Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как произвести обмен 1-комнатной квартиры с доплатой и без неё». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.
Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.
Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:
- расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
- хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
- стоимость ниже цены нового жилья.
Кому актуальна смена квартиры
Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.
- В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
- Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
- Разменивается или обменивается жилье и при разводе.
Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?
При сотрудничестве с агентством нужно будет понести дополнительные расходы на оплату его услуг, но какой вариант на много снижает риски сделки. К тому же риэлторы владеют большой базой данных по объектам, выставленным на продажу или обмен, с ними найти подходящую недвижимость намного быстрее.
Также можно воспользоваться и другими возможностями для поиска недвижимости:
- Нужно постоянно мониторить все объявления по интересующему вопросу, располагающиеся на соответствующих сайтах, страницах печатных изданий. Всегда много объявлений на специальных досках, размещенных возле домов, просто на проходной части улиц. Но, как показывает практика, большинство этих объявлений также даются риэлторами.
- Еще один способ поиска жилья для обмена – самому дать объявление «меняю квартиру». Сразу по нему с вами будут связывать и агентства, но позвонят и собственники жилья.
Какие выделяют этапы обмена недвижимости?
Существует определенная последовательность действий, которые нужно выполнять при обмене квартиры на другую квартиру либо на частный дом. И хотя данная процедура может претерпеть некоторые изменения, общая инструкция по обмену жилья выглядит следующим образом:
- Выяснить фактическую рыночную стоимость квартиры. Это поможет в выборе последующих действий, поскольку ее можно либо обменять на равноценную, либо добавить дополнительные денежные средства, чтобы получить более большую жилую площадь и более лучшие условия для проживания.
- Провести юридическую проверку документов на жилье. Если какие-то из документов устарели, то их нужно переделать. А если жилье является муниципальным, то его нужно приватизировать (где тоже не обойтись без документов).
- Сделать подготовку квартиры: погасить все имеющиеся задолженности по квартплате и иным платежам, а также провести косметический ремонт, если это потребуется. В случае, когда у квартиры несколько собственников, нужно получить от всех них согласие на обмен в письменном виде и заверить его нотариально.
- Подобрать подходящий вариант для обмена. Редко можно найти объявления об обмене жилья, поэтому лучше сразу смотреть объявления о продаже. Нередко собственники продаваемого жилья могут планировать купить жилье, которое будет либо больше по площади, либо меньше. И есть вероятность того, что они могут согласиться рассмотреть вариант обмена.
- После окончательного определения условий сделки нужно переходить к заключению договора обмена. И если есть сумма, которую нужно доплатить, то ее нужно прописать в этом документе.
- Произвести оформление акта передачи жилья. В нем нужно прописать условия и нюансы по передаче жилья, общее состояние выбранного объекта и отсутствие каких-либо претензий к жилой площади. После подписания акта производится передача жилья друг другу.
- После того, как будет произведен обмен жильем, нужно произвести регистрацию сделки. С этой целью нужно обратиться в Росреестр (причем должны присутствовать всем собственники квартир в обязательном порядке) и написать заявление о том, чтобы были изменены сведения о владельцах. Если кто-то из них не может принять в этом участие, он должен предоставить заверенную у нотариуса доверенность.
- Далее, после указанного срока, получить обновленные свидетельства о праве собственности.
- После этого должна быть произведена смена лицевых счетов в ЖЭУ и иных организациях, которые обеспечивают коммуникации.
Обмен ипотечной квартиры
Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.
Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:
- продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
- заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.
Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.
Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.
При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.
Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.
Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки. Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики. Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить. Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно).
Нестабильность финансовой обстановки в стране создаёт особенные риски для тех, кто обменивает квартиру путём продажи и последующей купли. Особенно это касается людей, которые решили произвести обмен квартиры на квартиру с доплатой. Сколько угодно таких случаев, когда внезапный скачок цен застал людей после продажи своей старой квартиры и до покупки новой. Денег не хватает, а жить уже негде. Альтернативная сделка этот риск исключает. Есть ещё один способ, опробованный столичными риелторами и применяемый довольно часто, когда совершается обмен квартир в Москве.
Какие документы необходимы?
Что потребуется? Для того, чтобы процедура состоялась, каждой стороне необходимо собрать соответствующий пакет документов:
- паспорт собственника и его копии;
- документы доказывающие, что вы – собственник жилья;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- заявление от каждой из сторон;
- договор, составленный у нотариуса или самостоятельно;
- справка о том, что нет задолженности по коммунальным платежам;
- оценочная стоимость;
- согласие супруга (при наличии);
- справка из БТИ;
- выписка из домовой книги о составе проживающих.
Все собранные вами документы и справки с копиями подаются в Федеральную регистрационную службу как одной, так и другой стороной.
В ответ на поданные бумаги вам выдадут справку, с которой нужно явится в указанное время в этот государственный орган, где получите свои документы, но уже вместе со свидетельством.