Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получение договора аренды в Департаменте городского имущества (ДГИ)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вскрытие конвертов с заявками и доступ к поданным заявкам в электронном виде осуществляется комиссией публично в день, время и в месте, указанные в извещении о проведении торгов. Данное мероприятие осуществляется единовременно в отношении всех поступивших.
Порядок подачи заявок на участие в торгах
Заявка на участие в конкурсе подается в срок и по форме, которые установлены документацией о торгах. Подача заявки на участие в конкурсе является акцептом оферты в соответствии со ст. 438 ГК РФ.
Перечень документов, которые прилагаются к заявке, определяется Правилам проведения конкурсов или аукционов и данный перечень является исчерпывающим. Не допускается требовать от заявителя предоставление оригиналов документов.
Заявки могут направляться в бумажном виде, а также электронно. Все поступившие заявки регистрируются организатором конкурса или специализированной организацией. По требованию заявителя организатор конкурса или специализированная организация выдают расписку в получении конверта с такой заявкой с указанием даты и времени его получения.
Предмет договора аренды
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Повторное заключение договора.
Если договор аренды был заключен по результатам конкурса или аукциона, то по истечении срока этого договора заключение его на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса или аукциона, если иное не установлено договором, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ[6]; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (данный срок может быть уменьшен, но только на основании заявления арендатора)[7]. При этом учреждение не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, кроме следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды[8]. При отказе учреждения в заключении на новый срок договора аренды по каким-либо другим основаниям и заключения в течение года со дня истечения срока действия прежнего договора нового договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч. 11 ст. 17.1 Закона о конкуренции).
Использование земельных участков.
В соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях земельный участок, необходимый для выполнения бюджетным учреждением его уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). В свою очередь согласно гражданскому законодательству лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (ст. 269 ГК РФ).
Гражданское законодательство также устанавливает, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Причем здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные указанным лицом для себя, являются его собственностью(ст. 269 ГК РФ).
Но в случае с бюджетным учреждением следует учитывать, что в соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях собственником любого имущества такого учреждения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование и любое имущество бюджетного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления (абз. 1 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). Поэтому если предположить, что бюджетное учреждение за счет внебюджетных доходов построит на предоставленном ему земельном участке какое-то здание или сооружение (например, котельную), то собственником указанного здания или сооружения все равно будет учредитель учреждения со всеми вытекающими отсюда последствиями, связанными с пределами самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом[14].
В соответствии с земельным законодательством все земли в РФ разделены на категории (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, особо охраняемых территорий и объектов и т. д.), а кроме того, у каждого земельного участка имеется конкретный вид разрешенного использования, который должен быть указан в акте о передачи участка в пользование (ст. 7 Земельного кодекса). Виды разрешенного использования земельных участков определяются согласно классификатору, утвержденному Минэкономразвития[5].
Так, вид разрешенного использования земельного участка бюджетного медицинского учреждения – «Здравоохранение» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи), код 3.4. Этот код в свою очередь делится на два подкода: 3.4.1 «Амбулаторно-поликлиническое обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории); 3.4.2 «Стационарное медицинское обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медпомощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи.
Учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка.
Важным «пределом закона», касающимся распоряжения бюджетным учреждением своим земельным участком, является то, что лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться этими земельными участками(ст. 269 ГК РФ). Иными словами, бюджетное учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка для размещения, например, какой-то стационарной или временной торговой точки. Исключений здесь только два.
Первая ситуация – подписание соглашения об установлении сервитута, то есть соглашения о пользовании земельным участком бюджетного учреждения иным лицом в определенных законом случаях (использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; и т. д.)[16].
Вторая ситуация – передача земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом. Возможность такой передачи по договору безвозмездного пользования, в частности, предусматривается для работников федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, на время установления с этими работниками трудовых отношений (ч. 2 ст. 24 Земельного кодекса).
* * *
Данная статья является заключительной статьей «имущественной» серии. В первой и второй частях мы рассмотрели вопросы, связанные с распоряжением бюджетным учреждением имуществом: право собственности на имущество учреждения, использование имущества учреждением и изъятие у учреждения данного имущества, пределы самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом, понятие особо ценного движимого имущества, согласование распоряжения имуществом с его собственником, списание имущества.
[1] Часть 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции).
[2] Пункты 1 – 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[3] При условии осуществления ими установленной деятельности, определенной в ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон об НКО), – охрана окружающей среды и защита животных, благотворительная деятельность, социальная и культурная адаптация и интеграция мигрантов, деятельность в сфере патриотического воспитания граждан РФ и т. д.
[4] Часть 3.1 ст. 17.1 Закона о конкуренции, Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 № 677 (далее – Правила аренды).
[5] Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке)
[6] Закон об оценке.
[7] Часть 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[8] Часть 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
Аукцион на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества
ЗАКАЗАТЬ ПОДГОТОВКУ ЗАЯВКИСведения о характеристиках товаров
Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником — коммерческой организацией.
Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой.
Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды.
Аукцион на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества. Аренда государственной недвижимости.
Но есть еще и «ложка дегтя».
Первое это то что начальная выставляемая на аукцион арендная ставка рассчитывается независимым оценщиком на основании рыночных ставок, а далее еще идет аукцион, где представляются ценовые предложения.
А иногда такие, которые намного выше рыночных ставок. Достаточно часто после аукциона проигравшие произносят: «Да это НЕВОЗМОЖНО! Я знаю экономику этого бизнеса! Они точно разорятся с такой арендной платой!»
Еще одна особенность заключается в том, что сдающее в аренду свое помещение коммерческая организация, как правило представляет дополнительные сервисы, как-то: охрана, клининг, техобслуживание, я уже не говорю о наличии ремонта помещения, вентиляции и кондиционирования. Как правило у помещений, находящихся в гос.
Собственности, сдающихся впервые, таких приятных опций нет. Если конечно предыдущий арендатор об этом не позаботился и не оставил. Длительность же арендного договора при определенных обстоятельствах может сработать и в минус. Например, при понижении рыночных ставок на аренду помещений.
В тех случаях, когда в процессе эксплуатации оказалось, что у Вас излишки площадей и Вы хотите часть сдать, или, Вы захотели перезаключить на другое юридическое лицо арендный договор, или захотели сменить профиль деятельности организации, а помещение только конкретного назначения. Передать часть площади в субаренду весьма затруднительно.
Переуступка права аренды возможно только через смену учредителей, что не всегда реально.
Есть случаи, когда у предпринимателя альтернативы нет. Найти помещение под офис или магазин можно у частных компаний.
А поставить без разрешения городских властей палатку около метро или автомат по продаже напитков в подземном переходе невозможно.
Необходимо проходить обязательную конкурентную процедуру, подавать и подписывать электронной подписью заявку через официальный сайт, оплачивать задаток, и совершать еще много иных действий, связанных с участием в торгах.
федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием на срок менее одного годаг. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
В зависимости от того, идет ли аукцион или конкурс, правила торгов могут незначительно отличаться. Как мы указывали ранее, если мы говорим о проведении конкурса, то открытым остается только список участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона, вся информация об участниках и поданных ими предложениях открыта.
Муниципалитет, которому принадлежит недвижимость, создает специальную комиссию. Его основными функциями являются: работа с конвертами, содержащими предложения конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, изучение конкурентных преимуществ и других характеристик каждой кандидатуры, определение победителя претенденты или участники аукциона.
Сдача в аренду муниципального имущества возможна в пользу не только юридических лиц, но и индивидуальных граждан и предпринимателей. Иными словами, в указанных конкурсах и аукционах могут участвовать субъекты правоотношений любого из этих правовых государств.
Разница между конкурсом и аукционом
Итак, передача объекта аренды, закрепленного за органами местного самоуправления, осуществляется с помощью торгов на электронной площадке. Торги в свою очередь организуются с помощью конкурсной или аукционной процедуры.
Различие между конкурсом и аукционом заключается в том, что в первом случае участникам торгов необходимо изучить все стороны договора и предложить наиболее выгодные условия для арендодателя. При этом анализ предоставленных условий проводит конкурсная комиссия, которая назначается по инициативе арендодателя.
По итогам проведенного конкурса члены комиссии определяют участника, чьи условия позволят заключить сделку на лучших условиях. При аукционе порядок действий выглядит так: участникам предоставляется полная информация о сдаваемом объекте со всеми условия договора. Впоследствии потенциальные арендаторы определяют размер арендной платы, которую они готовы предложить за предоставление имущества. Победитель определяется просто – кто больше платит, с тем и заключается сделка.
На первом этапе инициатор конкурса определяет дату проведения торгов. При этом согласно положениям ст. 17.1 ФЗ-135 сведения о предстоящем конкурсе должны быть доступны в открытой форме не менее чем за 30 дней до окончания приема заявок.
Еще одно принципиальное различие между двумя формами проведения торгов на предоставление муниципального имущество это открытый и закрытый характер мероприятия. То есть при аукционе все мероприятия проходят в открытом формате. Конкурс же предполагает закрытый формат, где каждый претендент предоставляет заявку в форме конверта с указанием всех условий, которые он готов предоставить арендодателю.
Аренда собственности муниципального значения, за последние годы приобрела новый скачек на рынке недвижимости. Для укрепления роста малого и среднего бизнеса «как воздух» были необходимы выгодные предложения о приобретении во временное пользование муниципального имущества.
В 2007 году Госдума приняла ФЗ-209, в котором государство отмечает важность стимулирования отраслей малого и среднего бизнеса с помощью федеральных средств.. Согласно ч. 1 ст. 18 органы государственной власти, а также учреждения местного самоуправления обязаны оказывать содействие учредителям малого и среднего бизнес путем передачи имущественных прав на собственность во временное владение.
В ч. 4 той же статьи уже раскрывается конкретный механизм поддержки. В частности, за административно-территориальной единицей закреплена обязанность по формированию перечня имущества, подлежащего предоставлению субъектом предпринимательской деятельности на условиях аренды. Кроме того, сформированный список необходимо опубликовать в источниках массовой информации, на официальном сайте собственника и в печатных изданиях.
Срок аренды имущества, включенного в льготный список, составляет не менее 5 лет. При этом законодатель оставляет право на сокращение срока при условии, что заявитель успеет подать заявление до подписания договора.
Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.
Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.
Оформление арендных отношений
Особенности оформления арендных отношений, если дело касается муниципального имущества, регулируются специальным нормативно-правовым актом, действующим на федеральном уровне. Речь идет о ФЗ №135 «О защите конкуренции». Его статья 17.1 говорит о том, что для найма подобного помещения обязательно заключается договор в письменной форме. Однако чтобы получить право на совершение такой сделки, необходимо сначала провести торги. Впрочем, иногда законодатель делает исключение. Это касается имущества, использующегося:
- организациями почтовой связи;
- медицинскими и образовательными учреждениями;
- конторами, оказывающими нотариальные и адвокатские услуги;
- религиозными движениями и политическими партиями.
Данный перечень не является исчерпывающим, все остальные исключения перечислены в уже упомянутой статье 17.1.
Итак, опишем порядок действия предпринимателя, который хочет претендовать на аренду муниципального имущества. Прежде всего, он обращается в учреждение или управляющую организацию, которая является владельцем интересующего его помещения. Чаще всего со списком всех свободных площадей можно ознакомиться на сайте соответствующего органа или структуры, а заявление отправить в электронном виде. Однако если нужные сведения отсутствуют, рекомендуется обратиться с ходатайством лично.
После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.
Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.
В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.
Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
-
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
-
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
-
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
-
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
-
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
-
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
-
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».