Образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.

Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Причем по существующему законодательству арендатор вправе это сделать, если:

• Арендуемое имущество пришло в негодность, однако это произошло без участия арендатора. К примеру, ввиду стихийного бедствия.
• У арендуемого объекта есть недостатки, которые не позволяют его использовать по прямому назначению и о которых до заключения договора арендатору не было известно.
• Существуют препятствия для использования имущества, которые устраиваются арендатором и пр.

Существующая судебная практика может расширить этот список до бесконечности. Арендатор при этом может ссылаться как на пункты заключенного договора, так и на статьи Гражданского кодекса.

У арендодателя же могут быть веские причины для расторжения договора, например, в таких случаях:

• Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
• Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
• Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.

Уведомление о расторжении договора аренды: образец

В юридических вопросах граждане и юрлица часто прибегают к использованию так называемых «бланков», или «рыб» различных бумаг.

Но в данном случае законом не установлена точная форма уведомления о расторжении договора аренды, образец. Но мы дадим вам рекомендации о том, что должен содержать этот документ:

• Адрес и краткое описание помещения (его можно взять из договора);

• Причины досрочного прекращения (можно также ссылаться на договор или норму ГК);

• Сроки аренды помещения, а также номер договора и дату подписания;

• Сроки желаемого прекращения аренды (если договором они не установлены, то это 3 месяца + 1 месяц на рассмотрение уведомления);

• Адреса и реквизиты сторон.

Способы подачи и сроки

Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.

Интересный момент! Если возможность отнести оповещение отсутствует, это можно сделать через почту – заказным письмом с уведомлением. Последнее посылается по адресам организации, указанным в договоре: фактическому и юридическому.

После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение. Неважно какое – жилое или нежилое.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В какой срок необходимо уведомить о расторжении договора

Законодательно установлено, что одностороннее прекращение арендных отношений в судебном порядке возможно:

• в случае отказа второго участника расторгнуть договор;
• при отсутствии ответа от контрагента в срок, установленный в соглашении или уведомлении (при его отсутствии в соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ сторона договора с неопределенным сроком действия, решившая его расторгнуть в одностороннем порядке, должна известить других участников:

• не менее, чем за 1 месяц;
• не менее, чем за 2 месяца – при аренде недвижимости;
• в оговоренный договором срок.

Если уведомление арендодателю о расторжении договора аренды направлено с нарушением установленных сроков, арендатору могут быть предъявлено требование о выплате убытков.

ГК РФ (ч. 2 ст. 619) предоставляет арендодателю право одностороннего отказа от договора аренды. При этом должно соблюдаться обязательное требование – обязательное уведомление арендатора в разумный срок, который определяется с учетом конкретных обстоятельств дела.

Правила составления письма о расторжении договора аренды

В договоре аренды жилого или нежилого помещения всегда отражается срок действия документации. Однако иногда могут возникнуть обстоятельства, побуждающие арендатора прекратить взаимодействие досрочно. В этом случае важно письменно сообщить арендодателю о возникшем желании. Обязательно потребуется подготовить письмо о расторжении договора аренды. Оно оформляется в 2 экземплярах. Один из них направляется противоположному участнику сделки, а другой остается у самого гражданина. На уведомлении о расторжении договора аренды проставляется отметка, подтверждающая факт получения. Если возможность передачи уведомления отсутствует, допустима отправка документа заказным письмом. Важно, чтобы факт получения подтверждало соответствующее уведомление. Оно будет выступать доказательством, подтверждающим соблюдение требований действующего законодательства.

Оформление претензии и судебное разбирательство

По закону стороны имеют право в одностороннем порядке расторгнуть сделку, если соответствующее положение отражено в документации. На практике участники процедуры нередко избегают подобного упоминания в тексте, поскольку оно влечёт возникновение дополнительных рисков. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, одна из сторон может отказаться от выполнения обязательств, если договор признан бессрочно действующим.

Обратите внимание: Если сделка заключена на определённый срок, процедура расторжения выполняется только через суд. Соответствующие правила действуют в отношении договоров и зарегистрированных соглашений.

Если сторона, которой было направлено уведомление, уклоняется от добровольного рассмотрения вопроса и поиска компромисса, прекратить сделку удастся только через суд. В этом случае потребуется подготовить исковое заявление.

В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут

Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:

1. Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
2. По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
3. По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
4. Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.

В последних двух случаях неизбежно возникновение споров, а проблема может решаться в судебных инстанциях. В связи с этим, соглашение должно содержать достаточные причины для начала процесса и включать ответственность для виновного в неисполнении договорных обязательств.

Уведомление о расторжении договора аренды и уведомление о неисполнении обязательств арендатором — это не одно и то же

Уведомление о расторжении договора аренды и уведомление о неисполнении обязательств арендатором — это не одно и то же

Обязанность арендодателя сообщить в письме другой стороне о необходимости выполнения условий соглашения установлена законом (абз. 7 ст. 619 ч. 2 ГК РФ). Само по себе такое уведомление не является предложением расторгнуть ДАр (п. 29 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения…» от № 66, далее — письмо № 66). Впоследствии факт получения арендатором такого предупреждения в письменной форме становится обязательным условием удовлетворения исковых требований арендодателя (п. 30 письма № 66).

Непринятие арендатором мер к устранению нарушений в срок, указанный в предупреждении, дает арендодателю право обратиться в суд с требованием о досрочном прекращении отношений в рамках ДАр. Ст. 619 ч. 1 ГК РФ не предусматривает порядок расторжения ДАр, поэтому в данном случае применяется общее правило расторжения договоров (п. 2 ст. 452 ч. 1 ГК РФ).

Для арендатора процедура уведомления о несоблюдении условий соглашения необязательна (в соответствии со ст. 620 ч. 2 ГК РФ) и должна быть проведена перед его обращением в суд только в том случае, если это предусмотрено ДАр. Однако само уведомление о расторжении договора аренды от арендатора отправляется в соответствии со ст. 452 ч. 1 ГК РФ в обязательном порядке.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Причины для прекращения

Поводов, побуждающих арендатора разорвать арендные отношения, не так уж и много. Их можно разделить на 4 группы:

• проблемы, возникшие в бизнесе арендатора;
• внесение арендодателем неприемлемых корректировок в договор;
• невыполнение собственником своих обязательств;
• наличие на рынке более выгодных для арендатора предложений.

1. К первой группе относятся причины, связанные с бизнесом самого арендатора. Падение объемов производства, уменьшение спроса на товары или услуги приводят к тому, что наниматель больше не может позволить себе арендовать данный объект.
2. Ко второй группе относятся предложения арендодателя о внесении в договор аренды нововведений, которые заведомо ухудшают положение нанимателя. На первом плане, конечно, увеличение суммы арендных платежей. Далее может быть все, что угодно: дополнительные взносы на охрану территории или на устройство пожарной сигнализации и т.д.
3. К третьей группе относятся причины, связанные с неисполнением собственником своих обязательств по договору. Это может быть, например, обязанность производить капремонт.
4. И к последней группе относятся причины, связанные с тем, что на рынке арендной недвижимости появились более подходящие арендатору предложения. Это и ценовые критерии, и удобство расположения объекта, его состояние или все вместе взятое.

Автоматически договор аренды прекращает свою работу только при истечении срока, указанного в нем, но также могут быть найдены причины, которые повлекут досрочное расторжение.

Соглашение об аренде затрагивает две стороны, и если одна из них хочет расторжения в одностороннем порядке, то права иной могут быть нарушены.

Поэтому есть причины, которые оговорены в нормативных актах как способные повлиять на прекращение действия соглашения.

Если обе стороны	Представленные арендатором и арендодателем, достигли обоюдного соглашения
В результате обращения в суд	Если у стороны есть основания, которые содержит Гражданский кодекс РФ
По инициативе одной стороны	Если причина включает основания для расторжения, прописанные непосредственно в тексте договора

Составления образца о прекращении действия соглашения по инициативе съемщика

Аренда считается одним из видов правоотношений между исполнителем и заказчиком. Законодательство Российской Федерации устанавливает, что люба сделка может расторгаться по инициативе сторон или по требованию одного из ее участников. Уведомительное письмо о желании завершения действия регулирующего документа передается второму лицу в обязательном порядке.

Допускается досрочное прерывание на основе текста самого соглашения.

Договоры заканчиваются после достижения заявленной даты или по другим причинам. Обе стороны сделки имеют идентичную важность. Прекращение отношений не должно нарушать гражданские права участников.

Классический пример уведомления включает в себя следующие моменты:

1. В верхней части бланка прописывается актуальное наименование документа.
2. Следующей строкой прописывается уточнение – односторонний отказ.
3. В правом верхнем углу бумаги фиксируются идентификационные сведения о каждом участнике (заполняются наименования организаций, ИНН, КПП, номер счета в финансовой организации, реквизиты обслуживающих банков, юридические и фактические адреса, номера контактных телефонов).
4. Далее пишется вежливое обращение к физическому лицу, которое представляет интересы предприятия или индивидуального предпринимателя (ФИО без сокращений и наименование второй организации).
5. В теле заявления оговариваются реквизиты актуального соглашения об аренде, действие которого планируется прекратить – обязательно отражается номер, название, время и место составления, и перечень лиц, участвовавших в оформлении документа.
6. Ниже прописывается пункт договора, который дает основание заинтересованной стороне инициировать преждевременное завершение.
7. В конце бланка закрепляется планируемая дата прекращения (день должен следовать после того, в который гражданин сможет получить уведомление на руки).
8. В самом низу обращения ставится подпись заявителя и дата составления.

Каждый экземпляр заверяется организационной печатью, подписью руководителя компании (с расшифровкой) и написанием должности.

Расторжение договора аренды: общие положения

Отношения по договору аренды (далее — ДАр) могут быть прекращены либо по взаимному согласию сторон, либо по требованию одного из участников соглашения в судебном порядке в регламентированных законом случаях (пп. 1–2 ст. 450 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ). Кроме того, с 2015 года новой ст. 450.1 ГК РФ детализированы правила одностороннего отказа от договора, ранее лишь упоминавшиеся в ст. 450 ГК РФ. Эта процедура отличается от одностороннего расторжения в суде: для ее реализации достаточно уведомления другой стороны.

Судебная практика по вопросу, считать ли направление соглашения о расторжении соблюдением досудебного порядка расторжения договора аренды, противоречива:

• направление второй стороне соглашения о расторжении может быть истолковано судом как надлежащее исполнение обязательств по предварительному уведомлению, и названное действие может являться достаточным основанием для прекращения правоотношений сторон (см. постановление АС ЗСО от 25.03.2015 № А46-7120/2014);
• направленное контрагенту предложение прекратить договорные правоотношения по соглашению сторон не признается надлежащим уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ (например, постановление ФАС ЦО от 10.04.2014 по делу № А68-6106/2013).

Специальные правила досрочного расторжения договора аренды перечислены в ст. 619 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

Перечень оснований для расторжения ДАр по инициативе арендатора, приведенный в ст. 620 ч. 1 ГК РФ, не является исчерпывающим и может быть дополнен договором или законом.

То есть дополнительные основания расторжения договора, не касающиеся неисполнения обязательства, согласовываются сторонами в тексте договора. В противном случае расторгнуть ДАр по такому основанию не получится. (см., например, определение ВС РФ от 21.08.2015 по делу № 310-ЭС15-4004).

Передача уведомления арендодателю или арендатору

Учитывая возможное несогласие второй стороны с предложением завершить отношения по договору посредством подписания соглашения о расторжении ДАр, необходимо, чтобы у инициатора расторжения сохранились доказательства надлежащей передачи уведомления о расторжении (а у арендодателя еще и надлежащего уведомления арендатора о несоблюдении последним условий Дар, п. 30 письма № 66). Аналогичным образом должно быть сохранено и доказательство направления извещения об отказе от ДАр в одностороннем порядке.

Названные документы могут быть переданы заинтересованной стороной — инициатором следующими способами:

• Вручение уведомления лично под расписку руководителю организации либо иному ответственному сотруднику с проставлением его должности, фамилии и инициалов, даты вручения. При передаче документа через канцелярию или секретаря следует также зафиксировать входящий номер.
• Направление по почте заказным письмом с извещением о вручении и описью вложения на юридический или иной согласованный при заключении договора адрес контрагента.

Направлять письмо по электронной почте можно только в качестве дополнительного способа привлечения внимания второй стороны к поднятому вопросу или для оперативной передачи информации.

Итак, установленный гражданским законодательством порядок расторжения ДАр по инициативе одной из сторон предусматривает обязанность:

• арендодателя перед обращением с иском о расторжении ДАр в судебный орган передать арендатору соответствующие письма (требование об исполнении обязательства и уведомление о досрочном расторжении договора аренды);
• арендатора перед обращением в суд письменно уведомить арендодателя о намерении расторгнуть ДАр.

Самим ДАр могут устанавливаться дополнительные к регламентированным законом основания его расторжения, а также сроки уведомления сторон о намерении расторгнуть соглашение.

Письмо о прекращении договора аренды. Образец и бланк 2019 года

Письмо о прекращении договора аренды является одним из способов прервать существующие отношения между арендодателем и арендатором. Договор можно прервать как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Руководствоваться при этом необходимо текстом заключенного договора и существующими на сегодняшний день нормами законодательства.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк письма о прекращении договора аренды .docСкачать образец письма о прекращении договора аренды .doc

Отношения аренды регулирует в нашей стране Гражданский кодекс. О расторжении договора аренды говорится в 619 и 620 его статьях.

В 610 статье говорится о сроках арендного соглашения. Там сказано, каким образом стоит формулировать изначальный договор, для того чтобы он автоматически не продлевался.

Также для того чтобы прекратить договор аренды, иногда применяется судебный порядок. Но это не наш случай. Верно сформулированное письмо даст однозначный ответ на сроки аренды.

Если это относится к возникшей ситуации, то в письме необходимо сослаться на пункты договора об одностороннем прерывании соглашения.

А включаться такие пункты могут согласно информационному письму ВАС от 11.01.2002 года.

Похожие записи:

• Образец договора дарения доли квартиры, заключаемого между физическими лицами
• Сколько стоит 1 сотка земли в Подмосковье
• Чернобыльские выплаты по уходу за ребенком до 3-х лет