Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получение разрешения для строительства дома на землях ЛПХ в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Организовать ЛПХ можно на приусадебной земле или за чертой населенного пункта — на полевом участке. Размер земельного участка устанавливают органы местного самоуправления на основании норм, действующих в определенном субъекте РФ. На приусадебном участке можно возводить жилье и другие постройки. Правда в некоторых регионах есть ограничения на застройку жилыми домами — не более 10% площади. На полевых землях запрещено строить капитальные дома, но допускается установка теплиц, загонов, сараев и т. п.
Какие налоги придется платить
Выручка от продажи продукции, произведенной в ЛПХ, не облагается налогами. НДС также платить не придется, поскольку этот налог распространяется только на ИП и организации. Единственная регулярная плата — земельный налог, примерно 0,3% от кадастровой стоимости участка.
По действующему законодательству, не облагаются налогом доходы от продажи продуктов животного и растительного происхождения, однако для освобождения от уплаты налогов необходимо соблюдать два условия:
- Площадь земельного участка не должна быть больше установленной законом № 112-ФЗ. Допустимый размер участка ‑ 0,5 га, если по решению местной администрации не выделен надел большего размера.
- Личное подсобное хозяйство ведется без привлечения наемных рабочих.
Чтобы освободиться от налогов, необходимо получить документ подтверждающий, что урожай, мясо и другая продукция произведены на участке разрешенной законом площади. Справку должна выдать местная администрация или правление дачного (садоводческого) товарищества.
Однако, есть нюансы, на которые стоит обратить внимание:
- Если вы решите производить на своем участке биогумус, биогрунт и т.п. и продавать его оптом или в розницу, вас могут обязать уплатить налоги. Удобрения не считаются продуктом животноводства, их производство рассматривается как результат предпринимательской деятельности, и, следовательно, подлежит налогообложению. Также законодатель не относит дерн и почвенные смеси к продуктам растениеводства.
- Для получения освобождения от налогов нужна справка только из администрации населенного пункта или правления некоммерческого объединения (садоводческого, дачного). Документ, выданный другой организацией, недействителен.
- От налога освобождаются только доходы от продажи продукции, произведенной в ЛПХ. Если вам удастся получить государственную субсидию — налоги придется платить. Не облагаются суммы, полученные из бюджета на возмещение процентов по целевому кредиту, остальные средства по субсидиям подлежат налогообложению.
Можно ли построить жилой дом на землях ЛПХ
Я купил участок с построенным домом, но кое-что достраивал на нем самостоятельно: теплицы, баню, мастерскую. Чтобы избежать недоразумений с разрешением на строительство, пришлось подробно разбираться с законодательством, заодно узнал можно ли строить дом на землях ЛПХ. Коротко о самом главном.
Земельный участок под ЛПХ может относиться только к двум категориям:
- Земля под приусадебный участок в пределах населенного пункта. На приусадебном земельном участке можно выстроить жилой дом и любые другие строения (с соблюдением правил, одинаковых для всех – строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих, а также можно производить сельхозпродукцию (любую: сажать растения, разводить животных и птицу, поставить пасеку). В жилом доме, выстроенном на приусадебном земельном участке, можно зарегистрироваться по месту жительства, а также возможно получить имущественный налоговый вычет.
- Земля полевая для выращивания сельскохозяйственных культур. На полевом земельном участке можно только производить сельхозпродукцию и возводить для этого не капитальные строения (без фундамента). Жилой дом строить запрещено, а если он будет построен, его могут обязать снести. Естественно, о прописке в таком доме и речи не идёт.
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Зачем нужна эта процедура?
Так надо ли получать разрешение для возведения сооружений на земле? Разрешение необходимо в случае возведения и реконструкции капитальных построек. Под этим термином подразумевают любой объект, находящийся на земле или под землей, и предназначенный для длительной эксплуатации.
Но в случае со вспомогательными постройками, разрешение может не понадобиться. Однако, есть одна оговорка, если строение имеет от двух этажей и подключена к основным коммуникациям, то независимо от предназначения, на такие сооружения обязательно нужно получать разрешение. Также, если объект строился не как самостоятельный объект, а как пристройка, то разрешение необходимо.
Важно! По типу земли ЛПХ делятся на два типа: приусадебные (в пределах населенного пункта) и полевые (за пределами населенных пунктов).
На приусадебном участке, помимо осуществления сельскохозяйственной деятельности, и кроме предпринимательской, вы можете содержать животных и строить вспомогательные постройки.В случае же с полевым ЛПХ, возведение объектов капитального строительства запрещено, как и вся деятельность, кроме сельскохозяйственной. Поэтому перед тем как планировать что-либо строить, следует сначала узнать к какому типу принадлежит ваш участок.
- Как получить разрешение?
Именно на основании этого документа будет определяться порядок строительных работ и сроки начала и окончания стройки. Его разработкой занимается кадастровый инженер, имеющий соответствующий аттестат (обычно это частные организации).
Действия будут происходить в несколько этапов:
- заключение договора с выбранной вами фирмой;
- анализ имеющихся документов;
- геодезическая съемка места под постройку;
- обработка результатов;
- передача вам технического плана.
Работая с профессионалами, на этом этапе вы можете уложиться в недельный срок, Стоимость этого проекта будет примерно от 20 тыс. руб.
Далее данный проект утверждается в: Роспотребнадзоре, пожарной и коммунальной службах. При регистрации помимо этого документа с собой нужно иметь: паспорт, документ подтверждающий право на землю. Займет это дело около двух недель, госпошлины платить не нужно.
- Подготавливаем пакет документов.
- Заявление (пишется непосредственно при обращении).
- Удостоверение личности или доверенность, если действие производится через третье лицо.
- Градостроительный план земельного участка. Получают его в органах местного самоуправления. Выдается бесплатно, в течение 30 дней.
- Схема планировочной организации участка, с указанием объекта строительства. Это план будущего объекта, включая коммуникации. Выполняет фирма-застройщик, примерная стоимость от 15 тыс.руб.
- Документы, устанавливающие право собственности на построение и участок (договор купле-продажи или аренды).
- Подача документов.
Разрешение выдают:
- органы местного самоуправления;
- исполнительная власть субъекта РФ;
- федеральные органы местной исполнительной власти.
Запрос можно сделать как напрямую в организацию, так и через МФЦ или Госуслуги.
- Ожидаем принятие решения.
Сроки рассмотрения заявления – две недели с момента подачи. В случае положительного ответа разрешение на строительство будет действительно 10 лет. Если по каким-то причинам вы не укладываетесь в этот срок, то его можно будет продлить. Выдается разрешение на строительство бесплатно (госпошлину платить не нужно).
Важно! В продлении откажут, если по истечению срока действия разрешения стройка не была начата.
Причины и основания отказа
Почему заявителю могут отказать:
- заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
- поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
- указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
- экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
- особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.
Этап №1 — Узнаем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Нужно узнать территориальную зону участка, чтобы определить — является ли ЛПХ в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Такое важно определить заранее, потому что: 1) Если ЛПХ указан как основной, инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, инструкция другая. 2) Если ЛПХ вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, перевести участок не получится.
В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у участка по адресу Московская область, г. Химки, ул. Серова, 16. Его кадастровый номер — 50:10:0050218:75.
Как получить землю ЛПХ
Регистрация права собственности земельного участка осуществляется на основании акта о предоставлении гражданину земельного участка или свидетельства о праве на земельный участок (218-ФЗ).
Для регистрации необходимо предоставить либо решение органов государственной власти или местных органов самоуправления, либо свидетельство о праве на наследство. Если право собственности уже закреплено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), предоставление документов не требуется.
Срок аренды для ЛПХ
Срок аренды земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта устанавливается на 20 лет. Также земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства могут быть предоставлены гражданину на праве безвозмездного пользования на срок до шести лет.
«Продажа гражданам участков ЛПХ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства осуществляется без проведения торгов. Цена земельного участка устанавливается органом государственной власти или органом местного самоуправления, которым принадлежит земельный участок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
Плюсы:
— простота организации (ЛПХ не требует юридической регистрации);
— отсутствие регистрации в налоговой инспекции и налоговой отчетности. Учет ведется в похозяйственных книгах местными органами власти на основе сведений, предоставляемых владельцами;
— различные льготы (освобождение от НДФЛ при определенных условиях, льготный транспортный налог на технику);
— возможность самостоятельного решения о пенсионном страховании (владелец ЛПХ сам решает, платить ли взносы в Пенсионный фонд).
Минусы:
— ограничения на площадь земельного участка под ЛПХ. Размер участка не может быть более 0,5 га, хотя местная администрация имеет право принять решение о пятикратном расширении надела;
— государство не поддерживает ЛПХ предоставлением льготных кредитов и субсидий;
— запрещены некоторые виды деятельности, подлежащие сертификации, а также не выдаются декларации о соответствии.
Зачем нужна эта процедура?
Так надо ли получать разрешение для возведения сооружений на земле? Разрешение необходимо в случае возведения и реконструкции капитальных построек. Под этим термином подразумевают любой объект, находящийся на земле или под землей, и предназначенный для длительной эксплуатации.
Но в случае со вспомогательными постройками, разрешение может не понадобиться. Однако, есть одна оговорка, если строение имеет от двух этажей и подключена к основным коммуникациям, то независимо от предназначения, на такие сооружения обязательно нужно получать разрешение. Также, если объект строился не как самостоятельный объект, а как пристройка, то разрешение необходимо.
Важно! По типу земли ЛПХ делятся на два типа: приусадебные (в пределах населенного пункта) и полевые (за пределами населенных пунктов).
На приусадебном участке, помимо осуществления сельскохозяйственной деятельности, и кроме предпринимательской, вы можете содержать животных и строить вспомогательные постройки.В случае же с полевым ЛПХ, возведение объектов капитального строительства запрещено, как и вся деятельность, кроме сельскохозяйственной. Поэтому перед тем как планировать что-либо строить, следует сначала узнать к какому типу принадлежит ваш участок.
Когда эта процедура является необязательной?
Законодательство предусматривает ряд случаев, когда разрешение на строительство не обязательно, они подробно прописаны в п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
Разрешение не требуется для:
- строительства гаража на участке, который принадлежит физическому лицу, и используется для личных целей: проживания, садоводства, дачной деятельности;
- строительства и реконструкции объектов не капитального строительства (киоски, навесы и др.);
- вспомогательных строений и сооружений;
- капитального ремонта основных сооружений, если соблюдаются требования к надежности и безопасности;
- работы с буровыми скважинами, которые согласованы и утверждены в соответствии с законодательством РФ;
- иных случаев, если согласно с Градостроительным Кодексом и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения не требуется.
Жилой дом относится к капитальным постройкам т.к. к нему необходимо проводить коммуникации, регистрировать в БТИ, и он может являться предметом юридической сделки. Поэтому при возведении дома на участке земли ЛПХ требуется обязательно получить разрешение.
Если вам не выдали разрешение, то предоставят обоснованный отказ.
Возможные причины:
- отсутствие прав на землю;
- несоответствие документов градостроительному плану (объект не относится к разрешенным видам построек, не соблюдаются предельные параметры объекта, не учтены минимальные отступы, а также расположение объекта в зоне ограничений);
- несоответствие документов требованиям: на строительство, реконструкцию и к допустимым отклонениям;
- отсутствие необходимых документов, согласно частям 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ;
- отсутствие плана коммуникаций;
- объект уже построен.
Можно сказать, что отказ следует в двух случаях:
- если в подготовке документов были допущены ошибки;
- если строительство уже завершено.
Чтобы повернуть ситуацию в свою сторону:
- в первом случае необходимо исправить все недочеты;
- во втором – попробовать обжаловать решение в судебном порядке.
Помните, что по закону, если ваш тип земли ЛПХ относится к полевым, то любые постройки запрещены.
В Федеральном законе № 112-ФЗ дано понятие, в соответствии с которым ЛПХ расшифровывается как, личное подсобное хозяйство — является формой деятельности, которая не подразумевает систематическое получение дохода или предпринимательство. Гражданин и его семья вправе владеть земельным участком, производить и перерабатывать с него сельхоз продукцию для личных целей и потребностей.
Код вида разрешенного использования 2.2, принадлежит земельному участку для ЛПХ.
Основными условиями являются:
- все работы выполняются только семьей, не привлекая наемных помощников;
- продукция производится только для личных потребностей, излишнее допускается реализовать, но нерегулярно;
- категория использования обязательно фигурирует в соответствующих документах на землю.
По мимо ВРИ, существует 7 категорий земель. Из них нас интересует только два, в которое входит ЛПХ:
- ЗНП — земли населенных пунктов (приусадебный).
- ЗСН — земли сельхозназначения (полевой).
Рассмотрим каждый из них подробнее, поскольку от их назначения зависит, возможно ли возведение на нем жилого дома.
Правительство оказывает помощь самозанятым, преследуя при этом определенные цели.
-
Компенсирующая субсидия. Самозанятому возвращают часть затрат, связанных с производством. Идея заключается в поддержке определенных направлений растениеводства и животноводства, которые определяются на основе анализа ретроспективных данных и доли региона в общегосударственных показателях. Таким образом, размер помощи отличается по регионам.
-
Стимулирующая субсидия. Поддержка идет на приоритетные сельскохозяйственные отрасли. Приоритеты агропромышленного комплекса отличаются в каждом субъекте России. Однако имеется общая тенденция, в соответствии с которой во многих случаях субсидируется производство масличных, зерновых и овощных культур, а также мясомолочное направление, виноградарство и плодоводство.
Земельные наделы, которые выделены с целью ведения подсобного хозяйства, признаются самой выгодной категорией земель. Это связано с тем, что допускается возможность их застройки, равно как и на наделах, предназначенных для индивидуального строительства. Это правило распространяется на участки, расположенные в черте населенных пунктов.
Когда лицо решает приобрести землю рассматриваемой категории, то он несет в меньшей степень налоговые обязанности, чем при покупке земель категории ИЖС. На участках, отведенных под строительство, допускаются строительные работы, если же речь идет о подсобном хозяйстве, то допускается как строительство, так и разведение хозяйства.
Если сравнивать рассматриваемую категорию с землями, отведенными под сельское хозяйство, то первые имеют существенные ограничения по размерам. Преимуществом выступает возможность возведения зданий.
Продукты, полученные за счет использования надела, становятся собственностью пользователя. Когда лицо решается на реализацию земли путем продажи, то ему не требуется уплачивать налоговые платежи. В этом состоит значительное преимущество этой категории.
После получения права собственности на участок, владелец наделяется и соответствующими обязанностями. В качестве таковых выступает использование надела строго в соответствии с разрешенным применением. Перед приобретением надела стоит изучить его плюсы и минусы.