Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынок ипотечного кредитования может рухнуть: к чему готовиться заемщикам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека представляет собой кредит, где в качестве залога выступает имущество заёмщика. В качестве имущества может быть квартира, дом, земельный участок, гараж. В основном, человек берёт ипотеку на недвижимость. Но он имеет право на своё усмотрение распоряжаться полученными кредитными денежными средствами.
Человек, оставляя в залог недвижимое имущество, даёт банковской организации гарантию исполнения своих обязательств по ипотеке. Если заёмщик их не исполняет, банк имеет право продать залоговую недвижимость. Он становится собственником, через судебных приставов добивается освобождения залогового имущества и выставляет его на торги.
Гарантией заёмщика является соблюдение всех условий договора, наличие страховых документов при оформлении ипотеки. Бывают ситуации, когда человек испытывает некоторые материальные трудности по разным причинам. Например, происходит потеря основной работы, развод или другие семейные обстоятельства. В данном случае, если в стране стабильная экономическая обстановка, банк проверит наличие уважительных причин у заёмщика и выдаст согласие на отсрочку выплаты. В случаях дефолта банки не дают отсрочку.
Чем опасна девальвация
Снижение курса рубля способствует росту экспорта, так как экспортер получает валютную выручку — зарабатывает в иностранной валюте. Чем слабее рубль, тем выше доход после перевода валютной выручки в рубли. В результате в бюджет также поступает больше средств от налогов. С другой стороны, импорт зарубежных товаров уменьшается, так как они становятся более дорогими в пересчете на рубли и менее конкурентоспособными. Таким образом, спрос на местную продукцию растет.
Однако повышение конкурентоспособности экспорта происходит при умеренном снижении валюты. Компании, которые получают валютную выручку, также часто покупают на валюту оборудование. «Девальвация так или иначе бьет по внутренней экономике, внутреннему потреблению достаточно сильно. Это приводит к росту ставок, в ряде случаев может приводить к дефолтам, а финансовая нестабильность достаточно сильная», — отметил Егор Сусин, управляющий директор Газпромбанка по направлению Private Banking.
Поскольку девальвация уменьшает стоимость денег по отношению к валютам других стран, она влияет и на тех россиян, которые путешествуют за границей. Допустим, вы планируете поехать в отпуск в Италию и хотите взять с собой €500 на общие расходы. Если курс евро резко поднялся с ₽60 до ₽70, а вы не успели вовремя поменять валюту, то вместо ₽30 тыс. вам понадобится ₽35 тыс. Или придется сократить расходы в путешествии.
Девальвация также приводит к росту темпов инфляции. Рост цен на импортную продукцию ведет к росту цен производителей, которые используют иностранное сырье, оборудование. Таким образом, увеличивается стоимость импортных товаров и услуг, снижается покупательная способность национальной валюты.
Как сохранить деньги при девальвации рубля
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.
В 2022 году ряд валют стал «токсичным» для россиян из-за санкций и связанных с ними рисков хранения этих валют в российской финансовой системе. Например, доллара США и евро. Чтобы защититься от девальвации рубля в таких условиях, есть несколько вариантов. Начальник управления информационно-аналитического контента ИК «БКС Мир инвестиций» Василий Карпунин выделил следующие:
- покупка фондов, инвестиции которых ориентированы на валютные инструменты;
- покупка облигаций в юанях — «дружественной» валюте;
- покупка замещающих облигаций.
Последний вариант особенно интересен, так как рынок сейчас предлагает весьма высокие доходности к погашению, считает Карпунин. Замещающие бонды — это облигации, выпущенные взамен ранее торгуемых российских еврооблигаций, но уже без инфраструктурных рисков, например риска блокировки активов. Эмитенты таких выпусков — «дочки» российских компаний, зарегистрированные в России, добавил эксперт.
«Выпуск таких облигаций происходит по российскому праву. Сам номинал и купоны таких облигаций по-прежнему привязаны к валюте (доллару, евро, фунту)», — пояснил Карпунин.
Он отметил, что сейчас на Мосбирже торгуются 24 выпуска замещающих облигаций, эмитенты которых такие компании, как «Газпром», ЛУКОЙЛ, ММК, «Совкомфлот» и другие. По словам эксперта, доходности в долларах по таким бумагам могут превышать 6% годовых, тогда как в банке долларовые вклады не дают и 1%.
Инвестиционный консультант ФГ «Финам» Тимур Нигматуллин полагает, что консервативный портфель с защитой от санкций, инфляции и девальвации может выглядеть так:
- наибольшая доля должна быть у инструментов с защитой от девальвации, лучше других подходят суверенные еврооблигации России в долларах США с подтвержденными выплатами купонов в рублях по курсу ЦБ и сравнительно малой лотностью. «У «Россия-28» (ISIN XS0088543193) доходность к погашению около 5,8% годовых в долларах, лот стоит менее $1,5 тыс. Отсутствует налог на валютную переоценку на случай, если наступит та самая девальвация», — рассказал эксперт;
- второй по значимости — компонент с защитой от рублевой инфляции, но выбор здесь невелик. Например, облигации федерального займа ОФЗ-28 52002 (ISIN RU000A0ZYZ26) с индексируемым на инфляцию номиналом и купоном. По словам Нигматуллина, если инфляция в 2023 году составит 6%, как прогнозирует ЦБ, то доходность таких инструментов в этом году может составить 9,1% в рублях;
- наименьшую долю занимают облигации, защищающие от повышения ставки ЦБ, если регулятор решит бороться с инфляцией или девальвацией рубля за счет ужесточения монетарной политики. «Подходит облигация ОФЗ-26 29014 (ISIN RU000A101N52) с переменным купоном, зависящим от изменения ставки RUONIA, то есть фактически ставки Банка России. Итого доходность в 2023 году при сценарии без повышения ставок — около 8% в рублях», — отметил эксперт.
На что имеют и на что не имеют права банки?
Рассматривая вопрос относительно того, что будет с кредитами в случае дефолта, не стоит надеяться, что банки простят всех своих должников. Скорее, наоборот, меры, направленные на возврат долгов, будут только ужесточаться. Заемщики должны отдавать себе отчет в том, что ни один финансовый институт не имеет права нарушать условия договора. Кредиты во время дефолта, в частности ипотека или автокредиты, не могут подвергаться изменениям. Банк не имеет полномочий на изменение условий партнерства и на увеличение процентов по платежам. Исключение могут составлять ситуации, когда данные пункты предусмотрены документами о партнерстве. Если по отношению к заемщику предпринимаются незаконные меры или с него требуют выплаты по завышенной процентной ставке, он имеет право обратиться в жалобой в потребительские службы. Данные моменты при дефолте контролируются государством особенно жестко.
Советы финансистов и инвесторов физическим лицам на случай возникновения девальвации
Если вы собираетесь брать ипотеку, то оцените свои силы и способности не только в ближайший год, но и в перспективе 20 лет вперед. Хорошо, если у вас есть имущество, которое можно будет продать и высвободить деньги на погашение кредита при возможных трудностях.
Брать долгосрочный кредит или ипотеку в период, когда стоит вопрос о возможной девальвации если вы запланировали и все посчитали, то можете:
- сделать плановые покупки крупногабаритной импортной бытовой техники, если считаете, что цена сейчас приемлема;
- взять кредит в национальной валюте (в рублях), но внимательно изучите договор на предмет изменения процентных ставок;
- взять валютный кредит на короткий срок и инвестировать в ценные бумаги крупных надежных компаний;
- взять ипотеку, если стоимость недвижимости на рынке низкая;
- купить недвижимость, которая будет приносить вам пассивный доход.
- если вам ничего не нравится, сохраните деньги на депозитном счете в надежном банке;
- вложите в ликвидные сделки, например, купите слитки золота, драгоценные камни (если цена вас устраивает и есть перспектива, что подорожания).
Все, во что вы собираетесь вкладывать деньги, ожидая девальвации (а ее может и не быть), не должно быть куплено в панике. Деньги любят холодный ум и расчетливость. Поэтому внимательно изучите обстановку, рынок недвижимости, прочтите договор ипотеки.
В 2023 году в России начнут проводить пилотные расчеты с цифровым рублем, заявила во время заседания в Государственной думе РФ председатель ЦБ Эльвира Набиуллина
По ее словам, сначала цифровой рубль будут применять при реализации государственных программ, что позволит более эффективно отслеживать использование средств.
«Цифровой рубль даст новые возможности. Кроме того, что будет удобно, он дает возможности и программирования, отслеживания целевого характера использования цифровых рублей. Мы с правительством обсуждаем, что для правительственных государственных программ такой «целевой рубль» будет использоваться, и тогда правительство будет более эффективно отслеживать целевое использование тех средств, которые выделены на поддержку тех или иных секторов экономики, на социальную поддержку», — сообщила Эльвира Набиуллина.
Прототип платформы цифрового рубля был создан в декабре 2021 года. Подключение российских банков к единой системе началось в феврале 2022 года, в пилотную группу вошли 12 кредитных организаций. В настоящий момент подключены уже пять банков.
По задумке Министерства финансов РФ, к концу этого года планируется запустить C2C-переводы (между физлицами), а полноценный выход цифрового рубля на рынок должен произойти до 2030 года.
Выпуск валюты будет осуществлять Банком России в виде цифрового кода, а хранение будет производиться в специальных электронных кошельках.
Цифровым рублем может будет расплатиться за покупки и совершить онлайн-перевод средств, при этом переводы для физических лиц будут бесплатны.
Банкротство и списание
Списать долг по ипотеке могут при банкротстве, но тогда ипотечная недвижимость будет продана на торгах. Поэтому тем, у кого действующий ипотечный кредит, эксперты не рекомендуют прибегать к банкротству. Сама процедура имеет некоторые нюансы.
Во-первых, хоть единственное жилье и защищается исполнительским иммунитетом (на него не может быть обращено взыскание), ст. 446 ГПК РФ в качестве исключения из общего правила устанавливает обязательства по ипотечным кредитам, отметил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. «Говоря проще, банк все равно сможет обратить взыскание на ипотечную квартиру в рамках процедуры банкротства заемщика для целей удовлетворения своих денежных требований», — пояснил эксперт.
Во-вторых, сама процедура не является простой: требуется сбор документов о должнике, несение расходов на арбитражного управляющего, слежение за ходом дела и подача процессуальных документов, что тоже означает определенные финансовые затраты.
В-третьих, завершение процедуры банкротства может навсегда закрыть для должника возможность получения кредита, так как не в интересах банка связываться с неблагонадежным заемщиком, который уже проходил через процедуру банкротства. «В рамках дела о банкротстве возможно и договориться с банком — согласовать план реструктуризации долгов в процедуре реструктуризации долгов гражданина либо подписать мировое соглашение», — добавил Владимир Кузнецов.
Комментарий пресс-службы Росбанка:
— Сама процедура банкротства применяется в отношении физических лиц нечасто, но с каждым годом становится все более популярной как способ урегулирования задолженности. В случае невозможности исполнения должником обязательств по кредиту должник или кредитор могут обратиться с заявлением в арбитражный суд о введении процедуры банкротства. Суд рассматривает заявление, привлекает финансового управляющего, выносит определение о введении процедуры реструктуризации или реализации в зависимости от обстоятельств дела.
В рамках процедуры реструктуризации долгов финансовый управляющий анализирует активы должника, запрашивает необходимую информацию, при возможности согласовывает план реструктуризации долгов. Затем согласовывается порядок реализации имущества должника, на которое может быть обращено взыскание, в том числе на заложенное по кредиту ипотечное жилье. После продажи всего имущества арбитражным судом принимается решение о завершении процедуры и освобождении должника от обязательств.
Ждет ли дефолт Россию по внешнему долгу
В России действует особый распорядок выплат по долговым договоренностям. Валютные ресурсы заморожены зарубежными кредитными организациями. Министерство финансов в день покрытия долга выдает банку-агенту платежное поручение о погашении займа при использовании замороженных активов. В случае отказа оплата осуществляется в рублевом эквиваленте.
Порядок выплат основывается на указе президента «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами». Документ предполагает возможность возврата долговых договоренностей более 10 миллионов руб в месяц перед недружественными партнерами в национальной валюте через специализированные счета.
Исключением стали компании, контролируемые Россией или российскими юрлицами, несмотря на регистрацию за границей. Исключение могут сделать для инвесторов из недружественных государств. На практике таких случаев не было.
Важно! Список недружественных государств утвержден правительством РФ и включает США, страны Евросоюза.
Зачем нужно девальвировать рубль
Искусственно снижать стоимость рубля важно для России, для того, чтобы поднять производство и реализацию товаров собственной страны. Этот процесс происходит практически во всех государствах. Например, Великобритания провела девальвацию в 1992 году, США в 1971 г. Проводилась она несколько раз и в СССР. Это всемирно известный способ поднять собственную экономику. Для большинства государств, в том числе России, выгодно, чтобы национальная валюта была слабой по отношению к доллару и евро (в настоящее время – это самые устойчивые валюты, не считая йены) до тех пор, пока промышленность, сельское хозяйство и другие отрасли не станут развитыми и приносящими основной доход. Пока Россия относится к странам, где, в основном, покупают, продают и снова покупают, чтобы продать одни и те же товары. Часто девальвация в конце сопровождается деноминацией – деньги, их стоимость меняются, количество денежной массы в обороте уменьшают (изымают из обращения).
В процессе девальвации цены на импорт растут, количество импортируемых товаров уменьшается, и деньги из России не утекают в экономики других стран в прежнем объеме. За счет этого местные отрасли увеличивают объем производства и реализации отечественных товаров. Кроме этого, разница в котировках валют позволяет заработать на экспортируемых товарах намного больше. Рубль стоит дешевле по отношению к доллару, но другие страны у нас делают закупки за доллары. В пересчете на рубли – сумма от продаж получается выше.
Недостатки девальвации отражаются на покупательской способности жителей страны. Приводят к инфляции. Но сейчас резких скачков рубля не ожидается. Период 2014 года, когда импортной продукции в стране было 80% от всех товаров, девальвация была необходима. Сейчас рубль нет необходимости опускать так кардинально. Тем более до состояния дефолта, к счастью, страна не дойдет.
Минимизация рисков при получении ипотечного кредита в кризис
Лучшие сделки совершаются в начале кризиса. А чтобы минимизировать риски при нестабильной ситуации на рынке, важно соблюдать некоторые правила:
- иметь собственные деньги в размере от 15-30% стоимости недвижимости;
- оставить «подушку безопасности» в размере трех будущих платежей. Они могут пригодиться на случай потери дохода;
- брать только в надежном банке, который в случае потери платежеспособности может пойти на особые для вас условия;
- оформлять ипотеку только в национальной валюте, в рублях;
- оформить страховку на всевозможные риски(болезнь, потеря дохода, страхование жизни и потери собственности)
- планировать ипотеку на сумму, платеж по которой не превысит 40% дохода семьи.
Что будет с кредитом если случиться дефолт?
Под дефолтом понимается невозможность страны выплачивать долги иным странам либо кредиторам в ее пределах. Он чреват надобностью перейти на максимально жесткую экономию и, по сути, банкротством глобального масштаба. То есть, дефолт и девальвация – разные термины, и важно не путать их.
Есть мнение, что в случае дефолта вносить платежи по кредиту не надо. Все государство ведь в банкротстве, а я и подавно. Но на самом деле ситуация обратная.
По закону даже эта серьезнейшая проблема не относится к официальным причинам списания долга. Потому что бы ни было с отечественной экономикой, вы по-прежнему остаетесь должником и имеете обязательства в отношении выдавшего кредит банка или его преемника при банкротстве.
Кроме того, в случае дефолта заемщики остаются единственной надеждой банка. Их прибыль существенно уменьшается, и едва ли не последним спасением становится доход от кредита. Учреждения начинают требовать задолженности гораздо активнее и жестче, чем ранее. Они могут подавать в суд, требовать досрочное погашение, прибегать к описи имущества и так далее.
Потому дефолт в государственном масштабе для обычного клиента чреват тем, что условия выплаты кредита ужесточатся, а штрафы увеличатся. Финансовые учреждения нуждаются в деньгах, и заемщик должен их дать вне зависимости от того, в каком положении находится он сам. Это жесткие законы финансового рынка.
Прогноз внутреннего дефолта
Самый опасный дефолтный сценарий для россиян – это внутреннее банкротство государства. В таких обстоятельствах приостанавливается выплата пенсий, зарплат бюджетникам, а муниципальные службы без поступления денег на расчетные счета не могут элементарно вывезти мусор.
Шаг 1. Поверхностный аудит количества потерь федерального бюджета России, объем которого – 25 000 000 000 000 рублей.
Для “грязной” оценки девальвации можно привязать его к долларам:
|
Курс доллара в рублях |
Объем доходной части бюджета в миллиардах долларов США |
Потери, % |
|
На 24 ноября 2021 года, момент принятия бюджета России |
||
|
74,83 |
334,1 |
0% |
|
24 марта 2022 года (момент написания статьи, 2 недели военной операции на Украине) |
||
|
116,44 |
214,7 |
-35,74% |
|
Июнь 2022 (крайний этап наступления технического дефолта) |
||
|
180 (прогноз) |
139 |
-58,4% |
Что такое дефолт и почему он возможен в 2022 году в России
Грубо говоря, дефолт для компании — это аналог банкротства, первый шаг к нему. На уровне государства это означает, что оно не способно исполнить обязательства перед внешними кредиторами. Понятно, что государство невозможно исключить из списка юрлиц как организацию, оно продолжает существовать, но его рейтинг понижается, немногие стремятся инвестировать в развитие страны.
С Российской Федерацией это уже, к сожалению, случилось, западные компании массово ее покидают (но некоторые сообщают, что только приостанавливают свою работу в РФ).
Россия из-за ограничения доступа к долларам в ближайшее время (последний срок погашения займа — 15 апреля) будет просто не способна расплатиться с кредиторами. Выдача долга в рублях, о чем распорядился Владимир Путин, по условиям этого обязательства не предусмотрена. Прогноз экспертов следующий — вне зависимости от объявления дефолта, экономику России ждет серьезный кризис. Что будет с кредитами при дефолте в России в 2022 году? Их списание, на что надеется часть россиян, не предусмотрено законодательством и договором.
Будет ли дефолт и девальвация рубля в 2022 году
М. Мобиус, предупреждая о грядущей масштабной девальвации мировых валют, ориентировался на ситуацию, несколько изменившуюся в 3 квартале 2021. Американская ФРС начал сворачивать стимулирование, а золото уже не дорожает, а дешевеет на мировом рынке. Поэтому российские эксперты считают преувеличенной угрозу масштабной девальвации. При этом А. Матюхов уверен, что ее скрытой формой стал высокий уровень инфляции, который наблюдается практически во всех странах мира. Вполне вероятно, что причиной стала не только монетарная политика США, но и вливания в экономику других игроков мирового рынка, сделанные их Центральными банками.
Мнение экспертов на ближайшее время сводится к тому, что страхи населения основаны на слухах о замене купюр в России, которую многие СМИ преподносят как грядущую деноминацию. Хотя элементарная логика подсказывает, что никто не будет выпускать дорогостоящие денежные знаки, чтобы потом заменять их на новые, с обрезанными нулями.
Для дефолта в России нет никаких предпосылок. Самые мрачные прогнозы аналитиков выдают цифру в 100 руб. за доллар, но их уже единицы даже среди тех, кто перечисляет негативные факторы, способные повлиять на ослабление национальной валюты РФ.