Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.
Как защитить свои вложения?
Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.
Правовые аспекты приёмки квартир в новостройках
Первое и, пожалуй, самое важное, что должен знать собственник квартиры в новостройке, это наличие предусмотренного законодательством РФ гарантийного срока в 5 лет на объекты нового строительства. Аналогичный период установлен и для инженерного оборудования, его срок — 3 года.
Таким образом, не стоит чрезмерно переживать о том, что во время приемки будет пропущен какой-либо недостаток. Более того, существуют скрытые дефекты, в том числе связанные с последующей усадкой и осадкой здания, которые могут быть обнаружены позднее, но по-прежнему будут являться зоной ответственности застройщика и управляющей компании.
Однако, если такие недочеты, как неровная стяжка пола, перекос дверных проемов и прочие гарантийные случаи обнаружены вами уже после подписания акта приема-передачи квартиры, то привлечь застройщика к их устранению будет сложнее. Многие девелоперы идут на встречу покупателям, но для обеих сторон лучше, если все спорные моменты будут урегулированы в стандартном порядке до подписания бумаг.
Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки
Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:
- Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
- Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
- Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).
Что брать с собой на приём квартиры, купленной по ДДУ?
Из документов обязательно взять паспорт и оригинал ДДУ. Приготовьте план квартиры, чтобы сравнивать проектные и фактические характеристики. Попросите у застройщика акт скрытых работ: по нему вы узнаете, в каких местах проходят инженерные коммуникации.
Для эффективного осмотра на приёмку желательно взять:
- Блокнот и ручку: записывать недочёты
- Электроприбор, который не очень жалко: проверить розетки
- Лампочку: проверить цоколи
- Фонарик: просматривать тёмные места
- Кусок мела: обводить недочеты
- Смываемый маркер: обводить царапины на стеклопакетах
- Прави́ло и уровень (или рулетка и отвес из нитки с грузиком): проверять площадь помещений и ровность стен
- Обувь на каблуках: для звуковой проверки пола
Типичные дефекты новостроек
Почему так часто можно встретить фразу в объявлениях о покупке квартиры: «Первый и последний этаж не предлагать»?
Очень часто приходится сталкиваться с проблематикой некачественной кровли, которая со временем даёт о себе знать. Также при недоработке утепления стен угловые квартиры верхнего этажа в зимнее время промерзают насквозь, а внутри появляется грибок. Если на это не обратить внимания при приёме жилплощади, то в дальнейшем устранить этот недостаток будет очень сложно.
Проблемы первого этажа связаны с низким уровнем качества водонепроницаемости пола. В дальнейшем это скажется промозглой сыростью и появлением плесени. Чтобы избавиться от этих дефектов, потребуется проведение ряда далеко не дешёвых мероприятий. Поэтому в интересах дольщика сразу выявить уязвимые места.
Причиной сырости могут стать и сами плиты, которые перед постройкой дома продолжительное время находились под снегом или дождём и набрали достаточно влаги, что потом становится дискомфортом для жильцов на долгие годы. В них потребуется сделать отверстия до работ с отделкой, чтобы вода испарилась.
К недочетам строителей относится также нарушение герметики балконных и оконных перекрытий.
При неточностях в расчётах, нарушение в вентиляционных системах приводит к духоте в помещении. Если в них отсутствует разреженность, внутрь помещения зимой поступает мерзлый воздух, а летом горячий. Откорректировать подобные просчеты чрезвычайно проблемно и дорогостояще.
Защита собственных прав при обнаружении серьезного брака
Итак, выяснили, что основным документом, в котором будущий собственник фиксирует все изъяны, обнаруженные им на принимаемой жилплощади, является акт осмотра. Если претензии адекватны и обоснованы, то строительная компания обязана всё исправить. Установлен предельный срок для «работы над ошибками». Он составляет полтора месяца.
Акт заполняется в двух копиях и передается обеим сторонам. Если никаких действий от застройщика не будет, то у дольщика появляется существенная причина для решения проблемы в судебном порядке. Поступить можно следующим образом.
Приведём 4 версии действий:
- В течение 45 дней строительная фирма приводит в порядок жилплощадь в соответствии с предъявленными претензиями, означенными в акте.
- Хозяин квартиры самостоятельно проводит ремонтные работы за счёт застройщика.
- Пересматривается стоимость, указанная в ДДУ. Владелец платит компании меньше, а разница покрывает ремонт квартиры.
- При обнаружении существенного брака, который не подлежит устранению или застройщик отказывается исправлять дефекты, дольщик вправе потребовать полного возврата средств. Выплата должна быть произведена в течение полутора месяцев со дня оформления документов.
И всё же четвёртая версия сомнительна. Дело всё в том, что цена на недвижимость растёт «не по дням, а по часам». А сроки такой сделки могут растянуться на целый год. И на те деньги, которые несостоявшийся дольщик вернёт, он уже не сможет приобрести недвижимость с такими же параметрами у другого застройщика.
Как получить неустойку за нарушения сроков сдачи дома
Не стоит также забывать, что у будущего собственника остается право на получение неустойки, связанной с нарушением сроков сдачи жилья.
На нашем сайте можно скачать бланк и образец как правильно составить претензию. Её можно отправить застройщику почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложений. А также распечатать в двух экземплярах и подать в офис компании лично.
На них ставиться номер входящего и заверяются секретарем печатью с фиксированием числа, месяца и года. Исполнитель должен дать письменный ответ в течение десяти суток.
В дальнейшем события могут развиваться следующим образом. Допустим вариант, что компания сама предложит определённую цену. Но как бы не продешевить. Положенную по закону компенсацию лучше заранее просчитать онлайн на калькуляторе расчёта пенни по ДДУ. Ключевая ставка уточняется на сайте ЦБ. Если затрудняетесь, то стоит обратиться к юристу напрямую.
Составление акта приемки
Что делать если качество новостройки полностью устроило участника долевого строительства? В этом случае следует принять квартиру (апартамент), подписав с застройщиком акт приема-передачи. В данном документе обязательно указываются:
- реквизиты строительной компании
- паспортные данные дольщика
- место, дата составления (обязательно поставьте на акте дату – если место для даты будет оставлено застройщиком без заполнения; если проставленная в акте дата не будет соответствовать дате подписания акта дольщиком – то попросите представителя застройщика распечатать акт приема-передачи с «правильной» датой)
- сведения об объекте: адрес (номера квартиры и дома, название улицы), подробные характеристики (площадь, количество комнат и этажей в здании, стоимость помещения), фактические характеристики (метраж и прочее)
- ссылка на наличие выявленных дефектов с указанием на приложение или на акт осмотра и даты его составления
Акт подписывается только в том случае, если дольщика полностью устраивает состояние квартиры с отделкой или без нее, и он соглашается принять ее в текущем состоянии. Один (или несколько) экземпляров акта приема-передачи с подписью и печатью застройщика остается у дольщика.
В случае если участник долевого строительства обнаруживает в новостройке строительные недостатки, с которыми он не готов принять объект долевого строительства без их исправления до подписания акта – в дольщик не должен принимать квартиру (или любой иной объект строительства). В этом случае после передачи застройщику акта осмотра (дефектной ведомости или иного документа с указанием обнаруженных недостатков) дольщик должен ожидать их исправления (в разумный срок) и приглашения застройщика на повторную приемку.
Предвкушение от переезда в свою собственную квартиру очень волнительно, но все-таки надо отключить эмоции и проводить приемку квартиры в новостройке с трезвой головой.
Важно! Если обнаружили несоответствия или изъяны, застройщик будет обязан их устранить бесплатно. В противном случае исправление чужих ошибок будет оплачено из кармана владельца.
Обычно лицо, сдающее в эксплуатацию объект, торопит, однако проверка может продолжаться столько времени, сколько понадобится, даже целый день – эта процедура не регламентирована по времени. И также не стоит верить на слово, что обнаруженный недостаток ничтожен. Не надо стесняться, стоит настаивать на том, чтобы проблема была зафиксирована и внесена в акт.
Приемка квартиры от застройщика с отделкой
Как правило, предлагая сдачу жилого помещения под ключ, включая наличие отделочных работ, строительные компании должны:
- придерживаться проекта при размежевании комнат перегородками, соблюдая указанную площадь помещений;
- установить радиаторы отопления;
- привести потолки к законченному виду (чаще ограничиваются побелкой);
- подвести радиаторы отопления;
- подготовить стены под покраску или оклеить обоями;
- установить не только входную, но и межкомнатные двери;
- уложить на пол линолеум или ламинат;
- поставить розетки, выключатели и счетчики;
- минимум – установить мойку со смесителем на кухне, из сантехники — унитаз, раковину, душевую кабину (или ванну).
Перед подписанием акта о приеме квартиры, нужно убедиться:
- что фактическая площадь жилого помещения и отдельных комнат совпадает с заявленной в проекте;
- качество установки оконных блоков и дверей соответствует нормам;
- коммуникационные системы готовы к эксплуатации.
Дальше остановимся на нюансах, касающихся как принять квартиру у застройщика, чтобы не попасть впросак. Например:
- измерьте размеры комнат отдельно и суммируйте общую площадь, сверив с планом (при квадратуре меньше договорной, требуйте денежную компенсацию);
- несколько раз откройте-закройте двери (аналогично окна), убедитесь в плавности хода, что запорные устройства и замки не заедают;
- оставьте дверь приоткрытой, при захлопывании без применения усилий со стороны, можно говорить о ее перекосе;
- обратите внимание на соответствие дверной коробки размерам входного проема; использование для заполнения лишнего пространства, например, пеноплекса, считается нарушением;
- высота потолков должна соответствовать изначальному проекту, при монтаже из плит, стыки залиты раствором и выровнены;
- на полах не должно быть строительного мусора;
- при крошении стяжки полов или наличии трещин, неровностей, фиксируйте нарушения.
Приемка квартиры в новостройке с отделкой предусматривает также необходимость удостовериться:
- в рабочем состоянии розеток (вольтметром или электроприбором), выключателей;
- плавности движения запорных кранов, отсутствии протечек от соседей и сухости водопроводных труб;
- надежности монтировки радиаторов;
- наличии тяги в вентиляционной системе (лист бумаги или направление пламени огня поднесенной свечки при открытом окне без сквозняков также даст понять, есть ли тяга).
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Принимать самим или приглашать эксперта?
Провести осмотр квартиры перед приемкой можно как самостоятельно, так и в компании приглашенного специалиста или же заказав профессиональную экспертизу. Все три способа имеют свои достоинства и недостатки:
- Самостоятельный осмотр – это наиболее экономичный вариант, но есть риск упустить что-то важное. На всякий случай обзаведитесь таким несложным прибором, как уровень, чтобы проверить кривизну стен и полов. Обратите внимание на функционирование розеток, вентиляции, на наличие механических сколов и других повреждений, на двери и окна – они должны хорошо открываться.
- Приглашение специалиста – это особенно актуально, если вы купили квартиру с предчистовой отделкой или с ремонтом, под которым легко спрятать огрехи строительства. Услуги специалиста нужно будет оплатить, зато вы избежите долгих препирательств с застройщиком, если сами не обнаружите тщательно скрытые дефекты.
- Профессиональная экспертиза будет не лишней в квартирах с отделкой или если строительство было сопряжено с некими сложностями, например, долгострой. Экспертиза покажет в том числе и качество использованных материалов в строительстве и отделке – соответствуют ли они нормативам и не вредны ли.
Часто встречающиеся дефекты при приемке квартир в новостройках
Список типовых проблем поможет сориентироваться, на что следует обратить внимание дополнительно или проверить более тщательно
- Качество кровли, особенно актуально проверить жителям последних этажей,
- Качество теплоизоляции боковых стен, опять же особенно актуально жителям верхних этажей дома,
- Качество гидроизоляции полового покрытия на первых этажах, плохая гидроизоляция может привести к образованию сырости и плесени,
- Качество герметичности балконных плит, низкая герметичность может привести к образованию конденсата на стенах внутри квартиры,
- Качество стеклопакетов,
- Качество цементной стяжки, плохая стяжка приведет рано или поздно к расслоению, а половое покрытие не будет держаться,
- Качество вентиляционной системы.
Приемка квартиры в новостройке
Желательно знать всю процедуру и порядок ее документооборота с застройщиком при приемке квартиры пошагово и заранее. При следовании блок-схеме или как сейчас модно говорить чек-листу, очень легко разобраться какие действия следуют за какими, поскольку они составлены по принципу построения алгоритма.
Конечно-же в первую очередь при приемке квартиры в новостройке необходимо обратить внимание на строгое соблюдение правил документооборота (или, если хотите, делопроизводства) в отношении с застройщиком. Правильное оформление и фиксирование всех действий в строго официальном порядке оставляет заказчику мало шансов на увиливание от ответственности.
- Сначала Вы должны были проследить, в какое время был сдан дом в эксплуатацию, поскольку это важно (причины есть в Руководстве).
- После чего Вы или получаете от застройщика извещение (оно может называться «извещение», «уведомление» или как-нибудь еще) или в телефонном режиме приглашение на объект для приемки квартиры. Однако, не стоит к этому относиться, как к требованию прибыть в определенное время.
- Вы можете спокойно все уточнить, проверить, что у Вас написано в ДДУ и имея на руках заполненный бланк уведомления (образцы заполнения и бланки уведомления о готовности принять объект долевого строительства – квартиру можно скачать прямо на сайте), прибыть на строительную площадку в установленное, удобное для Вас время.
Однако, если Вы собираетесь провести тщательную проверку, то лучше обратить внимание на некоторые нюансы при назначении и согласовании времени приемки квартиры в жилом комплексе. Также важно соблюсти сроки и порядок направления уведомления застройщику. Иначе на это в последствии нельзя будет опереться, если дело достигнет увеличения объема разногласий и дойдет до суда.
Для того, чтобы приемка квартиры в новом доме принесла ожидаемый для ее покупателей эффект, нужно сделать еще кое-что. Какой эффект? – спросите вы. Исправление возможных недостатков, брака и приведение помещения в соответствующий строительным нормативам и потребительским стандартам вид.
Необходимо выявить все недостатки квартиры и основываясь на актуальных нормах и стандартах, предъявляемых к качеству строительства, грамотно оформить акт осмотра и проверки соответствия квартиры у застройщика.
- Заполненное уведомление о готовности принять (проверить) объект долевого строительства. Это уведомление необходимо подписать у представителя застройщика до начала проверки или непосредственно на проверке. В нем очень важна правильность заполнения
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина)
- Форму или бланк для заполнения акта осмотра (желателен также пример заполнения)
- При наличии у застройщика смотрового листа (а такая процедура приемки может быть оговорена договором) – смотровой лист
- При наличии (можно скачать в комплекте с актом) желательно иметь понимание (методику) и схему того, как и какие замеры нужно будет сделать в квартире в зависимости от наличия отделки, коммуникаций, других факторов
- При наличии (также идет в комплекте с Актом) желательно иметь для проверки каждого параметра ссылки на нормативную документацию.
Многие застройщики в качестве бонуса для привлечения клиентов предлагают произвести в квартире чистовую отделку. Разумеется, дополнительная услуга немного увеличивает стоимость недвижимости, однако, прирост в данном случае будет несущественным. Самостоятельный поиск подрядчика для отделочных работ потребует дополнительного времени и усилий, вовсе не гарантируя, что качество работы будет существенно выше.
У квартир с готовой отделкой имеются еще и такие плюсы:
- в такое жилье можно переезжать сразу, не дожидаясь окончания ремонта;
- соседи также не будут заняты отделкой, а это означает отсутствие назойливого шума.
Оценив получаемые в результате преимущества, многие потенциальные покупатели интересуются, какие нюансы могут возникнуть при покупке квартиры с чистовой отделкой. Постараемся ответить на этот вопрос.