Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Не спор, а битва: кто платит за оценку квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.
И вcё-тaки, кaк пpaвильнo?
Oткpoeм cтpaшнyю тaйнy: нeт oднoзнaчнo пpaвильнoгo peшeния. Пocкoлькy нигдe в зaкoнe нe oпиcaнo, ктo oбязaн плaтить зa oтчёт oб oцeнкe, y oбeиx cтopoн вceгдa нaйдyтcя apгyмeнты, чтoбы пepeлoжить эти тpaты нa кoнтpaгeнтa.
Eдинcтвeннoe, чтo мы мoжeм пocoвeтoвaть: вecти ceбя пo-взpocлoмy, тpeзвo oцeнивaть cитyaцию и быть гoтoвым к кoмпpoмиccaм. Ecли пpoдaвeц дeйcтвитeльнo дaл xopoшyю cкидкy вo вpeмя тopгa, пoкyпaтeлю нe cтoит выкpyчивaть eмy pyки дaльшe, нacтaивaя eщё и нa oплaтe oцeнки. И нaoбopoт: ecли пoкyпaтeль тpaтит пocлeдниe дeньги, чтoбы yлoжитьcя в нeмaлeнькyю для нeгo цeнy, xoзяинy квapтиpы впoлнe мoжнo ycтyпить и oплaтить ycлyги oцeнщикa caмoмy. И, кoнeчнo, вceгдa мoжнo пpийти к кoмпpoмиccy, пoдeлив pacxoды пoпoлaм – чтoбы никoмy нe былo oбиднo.
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Требования к оценщику.
Правовым фундаментом для проведения оценки являются следующие нормативные акты:
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности»;
- Приказ Министерства экономического развития от 14.04.2022 г. № 200 (Федеральные стандарты).
Как правило, у каждого банка есть свой проверенный перечень оценщиков, которые оценивают недвижимость для получения ипотеки. При этом, стоимость такой работы зачастую выше, чем если бы получатель кредита самостоятельно нашёл исполнителя. Кредитные учреждения делают ставку на то, что люди желают сэкономить время и силы, поэтому готовы переплатить. При этом, нередко такие «карманные» организации при банках намеренно завышают итоговую стоимость, что сказывается на повышенном размере страховки.
По закону, заёмщик имеет право обращаться в любое учреждение по своему выбору, если оно соответствует следующим критериям:
- Наличие профильного образования, членства в СРО;
- Наличие лицензии, а также договора страхования ответственности.
При этом имеется важный нюанс: если оценщик не находится в списке аккредитованных банком, то период принятия документов последним возрастает с 3 до 21 дня. Поэтому данный вариант подходит тем, кто не торопится с проведением сделки.
Какие документы нужны для проведения оценки квартиры
Неважно, кто проводит оценку, запрашивается пакет документов. Для вторички и новостройки список документов отличается.
Какие документы нужны:
| Квартира в новостройке | Квартира на вторичном рынке |
|---|---|
| Паспорт заемщика (кто выступает покупателем) | |
| Акт приемки, в котором указан почтовый адрес | Технический паспорт на квартиру |
| Договор долевого участия | Документ, подтверждающий право собственности |
| Поэтажный план БТИ (не всегда) | |
| Экспликация, в виде таблице, в которой указана площадь всех помещений (по запросу) | |
| Справка о регистрации недвижимости |
Что должно быть в готовом отчете?
После заключения договора на оказание услуг специалист-оценщик выезжает на место для того, чтобы осмотреть квартиру. При необходимости он проводит фотофиксацию выявленных недостатков.
Итогом работы специалиста является отчет об оценке. Данный документ включает сведения об оценочной компании, данные заказчика оценки, сведения об объекте недвижимости, информацию о рыночной стоимости и сравнительный анализ предложений, представленных на рынке, рыночная и ликвидационная стоимость объекта.
Также, как правило, к отчету прилагаются копии документов на недвижимость и фотографии квартиры.
Как проходит процедура оценки квартиры?
В проведении мероприятий по оценке недвижимости участвуют три стороны: эксперт, покупатель (оплачивает услугу), продавец (предоставляет доступ в помещение). Стандартно процедура включает ряд шагов:
- Клиент оставляет заявку оценочной компании — связывается менеджер для согласования места и времени встречи.
- Оценщик проводит выездной осмотр — замеряет площадь, сверяется с техническим планом (убеждается в отсутствии перепланировки), делает необходимые фотографии.
- Основной этап — подготовка отчета, в ходе которого рассчитывается рыночная стоимость помещения.
- Документы выдают клиенту, аккредитованные оценщики могут сразу направить отчет в банк, если предусмотрено договором.
Получить ипотеку можно не на всю сумму, указанную в экспертном заключении. Обычно банки одобряют кредит на 85% стоимости жилья. Если квартира не соответствует минимальным техническим требованиям, по заявке придет отказ. Возможен полностью дистанционный формат оценки — специалист не выезжает на объект, использует документы и снимки, отправленные клиентом.
Что такое отчет об оценке ипотеки?
Перед обменом контрактами (выпуском предложения) о покупке недвижимости покупатель или ипотечный кредитор покупателя обычно заказывает этот отчет об оценке ипотеки.
Отчет об оценке ипотечного кредита оплачивается вами, заемщиком, но, как правило, полностью в интересах ипотечного кредитора, но это не всегда так. Кредитор будет иметь определенные минимальные требования к соотношению кредита к стоимости, и в отчете будет установлено, что недвижимость имеет достаточную стоимость, чтобы соответствовать этим стандартам. В отчете не нужно оценивать недвижимость по покупной цене, если соотношение кредита к стоимости все еще соблюдается.
Оценка или обследование не нужны, если вам не требуется ипотека. Тем не менее, учитывая соответствующие суммы, было бы целесообразно провести оценочное исследование в той или иной форме компетентным независимым сертифицированным оценщиком RICS третьей стороной.
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
Отчет об оценке квартиры для ипотеки
Разберемся, что из себя представляет отчет и что в нем должно содержаться.
Данный документ в среднем содержит около тридцати страниц.
К нему должны прилагаться:
- Копии документов специалиста.
- Документы на недвижимость, которые просит банк.
- Фотографии квартиры, сделанные оценщиком.
- Рыночная стоимость квартиры.
- Ликвидная стоимость имущества.
Банк зачастую интересуется последним пунктом. Связано это с тем, что именно за эту сумму заемщик купит жилую недвижимость. А в случае несоблюдения правил кредита, именно за такую цену банк продаст жилплощадь.
Банку необходимо иметь гарантии, что та сумма, на которую будет оценена квартира, покроет размер выданного кредита.
Финансовые учреждения, как правило, сотрудничают с несколькими оценочными организациями и клиенту берущему кредит предлагается воспользоваться их услугами. И в этом случае тем, кто оплачивает оценку квартиры, будет заемщик. Если покупатель не согласен с мнением эксперта и указанной рыночной стоимостью, то может обжаловать это решение, также за свой счет.
Оценочные организации-партнеры банков, предоставляющих ипотечный заем, могут занизить рыночную цену по сравнению с реальной, для того чтобы обеспечить в случае не возврата кредита, возможность продать предмет залога без финансовых потерь для банка. А на то, чтобы получить отчет об оценки квартиры от выбранной заемщиком по своему желанию организации, банки-кредиторы вряд ли согласятся.
Организации-застройщики предлагают заключить сделку по уже готовым документам, и в этом случае получается что тот, кто оплачивает оценку квартиры, выставленной на продажу в «готовом» виде без дополнительных хлопот для покупателя, будет застройщик.