Покупка квартиры через посредника риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через посредника риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Кто такой риелтор в недвижимости

2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3. Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

4. Какие риски существуют

5. Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)

6. Покупка квартиры по жилищному сертификату

7. Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

8. Купить квартиру во вторичке и не остаться с носом

9. Как купить квартиру удаленно?

10. Особенности по новостройкам

11. Преимущества и недостатки при работе с риэлтором

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Кто такой риелтор в недвижимости

Для начала вспомним, кто такой риелтор. Это специалист, работающий в агентстве недвижимости или самостоятельно и оказывающий за вознаграждение вот такие услуги:

Консультации клиентов в вопросах, связанных с недвижимостью.
Подбор объектов, которые могут заинтересовать клиента.
Поиск покупателей и продажа недвижимости.
Оформление документов, юридическое сопровождение сделки.
Защита интересов клиента на любом этапе сотрудничества, ведение переговоров.
Проверка правоустанавливающей документации и отслеживание финансовой безопасности клиента при совершении сделки.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Какие риски существуют

Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.

Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.

Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)

Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.

Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.

Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.

Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.

Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.

Покупка квартиры по жилищному сертификату

При покупке жилья по жилищному сертификату часть средств выделяет в виде субсидии федеральный бюджет. Перечисление средств происходит по договору приобретения жилого помещения. Обычная процедура выглядит так:

сделка регистрируется в Росреестре;
покупатель предоставляет подтверждающие документы в банк;
банк в течение 3 рабочих дней проверяет документы;
банк направляет заявку на перечисление выплаты на индивидуальный блокированный счет (открывается для зачисления субсидии);
после получения денег от государства они перечисляются продавцу.
Все это требует времени — продавец жилья должен быть к этому готов.

Существует вероятность и того, что по каким-то причинам покупатель в судебном порядке лишается права на использование жилищного сертификата. В этом случае сделку аннулируют — продавец потратит время, и весь процесс ему придется начинать заново, с поиска нового покупателя.

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Ценовой диапазон завышен, а это грозит существенным увеличением периода реализации. Именно поэтому это должна быть корректная оценка по анализу аналогов и стоимости общей площади с ценой за квадрат.

По аналогии с другими объектами недвижимости, человек получает среднее значение, что позволит ему быстро реализовать собственность.

Также стоит отметить, что при составлении договора по купли-продажи, если он составлен юридически некорректно, то это увеличивает риски продавца. Иногда сделка заключается по заведомо невыгодным условиям для владельца еще до подписания договоренности. Нередко встречаются и мошеннические действия, результат которых приводит к недействительности сделки.

Достаточно часто помимо основных покупателей на демонстрацию приходят и мошенники. Это позволяет собственнику лишиться драгоценностей и иных ценностей – все что лежит на показ. Именно поэтому перед показом собственник должен убрать подальше все ценности или наблюдать за действиями мошенников. Если на показ приходят сразу несколько людей, то не нужно допускать чтобы они ходили сразу в несколько комнат.

Потенциальный приобретатель:

Уточняет технический план объекта недвижимости для возможности переделки по своему умыслу;
Обращает внимание на состояние электропроводки, канализации и водопровода;
Уточняет количество собственников, основания для приобретения права;
Наличие и состояние балкона, какой вид простилается из окна, имеется ли парковочное место, достаточный ли напор воды.

Купить квартиру во вторичке и не остаться с носом

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
Есть ли страхование ответственности риелтора?
Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
Кто входит в число собственников?
Состоит ли продавец в браке?
Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
Нет ли обременений?
Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
Каким образом и кем застрахована сделка?
Чем аргументируется цена жилья?
Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.

Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.

Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.

Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.

Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.

Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.

Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.

С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца имеет 7 распространенных схем:

Другое лицо. Злоумышленник, завладев паспортом владельца жилого объекта, продает от его имени квартиру, переклеив в паспорте фотографию (либо он похож на хозяина недвижимости).
Подмена квартир. Аферист входи в доверие покупателя, выясняет, какая недвижимость его интересует, подбирает подходящий вариант, знакомит с ним покупателя. После заключения сделки, передачи денежных средств новый владелец получает абсолютно другое жилье. Эта схема мошенничества при продаже квартиры особенно распространенной была в 90-е годы, действует и сейчас.
Схема мошенничества продажи квартиры при доверенности. Хозяин, не имеющий возможности присутствовать на сделке, может передать это право доверенному лицу, действующему от лица собственника при наличии нотариально заверенной доверенности. Документ может быть отозван, а доверенное лицо продолжит продажу имущества.
Право пожизненного проживания. Жилье можно приватизировать, а если владелец отказывается от этого в пользу родственника, он получает право пожизненного проживания. Аферист при реализации квадратных метров может умолчать об этот моменте.
Мошенничество с залогом при продаже квартиры. Покупателю понравился предлагаемый жилой объект, заключается предварительное соглашение купли-продажи, продавцу передается авансовый платеж, после получения которого он исчезает с деньгами.
Возврат квартиры. Интересная схема: за несколько дней до заключения сделки злоумышленник принимает большое количество алкоголя, попадает в больницу для прохождения лечения и восстановления организма. На момент подписания договора он полностью адекватен. После получения денег подается заявление в полицию о незаконной продаже квартиры. Аферист ссылается на то, что он был неадекватен после принятия алкоголя. Медицинская справка прилагается. Итог: недвижимость возвращается, деньги продавцу – нет.
Сумма, меньше реально заплаченной. Чем выше сумма, тем больше налоговый сбор. Злоумышленник предлагает в договоре прописать меньше сумму, после подает обращение на признание сделки незаконной.

Есть случаи, когда аферист проникал в дом во время отсутствия хозяев, приватизировал квартиру, продавал ее. Сделку с авансовым платежом часто проворачивают арендаторы, используя подделанные документы. Передавая аванс, специалисты рекомендуют требовать расписку, наличие предварительного договора купли-продажи не является уликой для судебной инстанции.

Увидев доверенность, настаивайте на встрече с владельцем жилого объекта, убедитесь, что документ не был отозван, обратившись к нотариусу, заверившему доверенность.

Важно! Если владелец обнаружил потерю паспорта, его кражу, рекомендуется поставить в известность представителей правоохранительных органов.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя имеют такой характер:

Рейдерство. Связано с покупкой доли квартиры, захватом всего имущества. Получив в собственность долю жилого объекта, новый хозяин заселяется в дом, морально уничтожая собственника другой части квартиры. Цель: овладение всем имуществом, покупка второй половины за минимальную цену.
Финансовый обман. Если покупатель предлагает передать деньги наличным способом – откажитесь от этой идеи. Используйте вексель, банковскую ячейку. Мошенничество с банковскими ячейками при продаже квартиры практически невозможно.

Если действия субъекта вызвало сомнения, лучше проверить все или отказать от сделки.

Существуют и такие виды мошенничества при продаже недвижимости:

Группа повышенного риска. В нее входят инвалиды, пенсионеры, одинокие люди, лица, не отдающие отчет своим действиям. Частые продажи недвижимости, быстрые сделки, спешки, документы, оформленные менее года назад – это признаки сокрытия собственника.
Наследники. Два варианта манипуляций. Первый – передача имущества третьему лицу. Если наследодатель в завещании указал наследником стороннее лицо, родственники вправе заказать экспертизу, подтверждающую или отрицающую вменяемость наследодателя на момент составления завещания. Второй вариант – после продажи (даже по истечению полугода) могут появиться наследники, имеющие право претендовать на квадратные метры.
Владелец – несовершеннолетнее лицо. Родители, для избежания сбора документации, могут выписать несовершеннолетнее лицо меньше, чем за полгода до приватизации. Совет экспертов: покупая жилой объект, интересуйтесь судьбой детей, не достигнувшим 21 возраста. Материнский капитал распространяется на всех детей, если чьи-то права были ущемлены, сделка признается незаконной.

Мошенничество с доверенностью на продажу квартиры – распространенная схема, проводится, если владелец находится в другой стране. Если аферист действует от имени одинокого человека, он может предъявить подделанные документы.

Продать могут и государственную неприватизированную квартиру, вымышленные квадратные метры. Перед покупкой специалисты рекомендуют все тщательно проверять: документы, адрес, квартиру, собственников.

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку. Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя — нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем. В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д. Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.

Как купить квартиру удаленно?

Перед покупкой определитесь, для какой цели вам понадобится приобретаемое помещение. Возможно, вы собираетесь переехать жить в другой город, купить жилье для детей или сдавать квартиру.

Важным условием является оценка собственных финансовых возможностей: есть ли у вас необходимая сумма или вы рассчитываете воспользоваться заемными средствами?

Для того чтобы не потеряться в огромном количестве предложений, нарисуйте для себя картину будущей покупки:

где должна находиться недвижимость;
какой она будет: квартира в МКД, частный дом;
ваши особые пожелания: квартира должна быть в центре города, с видом на море и пр.;
какова будет ее площадь;
сколько готовы заплатить.

Исходя из установленных критериев, начните подбирать вариант.

Особенности по новостройкам

При выборе объектов недвижимости многие просматривают возможность приобретения через представителей. Это позволяет сэкономить значительно времени и минимизировать шансы купить что-то не то. Однако, это не всегда так. Даже представитель представителю рознь. Такая информация мешает приобретателю принять качественное и взвешенное решение. Ведь он надеялся на сопровождение сделки и отдал для этого свои кровно заработанные денежные средства.

Многие отдают предпочтение покупки имущества из первых рук. В этом случае должен объект недвижимости стоить несколько дешевле. Связано это с тем, что посредник потребует определенную плату за свою услугу, а это покажется на общей стоимости переплаты за квартиру. Это логичное понятие, но не всегда верное.

Сделки с объектами недвижимости таят в себе немало сложностей и нюансов, о которых даже не подозревают обычные граждане. Они решают приобрести имущество самостоятельно, не переплачивая денежные средства. Но и покупатель, и продавец в этом случае подвергаются определенному риску.

Реализация объекта недвижимости – это достаточно сложный процесс, в котором имеется несколько этапов развития ситуации. Здесь нужно корректно оценивать ценовой диапазон представленной собственности, организовать просмотры, удобные как для клиента, так и для продавца, собрать необходимый пакет документации и провести оплату.

И далеко не все собственники объекта недвижимости могут похвастаться полным сопровождением сделки в самостоятельном режиме. На каком-либо этапе человеку может понадобиться профессиональная помощь. Она поможет не только сориентироваться на рынке, но и уточнить некоторые юридические тонкости в вопросе.

Реализация имущества предполагает в себе несколько рисков, которые нужно учитывать при реализации.

Преимущества и недостатки при работе с риэлтором

При работе с уполномоченным сотрудником можно как выиграть, так и проиграть. Все будет зависеть от того насколько сотрудник надежен и в какой компании он работает.

Преимущества работы через посредника:

Он достаточно быстро находит покупателя на объект недвижимости (как правило, срок не превышает трех месяцев);
Наличие маркетинга, что позволяет существенно увеличить продажу, так как квартира разрекламирована;
Он самостоятельно принимает звонки и организовывает необходимый просмотр;
Проверяет все документы по сделке.

Но нужно помнить, что специализированные агентства тоже бывают разными. И перед тем как заключить письменную договоренность с ним, нужно проверить репутацию и лицензию агентства. Не лишним будет проверка и отзывов текущих клиентов.

Из недостатков здесь можно выделить:

Высокое комиссионное вознаграждение (как правило, до 5% от стоимости объекта недвижимости);
Наличие мошенничества (к примеру, если имеется сговор с приобретателем, риэлтор исчезает после авансового платежа);
Утеря задатка при досрочном расторжении договоренности;
Минимальное количество покупателей и достаточно медленная работа по формированию пакета.