Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Как узаконить перепланировку перед продажей?
Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:
-
Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
-
Получите разрешение в БТИ.
-
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.
Незаконная перепланировка
К переделкам относятся монтажные работы, которые ухудшат жилищные условия жильцов:
- удаление несущей стены, ослабит прочность постройки;
- установка отопления на балкон;
- установка балкона выше второго этажа по собственной инициативе;
- объединение нескольких территорий;
- установка теплых полов от общей теплосети;
- объединение нежилой территории (кладовки) с жилым;
- уменьшение размера и удаление каналов вентиляции путем замазывания;
- монтаж перегородок, где формируется помещение, не отвечающее нормативам;
- увеличение дополнительной нагрузки на конструкцию жилплощади;
- внутренний монтаж газовой трубы;
- увеличение территории за счет присоединения к общему коридору;
- проведение работы в техническом помещении или в аварийных зданиях;
- монтаж отключающийся техники, влияющей на потребление ресурсов на иной жилплощади.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.
Какую перепланировку узаконить невозможно?
Незаконная перепланировка – это изменение конфигурации помещений жилья, которое не допускается законом, так как внесенные изменения не соответствуют его положениям. В таких случаях согласовать свои действия по переустройству не получится. Перепланировку не признают законной, если в результате действий владельца:
- объединена площадь балкона с жилыми помещениями;
- разрушена стена между лоджией и комнатой;
- радиаторы отопления перемещены на балкон или лоджию;
- пострадали несущие стены;
- нарушены нормативы пожарной, санитарной, строительной безопасности;
- комнаты стали непригодными для проживания;
- внесены изменения в вентиляционную и другие инженерные коммуникации.
Как продать незаконно перепланированное жилье?
Продать незаконно перепланированную квартиру можно, однако покупателю нужно знать, что в случае приобретения такой недвижимости, ответственность за несанкционированные изменения переходит на него.
Пошаговое описание процесса продажи квартиры выглядит так:
— поставить в известность покупателя о неоформленном переустройстве;
— получить согласие, определив сумму скидки за последующее переоформление документов покупателем;
— в договор сделки вносится сумма с вычетом мероприятий по узакониванию перепланировки, которая просчитывается заранее;
— продавец передает права владения по старым документам, а покупатель принимает на себя обязанности по узакониванию переустройства добровольно.
Если незаконно перепланированная квартира покупается за счет ипотечных средств, сложность возникнет с поиском кредитора: банки не любят давать займы под неоформленную надлежащим образом недвижимость. При согласии заимодателя продавец получает деньги за квартиру без проблем.
Стоит знать! Если перепланировка нарушает закон и согласованию вообще не подлежит, владельцу придется привести жилье в прежнее состояние. В крайнем случае, можно попробовать подать в суд, представив доказательства, что перепланировка не нарушает конструкции дома. Однако вероятность выиграть дело будет слишком низкой.
Влияет ли перепланировка на цену?
Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.
Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.
Как составить договор?
За наличные расчёт
Участникам сделки за наличные над сложными формулировками в соглашении ломать голову не придётся. Договор купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой самый что ни есть обычный ДКП в простой письменной форме, он ничем не отличается от стандартного образца – существующие изменения планировочных решений в документе не фиксируются.
При ипотечной сделке
К форме соглашения, заранее предусмотренным кредитно-финансовым учреждением на такой случай, прикрепляется отдельное приложение, в котором банк должен взять с заёмщика/покупателя недвижимости письменное обязательство: либо восстановить исходное первоначальное состояние, либо узаконить перепланировку в строго установленные сроки. Если изменения не серьёзные, то кредитор и вовсе может пропустить всё мимо ушей и обойтись без лишних формальностей.
Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже
Как уже было сказано, продать квартиру с незаконной перепланировкой, в принципе, можно, хоть и с оговорками, поскольку операция эта находится на грани законности. Однако это чревато нежелательными последствиями, прежде всего — для покупателя. По этой причине найти такого покупателя, который согласиться купить жилье с незаконно проведенной перепланировкой будет довольно сложно.
Специалисты не рекомендуют рисковать и продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Ведь последствия продажи без узаконенной перепланировки могут застать в любой момент.
В каких случаях необходима перепланировка? Специалисты в области недвижимости рекомендуют проводить узаконивание в следующих случаях:
- когда факт незаконной перепланировки отпугивает покупателей;
- когда продавец несогласен на скидки;
- когда степень изменений серьезный и затрагивает несущие конструкции здания;
- когда покупатель требует перепланировки и готов оплатить все расходы.
Когда речь заходит об узаконивании перепланировки многих отпугивает стоимость процедуры. Так, для этой процедуры необходим проект, который составляется частными архитекторами, стоимость услуг которых довольно высока. Если же осуществляется узаконивание через суд, то нужно будет нанять адвоката, услуги которого также стоят не дешево.
В целом на сегодняшний день стоимость процедуры узаконивания оценивается от 35–40 до 70–90 тысяч рублей. Все зависит от обширности внесенных изменений и площади самого жилья.
Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку
Ипотека – это купля-продажа квартиры, где участвует банк. Разумеется, ни один банк не согласиться на оформление кредита на квартиру, имеющие недостатки правового характера. Таким образом, оформление ипотеки на квартиру с незаконной перепланировкой никак не получить по закону.
С другой стороны, можно узаконить перепланировку при участии банка. Так, банк может взять на себя часть обязанностей в этом деле. Как показывается практика, в большинстве случаев банк принимает решение лишь после получения из жилищной инспекции соответствующего разрешения.
Стоит иметь в виду, что перепланировка квартиры, купленной в ипотеку, осуществляется только с разрешения банка. Любые вносимые в план помещений в квартире должны быть одобрены банком, с учетом изменения стоимости недвижимости.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
В законе нет такого положения, которое запрещало бы продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если это обстоятельство отражено в государственном реестре, фактически такое ограничение не означает запрета на регистрационные действия.
Важно отличать перепланировку от переустройства. Первое предполагает изменение конфигурации жилого помещения, а второе — перенос объектов. Например, обустройство жилой зоны на балконе или перестановка кухни и спальни местами не являются перепланировкой (ст. 25 ЖК РФ). Однако перенос тоже согласовывается с законом.
Сделка с таким ограничением будет сопровождаться рядом особенностей. Во-первых, договор купли-продажи будет содержать пункт, раскрывающий новые обязательства покупателя по урегулированию вопросов, связанных с перепланировкой. Во-вторых, разумно требовать соразмерного уменьшения покупной цены. На практике такие квартиры теряют до 15% рыночной стоимости.
Можно ли продать жилье, где перепланировка не узаконена?
Продажа квартиры с незаконными перепланировками возможна, поскольку прямых запретов на данные действия не существует. Но собственникам подобного жилого объекта стоит помнить, что покупатели часто проводят сверку документов с реальным расположением в техпаспорте.
Если ранее продавец не уведомил о внесенных изменениях, а потом потенциальный покупатель их обнаружил, то это может негативно отразиться на репутации продавца, и сделка не состоится.
Не важно, кто производил перестройку, возвращать прежнее состояние или регистрировать внесенные изменения в квартире придется уже новому хозяину. Обычно покупатели, узнав о потенциальных проблемах с квартирой, отказываются от ее покупки.
Хотя можно попытаться уговорить их на сделку за счет снижения цены. На практике незаконная перепланировка снижает стоимость жилья примерно на 10%. Считается, что такая скидка выполняет функцию компенсации новому владельцу за вероятные неудобства с перепланировкой.
Но в целом продать недвижимость с несогласованной перепланировкой возможно. Главное, чтобы площадь общего и жилого назначения в техпаспорте совпадали с фактическими значениями. А также важно соблюдать все требования безопасности в плане строительных, санитарных и пожарных норм.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.