подкреплены.
Также суд должен убедиться в том, что должник взятые на себя, в соответствии с договором, обязательства не исполняет. Для этого кредитору достаточно, например, предъявить график, наглядно показывающий, как производились выплаты.