Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

В 2022 оформить сделку можно тремя способами:

Самостоятельно

С помощью нотариуса

С помощью риэлтора

Заниматься сделкой собственными силами — наиболее выгодный с финансовой стороны вариант. Однако в данном случае ни продавец, ни покупатель не застрахованы от мошенничества. Продавец сам контролирует все этапы продажи. Способ позволяет сэкономить деньги, однако увеличивает временные затраты. Кроме этого, владелец квартиры не знаком с тонкостями оформления сделки. Этот факт значительно затягивает процесс.

Стоимость оформления сделки в 2022 году

Стоимость оформления договора купли-продажи напрямую зависит от способа его реализации.

Сделка, которая оформляется с привлечением нотариуса обойдется гражданину в достаточно крупную сумму. За свою работу данный специалист берет 1% от стоимости объекта недвижимости (при условии, что стоимость жилого помещения не превышает 1 млн руб.). Если оценочная стоимость квартиры выше 1 млн. руб., нотариус возьмет за свои услуги в 2022 году 10 тыс. руб. + 0,75% от кадастровой стоимости.

Работу риэлтора невозможно оценить в конкретной денежной единице.У сотрудников агентства недвижимости нет фиксированной процентной ставки нет. В среднем данный специалист берет за свои услуги от 2% до 5% от стоимости объекта.

Самостоятельное оформление — самый бюджетный вариант. В данном случае продавец должен оплатить только обязательные платежи:

• госпошлина — 2000 руб.;

• техпаспорт — от 1000 руб. до 1500 руб.;

• кадастровый паспорт — 250 руб.;

• справка с Росреестра — 200 руб.

Какие документы нужны при продаже квартиры

Многолетняя практика показывает, что покупатели легче соглашаются на покупку, если в начале переговоров продавец смог предоставить необходимые бумаги, оформленные должным образом. Да и процесс идет намного быстрее, если не надо постоянно отвлекаться на сбор очередных справок. На вопрос о том, какие документы нужны для продажи квартиры в 2023 году от собственника, ответ однозначен:

• Документы, удостоверяющие личность:
  • Паспорт владельца квартиры, если сделка осуществляется от первого лица;
  • Доверенность и паспорт доверенного лица;
  • Свидетельство о рождении, если владельцу нет 14 лет;
  • Свидетельство о рождении и гражданский паспорт, если лицу, осуществляющему сделку, от 14 до 18 лет;
• Документы, подтверждающие право собственности:
  • Свидетельство о регистрации собственности;или выписка из ЕГРН
• Письменное согласие одного из супругов, если жилплощадь относится к категории имущества нажитого совместно. Документ должен быть заверен нотариально;
• Технический Паспорт жилого помещения.(однако, он требуется не во всех сделках, а только в тех, где нужна оценка для банка или при покупке по социальной программе). В противном случае, потребуется обращаться в БТИ за новой справкой;
• Выписка из домовой книги. Обратите внимание, что срок ее действия равен 30 календарным дням. Поэтому, получать ее лучше тогда, когда остальной пакет документов уже собран;
• Официальное разрешение от органов опеки и попечительства, если речь идет об имущественной собственности несовершеннолетнего гражданина.
• Такая бумага служит гарантией того, что сделка не нарушает права подростка;
• Нотариально заверенная доверенность, если речь идет о продаже квадратных метров с помощью третьих лиц;
• Договор купли-продажи. экземпляры договора(оригиналы) должны быть у каждого участника сделки, плюс один для регистрационного органа.Если будет 4 продавца и 3 покупателя, то договоров нужно будет 8 экз
• В случае, если объект недвижимости был получен нынешним владельцем в дар, или перешел к нему по праву наследования, понадобится бумага из налоговой инспекции доказывающая отсутствие долгов.

Дополнительные документы для продажи недвижимости

В большинстве случаев, дополнительный комплект бумаг не является обязательными, но все-же он способен увеличить шансы на скорую продажу и беспроблемную регистрацию. От ряда дополнительных обстоятельств зависит то, какие документы для продажи квартиры нужно подготовить перед сделкой:

• Если в роли продавца выступает гражданин, находящийся в преклонном возрасте, не помешает оформить документ, доказывающий полную дееспособность на момент продажи. Подобный документ можно без проблем получить в ПНД по месту жительства;
• Если гражданин, продающий жилплощадь, на момент сделки состоит в браке, то ему понадобится получить письменное согласие от второго супруга. Бумага должна быть нотариально заверенной. К соглашению необходимо приложить свидетельство о браке;
• Если продаваемое имущество было совместно нажито в браке, но супруги разошлись, то, вместе с согласием на сделку одного из супругов, не обязательно прилагать свидетельство о расторжении брака;
• Если продаваемая квартира была совместно нажита в браке, но один из супругов скончался, то, в течение 6 месяцев после смерти одного из супругов необходимо пройти процедуру вступления в наследство. В результате которой от нотариуса будет получено Свидетельство о наследстве. На основании этого документа наследники регистрируют собственность на себя. Только после этого можно продавать квартиру.
• Если объект был куплен за счет средств материнского капитала, то понадобиться получить бумагу, которая подтвердит, что его продажа не нарушит прав ребенка, т.к. при приобретении квартиры за счет МСК в жилой площади выделяются доли на всех членов семьи в т. ч и детей.;
• Если до текущей сделки, гражданин уже осуществлял продажу недвижимости, то ранний договор купли-продажи станет хорошим доказательством чистоты его намерений.

Приостановка и отказ в регистрации права

Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:

1. при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
2. выявление факта наложения ареста на квартиру;
3. отсутствие оплаты государственной пошлины;
4. наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
5. бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
6. в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.

Возможные проблемы, трудности и их решения

Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:

1. незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
2. арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
3. продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.

Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:

• Покупателя

  В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность, и расширенную архивную выписку из домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодиться, и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.

• Банка при выдаче ипотеки

Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры

Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:

• Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
• Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
• Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
• Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
• Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
• Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
• Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
• Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
• Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
• Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно

Дополнительные документы при продаже квартиры

Это бумаги, которые в некоторых случаях могут затребовать участники сделки (покупатель, банк, Пенсионный фонд) для проверки чистоты сделки.

1Технический паспорт на квартиру. Несколько лет назад этот документ был обязательным, сейчас нет. Но часто покупатели просят его показать, чтобы удостовериться, что в квартире не было незарегистрированных перепланировок, она соответствует заявленной площади и заявленным продавцом характеристикам. Особенно рекомендуется иметь под рукой этот документ при работе с риэлторами. Часто они пишут параметры квартиры на слух, и потом к вам приходят потенциальные покупатели, ожидающие от продаваемого жилья совсем не тех характеристик, которые есть на самом деле. Заказать техпаспорт можно в местном БТИ или в МФЦ – выдадут документ только собственнику.

2Правоустанавливающий документ на квартиру. Свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, предыдущий договор купли-продажи, договор приватизации. Ранее они также предоставлялись в Росреестр, но с 2016 года не выдаются свидетельства, а выписку по вашей недвижимости может получить и сам нотариус или сотрудник Росреестра. Вышеназванные документы требуют банки при оформлении ипотеки – проверяют, действительно ли продавец является таковым. Кроме того, их может потребовать покупатель для тех же целей.

3Выписка из лицевого счета. Эта справка подтверждает, что у продавца нет долгов по жилищно-коммунальным платежам. Если владелец платит за квартиру в разные организации, покупатель может потребовать выписки по всем счетам. Отказ предоставить такой документ автоматически вызывает подозрения в добросовестности продавца.

4Выписка из домовой книги. Также документ может называться справкой о зарегистрированных лицах или справкой о составе семьи. В него вписаны все, кто зарегистрирован в квартире. Нужна такая справка для того, чтобы случайно не купить квартиру, в которой прописан несовершеннолетний – выписывать его придется через суд и не факт, что получится. Также на продаваемой жилплощади могут быть прописаны люди, находящиеся в местах заключения, – по возвращении они имеют право оспорить сделку. Во избежание подобных случаев такие выписки требует и банк при ипотечной сделке.

Документы при продаже квартиры по ипотеке

Если покупатель планирует использовать для покупки заемные средства, то список необходимых документов расширяется. При этом указанные документы не нужно брать с собой в отделение Росреестра или в МФЦ на регистрацию — они необходимы для того, чтобы покупатель получил одобрение кредита и смог заключить кредитный договор. Банк также стремится уменьшить свои риски, а для этого необходимо, чтобы покупатель приобрел:

• Жилье, соответствующее своей рыночной стоимости;
• Имеющее достаточную ликвидность, чтобы в случае невыплаты покупателем кредита банк смог его реализовать и покрыть свои убытки.

В 2022 году список необходимых документов каждый банк устанавливает отдельно, обычно в него входит следующая документация:

1. Проект предварительного договора купли-продажи. В предварительном соглашении фиксируются намерения сторон совершить сделку, описывается предмет договора (объект недвижимости), определяется его цена, фиксируются другие условия соглашения. Этот документ необходимо для получения положительного кредитного решения. Подписывать предварительный договор не обязательно — банк лишь изучает условия совершения будущей сделки, которые в основном соглашении могут быть незначительно изменены.
2. Отчет оценочной компании о ликвидности объекта недвижимости и соответствии его цены рыночной стоимости. Этот документ заказывается в оценочной компании (стоимость зависит от метража и средних расценок в регионе). Отчет содержит максимальное полное описание и фотографии объекта недвижимости, здания и прилегающей к дому территории, анализ соответствия его стоимости среднерыночным ценам в данном районе, прогноз будущей ликвидности в случае продажи. Если по данным оценочной компании цена объекта признается завышенной, банк может отказать в одобрении покупки или потребовать снижения цены за квартиру.
3. Технический паспорт. Данный документ подтверждает соответствие планировки и основных характеристик помещения указанным в правоподтверждающих документах. Также техпаспорт содержит сведения о физическом износе самого здания и его коммуникаций. Заказать техпаспорт можно в БТИ или в МФЦ.

На регистрацию сделки купли-продажи идём в МФЦ со следующими документами:

• документы, удостоверяющие личность сторон, участвующих в сделке (смотрите перечень выше);
• генеральная доверенность, если квартиру продает не сам собственник, и паспорт доверенного лица;
• документы по объекту недвижимости (информация выше);
• подписанный договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров рассчитывается исходя из участников сделки, по одному для каждой из сторон плюс один для Pocpeecтpa);
• нотариально заверенное согласие второго супруга (напоминаем, если ранее квартира приобреталась в законном браке);
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей для физлиц (пошлину оплатите в зале ожидания госучреждения, где проходит регистрация сделки, с квитанции снимите копию).

Общение с потенциальными покупателями

Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.

После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:

1. Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
2. Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
3. Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
4. Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.

Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.

На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.

Шаг 6.

Если ипотечную недвижимость приобретают в ипотеку

Если у покупателя есть достаточная сумма наличными для полного погашения кредита продавца, то алгоритм действий совпадает с представленным выше. Если таких средств в распоряжении нет, то необходимо:

• уведомить кредитную организацию о продаже недвижимости;
• на основании договора о задатке продавец получает сумму, равную его задолженности перед банком. Часть средств предоставляется наличными, часть – банковским переводом, где оформляет ипотечный кредит покупатель;
• банку передают сумму для полного погашения кредита;
• бывший собственник получает документальное подтверждение о снятии с него задолженности;
• покупатель предоставляет всю оставшуюся сумму и происходит регистрация нового владельца квартиры.

В некоторых ситуациях банк самостоятельно занимается поисками возможных покупателей. Сотрудники банковской организации сами собирают нужные документы и предоставляют форму договора о задатке. Далее процедура совпадает с упомянутыми ранее вариантами.

Все предоставленные бумаги должны быть тщательно изучены, а их подлинность подтверждена. Если следовать всем упомянутым рекомендациям, то можно быстро, безопасно и выгодно провести сделку по продаже квартиры.

Дополнительные документы

Без наличия дополнительных документов совершение сделки может осуществляться на общих основаниях, однако их анализ позволяет сторонам защитить свои экономические и имущественные интересы.

В состав таких документов входят:

1. согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости – требуется только в случае распоряжения квартирой одним из супругов, если квартира была ранее приобретена на общие средства;
2. поквартирная карточка или выписка из домовой книги – позволяет установить количество граждан, зарегистрированных в данной квартире;
3. утвержденное разрешение на перепланировку – если в квартире были произведены изменения, не отраженные в кадастровом паспорте;
4. справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам на момент совершения сделки.

Похожие записи:

• Как правильно оплатить задолженность судебным приставам?
• Как въехать в Украину сегодня гражданам России — правила и документы 2023
• Льготы ветеранам труда в 2023 году