Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выписка из ЕГРН о наличии обременений на объекте недвижимости *». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Можно ли продать арестованную недвижимость
Продажа арестованной квартиры практически невозможна, но изредка владелец погашает задолженность перед кредиторами деньгами, которые ему заплатит покупатель. Поинтересуйтесь, где можно узнать об аресте на продажу квартиры, а также личностью покупателя.
Если покупатель хочет купить именно арестованный объект, он может заключить договор о его покупке, а на следующий день подать заявление в УФРС о приостановлении сделки.
Процедура может быть приостановлена на срок около 3 месяцев, в течение которого продавец разберется со своими долгами. Если он этого не сделает, то УФРС (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) сделку не зарегистрирует.
Чтобы убедиться в правовой чистоте недвижимости, целесообразно запросить справки БТИ об отсутствии ареста на имущество.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.
В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.
Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Больше сведений о квартире найдете в выписках из ЕГРН
Выписки бывают нескольких видов. Больше всего подходят 2 выписки: — выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости (дальше я ее буду называть выписка об объекте недвижимости); — выписки о переходе прав на объект недвижимости (дальше я ее буду называть выписка о переходе прав).
Я всегда с изучения этих выписок начинаю свою проверку квартиры на юридическую чистоту . Выписка об объекте недвижимости расскажет о том: кто владеет квартирой; когда было зарегистрировано право собственности; информация о обременениях; план квартиры (не всегда); план этажа (не всегда) и т.п. Выписка о переходе прав расскажет о том: кто владел и кто владеет квартирой; на основании каких сделок квартира переходила в собственность (например, если квартира куплена, то договором основания будет показан договор купли-продажи).
Вот в первой выписке показано, что квартирой владеет некая Самхина с 2013 года, но квартира находится в аресте с 2012 года. Если на квартиру наложено обременение, то сделки с ней не зарегистрируют в Росреестре. Редко, но бывает, что сами собственники не знают об обременениях на свою квартиру. Они показывают свои старые свидетельства о собственности без пометки об обременении и уверены, что с их квартирой все в порядке.
А потом с помощью выписки выясняется, что квартира, например, под арестом. Следовательно, такую квартиру купить не получится, пока собственники не снимут обременение. Хорошо о таких вещах узнавать на начальном этапе и не пришлось бы тратить время на дальнейшую проверку.
Теперь на счет выписки о переходе прав. Если в выписке видите частую смену собственников, то я крайне советую не покупать такую квартиру. Частыми сменами владельцев обычно пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу. Например, мошенники с помощью поддельной доверенности подарили квартиру подставному лицу.
Через несколько дней опять сделка дарения другому подставному лицу, а после нее уже сделка купли-продажи. Цепочку сделок сложнее оспорить в суде, ведь одна из них может быть вполне законной. Например, когда квартиру купили обычные граждане, которые оказались жертвами такой мошеннической схемы. Поэтому не связывайтесь с такими квартирами.
В выписке из образца показано, что первым собственником была некая Кунашова, причем она сразу продала квартиру Чвановой (дата регистрации права и дата перехода права один и тот же день — 14.05.2003г). Через 2 месяца Чванова продала квартиру Самохиной (дата перехода права — 15.07.2003г). Самохина продала квартиру 17.10.2011г некому Кудряшову, который через несколько месяцев (20.02.2012) продал квартиру некому Ланцова. А далее по решению суда за 23.08.2013г собственниом квартиры опять же стала Самохина, которая владела ею ранее с 15.07.2003г по 17.10.2011г (имя и отчество я закрасила, в выписке они совпадают). Лично я бы не стала связываться с такой квартирой, даже если бы собственник снял обременение и можно было оформлять купли-продажу.
Немного информации об особенностях залога на квартиру
Получение кредитов под залог имущества в последние годы становится самым популярным способом быстрого кредитования. В качестве залога можно использовать квартиру, дом, дачу, автомобиль и другое ценное имущество. Залоговым кредитованием занимаются и банки, и частные кредитные организации.
Выбор кредитора зависит он нескольких факторов:
- нужны ли деньги срочно (банки оформляют договор несколько дней, частные кредитные организации – в течение пары часов);
- какая у вас кредитная история (частники не интересуются вашим прошлым, а банки обязаны проверить информацию о клиенте);
- величина процентной ставки (в частной кредитной организации она, как правило, ниже, чем в банках).
Для получения крупной суммы чаще всего в качестве залога используют квартиру. Недвижимость в большинстве случаев обладает высокой ликвидностью, поэтому такое обеспечение гарантирует кредитору возврат денег.
Как проверить квартиру на чистоту при покупке
Также важно знать, были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья. Если нынешний собственник является уже не первым владельцем жилья, то существует вероятность того, что в прошлом, при передаче прав на имущество, были нарушены права несовершеннолетних, а следовательно, приобретение квартиры может нести определённые последствия.
Первое, на что вы должны обратить своё внимание при проверке квартиры, есть ли на неё обременения (арест, рента, залог у банка и т.д.) Для того, чтобы узнать, освобождена ли квартира от всех этих обременений, вы можете воспользоваться выпиской из ЕГРП. Данные документы могут также помочь вам узнать, кто является хозяином квартиры, и когда, а главное, на основе каких документов он вступил в права собственника.
Как проверить находится ли квартира под арестом или в залоге
После приобретения можно обнаружить других хозяев, долговые квитанции и прочие радости. Поэтому при покупке квартиры стоит убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки — в законности передачи прав собственности, действительности договора купли-продажи и так далее.
свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.); выписку из ЕГРП; выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета; справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам; справку из наркологического и психоневрологического диспансера.
Способ вычислить недвижимость под арестом онлайн
Получить сведения о том, находится ли квартира под арестом, можно двумя способами отправки запроса по сети интернет:
1. На официальном сайте реестра. Отправить запрос, а также просмотреть сведения о судебных процессах может любое заинтересованное в сведении лицо вне зависимости от возраста и статуса. Официальный сайт государственного реестра предоставляет сведения о наложении ареста не в полном объеме.
Для получения сведений необходимо:
- Оплатить пошлину.
- Заполнить форму запроса — необходимо указать личные данные лица, совершающего запрос, и адрес электронной почты.
- Требуемые сведения для частного ознакомления придут на почту заявителя.
Какие обременения на недвижимость бывают
Если вы не профессиональный риэлтор и столкнулись с продажей квартиры по стечению обстоятельств, то многие термины и особенности этой процедуры вам не знакомы. Например, обременение – это какой-либо факт, связанный с жильем, который не позволяет новому собственнику иметь все права на квартиру. Обременения бывают:
- явные, о них можно узнать в ЕГРП;
- скрытые, существование которых нигде не зарегистрировано или сохранилось в архивах и их нужно искать самому.
Явные обременения:
- ипотека;
- арест;
- ипотека (залог квартиры);
- найм на срок от 1 года (собственники в России не всегда регистрируют эти отношения в ЕГРП);
- завещательный отказ;
- аренда;
- другие виды операций с недвижимостью, которые обязательно заносятся в реестр при оформлении документов.
Вся информация в росреестре прав на недвижимость позволяет увидеть, есть ли какие-либо ограничения в правах собственника, которые могут повлиять на его способность продать недвижимость. Для покупателя эта информация носит характер предостережения. Важно, чтобы после покупки, вместе квартирой вам не перешли и проблемы бывшего владельца. Особенно важно затребовать выписку из ЕГРП при покупке вторичного жилья.
Скрытые обременения:
- завещательный отказ (может быть внесен реестр по желанию);
- наличие прописанных в квартире, не участвовавших в приватизации, граждан. У них бессрочное право пользования жильем;
- управление по доверенности. Например, при опеке, попечительстве, ренте;
- сервитут – когда пройти в свою комнату можно через коридор, принадлежащий постороннему лицу. Важный факт, который надо проверять, если вы покупаете комнату в квартире;
- прописанные несовершеннолетние дети.
Снять обременения на недвижимость перед продажей/покупкой очень важно. Это позволить осуществить свои собственнические права на дом.
Обременения для продавца:
- Цена на квартиры с обременением ниже рыночных на 10 – 20%. Поэтому выгодно «очистить» историю дома от посторонних помех.
- Некоторые обременения лишают право продажи (арест, залог).
- Нужно письменное, заверенное в присутствии нотариуса согласие на продажу от заинтересованных лиц (получателя ренты, например).
- Отказ от своих претензий на право пользования квартирой должны при нотариусе подписать и не участвовавшие в приватизации прописанные жильцы. Это нужно, чтобы они не вспомнили о своих правах на проживание после того, как вы продадите квартиру.
Можно ли продать квартиру под обременением
Жизнь часто диктует необходимость продажи квартиры с обременением. Зная правовые нормы государства, в большинстве случаев это можно сделать на законных основаниях. Рассмотрим конкретные ситуации.
1. Квартира куплена за ипотечный кредит. В данном случае необходимо разрешение банка, которое при правильно оформленном запросе и проведении сделки через счета кредитора всегда будет получено. Как вариант, покупатель берет на себя обязательство погасить оставшуюся задолженность по ссуде.
2. Недвижимое имущество находится в залоге. Здесь также требуется разрешение кредитора. Получить его можно несколькими путями:
- предоставить в виде залога другое движимое или недвижимое имущество;
- привлечь в качестве гаранта возврата займа поручителя;
- оформить договор перевода долга на покупателя.
3. Рента. Указать в договоре купли-продажи рентные обязательства, переходящие к новому собственнику, с соответствующим уменьшением цены. Здесь уже право покупателя одобрять сделку или отказаться от нее.
4. Прописаны усыновленные несовершеннолетние. Без разрешения органов опеки сделка является ничтожной.
5. Жилье находится под арестом. Если арест произведен в связи со спорными вопросами по доле другого лица в продаваемом имуществе, сделка не состоится. Если же обременение наложено службой приставов из-за долгов, снимать ограничения должна ФССП.
Проверка объекта недвижимости на залог
Достаточно часто квартира приобретается на условиях ипотеки. При этом сама недвижимость выступает залогом по кредиту, и в случае нарушения графика платежей банк может отобрать квартиру в счет погашения задолженности. Пока ипотека полностью не выплачена, все операции с недвижимостью могут выполняться исключительно по согласованию с банком-кредитором, но нечестные на руку хозяева квартир могут попытаться продать такую недвижимость, оставив нового владельца один на один с банком и по сути лишив его и недвижимости, и средств (квартира легко будет отобрана через суд). Именно поэтому проверка недвижимости на залог – это обязательная процедура перед подписанием договора купли-продажи.
Как и в случае с арестом, вся информация о залогах аккумулируется в ЕГРН. Соответственно, чтобы удостовериться, что искомая недвижимость не выступает залогом по кредиту, нужно получить выписку из Госреестра. Сделать это можно аналогично – через сайт, получив электронную версию выписки, или направив письменный запрос и получив такой же письменный ответ. Если квартира окажется под залогом, в выписке будет подробно указано, кто является кредитором, когда заключен договор и другая полезная информация. Стоит отметить, что информация в ЕГРН не всегда обновляется мгновенно, и недвижимость может ошибочно значиться как залоговая, хотя по факту кредит уже погашен, и никаких препятствий для продажи нет. Потому лучше перепроверить сведения, обратившись в указанный в выписке банк – там наверняка дадут исчерпывающую информацию по вашему вопросу.
Что еще можно узнать в выписке, помимо залога
Кроме того, находится недвижимость в залоге или нет, из выписки можно узнать следующую информацию об обременениях на объект:
- наличие притязаний других лиц – отчуждение другими гражданами в результате наследования или раздела имущества и т.д.;
- действия в отношении квартиры правового характера – к примеру, арест или наличие исполнительного листа;
- наличие у других лиц права пользования жилым помещением – аренда по договору, рента с проживанием или в иных случаях;
- действует ли в отношении объекта долевая или общая собственность – к примеру, наличие прав на квартиру у несовершеннолетних детей, других иждивенцев, супругов и т.д.
Помимо этого, выписка из ЕГРН содержит:
- данные о дееспособности и правоспособности собственника квартиры, а также информацию о его психическом состоянии;
- сведения о переходе права собственности – эти данные могут быть не актуальными, если документ оформляется на сайте онлайн;
- информацию о правоустанавливающем документе (на основании чего возникло право собственности) – договор купли-продажи, мены, дарственная, решение суда, свидетельство о вступлении в права наследства и т.д.
Не стоит игнорировать необходимость удостовериться в юридической чистоте сделки. Если не заказать выписку из ЕГРН, можно в будущем столкнуться с проблемами, связанными с притязаниями третьих лиц (как раз такое возможно в случае залога).
Заинтересованное лицо может получить общую выписку из ЕГРН, но будет лучше, если собственник закажет и предоставит расширенный вариант документа. Срок его оформления – три дня.
Реальный шанс получения информации
Перед тем как выяснять это, требуется обратить внимание на реальный шанс получения необходимой информации. Можно ли в действительности узнать как-нибудь, находится ли машина в аресте? Да, такой шанс есть.
Соответственно, нельзя сказать, что все перечисленные далее методы — это обман. Не все из них одинаково эффективно работают, но в конечном итоге узнать об обременениях транспортного средства все равно получится. Главное — проявить настойчивость. Какие советы можно дать потенциальным покупателям авто?
Следует обратить внимание на одну особенность, о которой известно далеко не всем гражданам. Дело все в том, что продажа машин в аресте — это весьма распространенная практика. В России подобные сделки зачастую заключаются не совсем честно. Как следствие, продавец избавляет себя от лишних проблем. А вот покупателям приходится задумываться над тем, как вести себя дальше.
Основной проблемой является то, что арестованный автомобиль в ГАИ откажутся снимать с регистрационного учета. Поэтому фактически сделка будет признана недействительной. Но вернуть себе денежные средства вряд ли получится на практике.
Можно ли продать машину в аресте? Теоретически — да. Хоть и не совсем честно. Поэтому всем покупателям приходится проявлять отдельную бдительность. Ведь устранить арест или иное обременение у транспортного средства не так просто, как кажется. Что делать потенциальным покупателям, чтобы обезопасить себя от недобросовестных продавцов? Какие методы проверки оказываются наиболее эффективными?