Правильный обмен квартиры на дом. Как не остаться обманутым при сделке?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правильный обмен квартиры на дом. Как не остаться обманутым при сделке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Когда стоит предпочесть договор мены

Виталий Русаков, исходя из 14-летнего опыта работы с недвижимостью в Москве, Подмосковье и за рубежом, советует выбирать договор мены в следующих ситуациях.

1. «Если кто-то один из владельцев или оба имеют в собственности квартиру и (или) дом менее 5 лет. Вам не придётся уплачивать НДФЛ на всю сумму сделки в размере 13%, который грозит при стандартном ДКП (только в случае мены с доплатой вы платите НДФЛ на сумму доплаты, что заметно меньше — прим. автора).
2. Если дом, коттедж или частное домовладение находятся на участке земли, не оформленном в собственность, или есть подозрения, что этот земельный участок неправомерно отчуждён в пользу владельца, то лучше всего оформить договор мены, закрепив в нём условия, что меняется только дом как строение, но без земельного участка.
3. Если у кого-то из участников сделки имеются непогашенные долги (например, ипотечный заём), лучшим вариантом будет договор мены, так как такая сделка защищена от арбитражного и исполнительного производства (при условии, что это единственное жильё — прим. автора). Это предусмотрено ст. 446-й ГПК РФ.

   На единственное жильё взыскания не накладываются в любом случае. Но при ДКП гражданин продаёт квартиру и получает денежные средства — в этот момент суд может наложить арест или взыскание. При договоре мены жильё по сути не меняет своего юридического статуса «единственное жильё» — меняется только его вид, что законодательством не запрещается.

4. Когда есть риски резкого обесценения денег или трудности, связанные с хранением или переводом денежных средств. Договор мены почти идеальный вариант — вы обезопасите сделку от инфляционных и криминальных рисков.
5. Как вариант, можно использовать схему обмена при сделках с зарубежной недвижимостью и объектами на территории РФ. То есть, например, если была необходимость срочно покинуть пределы РФ, то потом, найдя через знакомых или риелторов подходящий вариант, можно поменять московскую квартиру на вполне приличный домик на берегу теплого Андаманского моря».

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Как обменять квартиру в ипотеке на другую

Обмен квартиры в ипотеке вполне возможен, но нужно соответствовать условиям банка-кредитора. Они у всех разные.

Для проведения такой сделки нужно соблюдение следующих пунктов:

1. Прошел определенный срок с момента подписания договора, а большая часть задолженности погашена. Так банки защищаются от убытков и быстрых перепродаж. Срок и лимит может быть прописан в кредитном договоре или в правилах банка по ипотеке.

2. Кредит оплачивается добросовестно и без просрочек. Для банка это сигнал к одобрению или неодобрению сделки по обмену.

3. Новая квартира находится в регионе, который обслуживает банк. В противном случае сделку могут не одобрить.

Что нужно сделать для обмена ипотечной квартиры:

1. Получить согласие от банка на обмен.

2. Подписать договор мены со встречной стороной. Теперь в залоге будет новая квартира.

В таком случае залог по старому кредитному договору перейдет на новый объект.

Необходимый пакет документов для оформления сделки обмена

Оформление сделки напоминает обычный процесс купли-продажи недвижимости. Нужно собрать пакет документов и составить договор.

Какие документы нужны:

В пакете документов должны быть:

1. Паспорта собственников.

2. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

3. Нотариально удостоверенное согласие супруга, если происходит обмен совместной собственности.

4. Заявление на регистрацию сделки в Росреестре.

5. Квитанция об оплате госпошлины.

6. Договор с указанием величины доплаты или с указанием, что мена происходит без доплаты.

7. Отчет об оценке для определения стоимости квартиры, если стороны решили оценить объекты с помощью специалиста.

Для ФНС сделка по обмену выглядит как две сделки по купле-продаже. Нужно будет заплатить НДФЛ, если не пройден пятилетний порог владения. Порог может быть и 3 года, если жилье единственное, получено в наследство от близкого родственника или было подарено.

Для обеспечения юридической защиты при обмене нужно, чтобы интересы каждой стороны представлял юрист или риелтор.

Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!

Преимущества и недостатки

Пожалуй, главным преимуществом является тот факт, что в случае обмена оба владельца останутся при жилплощади. В целом рисков меньше, если сравнивать мену и процедуру купли-продажи.

Однако, в этой процедуре существует несколько недостатков:

1. Нет полной уверенности в том, что дом использовался в целостности, чистоте и порядке. Не нужно заключать длинный договор с подробным списком критериев. Лучше всего заключить несколько мелких договоров о мене.
2. Если обмен прямой, то фактически у вас отсутствует право выбора. Однако может существовать и ряд альтернатив, если в вашем городе создана широкая база квартир, которые подлежат обмену.
3. Если вы работаете через посредников, то лучше всего следить за качеством их работы. Лучше подыскать талантливого риелтора, который будет качественно работать.
4. Сложно подобрать подходящий вариант. Чаще всего клиенты идут на уступки и соглашаются, с наиболее приемлемым заказом.
5. Обычно процесс мены занимает больше времени, чем договор купли-продажи.
6. Юридическое оформление более сложно.

Нужно отметить, что процедура обмена дома на квартиру все чаще начинает использоваться. По сути, это равноценный обмен, от сделки которого все остаются в выгоде.

Плюсы и минусы обмена квартир на частные дома

---

Что касается владельцев индивидуальных домов, меняющихся на квартиры, они имеют свои причины на переезд (близость к городу, культурным центрам, работе и т. д.). Существенные плюсы получают лица, переезжающие из квартиры в загородный дом, преимущества которых заключаются в следующем:

• быстрое получение желаемого результата без всякого риска;
• участвуя в сделке, невозможно остаться без недвижимости;
• правильное использование (при необходимости доплаты) имеющихся средств, которые не уменьшатся из-за инфляции, потому что будут вложены в недвижимость;
• уплата НДФЛ только с доплат (при наличии таковых);
• значительная экономия средств на оплату коммунальных услуг;
• отсутствие соседей, способных затопить, устроить пожар, шумный ремонт, причинить другие неудобства;
• приобретение более просторного жилья;
• возможность обустроить земельный участок по своему вкусу (построить баню, хозпостройки, создать ландшафтный дизайн и т.п.);
• постоянное нахождение на свежем воздухе у дома (особенно значимо для семей с детьми);
• возможность заводить домашних животных в любом количестве.

Различные варианты обмена жилплощади в Москве

При принятии решении об обмене жилплощади в Москве на пригород по различным причинам, необходимо учитывать некоторые особенности. Например, возможность подъехать к частному дому на личном автомобильном транспорте или же возможность добраться до Москвы на общественном, что также является немаловажным фактором, когда решите менять недвижимое имущество.

В современных коттеджных посёлках в пригороде Москвы есть все необходимое для комфортной жизни: магазины, садики, школы и так далее. Как правило, такие поселения оформляются в единое целое и выглядят весьма привлекательно, нежели некоторые районы в самой Москве.

Для совершения обмена, например, своей однокомнатной квартиры в Москве, вы можете выбрать интересующий вас дом недалеко от Москвы. Соответственно, если у вас квартира больших размеров в Москве или же другом городе, то это даёт явное преимущество в выборе жилого помещения.

Иногда жители Москвы принимают решение купить более дешёвую жилплощадь, чтобы на разницу в стоимости между квартирой в Москве и частным домом сделать себе необходимый ремонт. Это неким образом меняет их условия проживания. В том случае, если в настоящий момент вы не готовы полностью оплатить покупку жилого дома, то возможен вариант покупки земельного участка, на котором вы самостоятельно осуществите постройку коттеджа вашей мечты. При таком развитии ситуации, строительство может затянуться на какой-то период, что необходимо также принимать во внимание.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.

Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.

Преимущества и недостатки обмена

Решение обменять небольшую квартиру на дом обычно основано на желании получить большую жилую площадь в экологически чистом районе. Также обмен квартиры на дом в том или ином районе обусловлен следующими причинами

1. В доме можно разбить клумбы, разбить небольшой огород или даже построить вспомогательную постройку, например, беседку, гараж или баню.
2. Конечно, дом находится довольно далеко от соседей, а значит, права на частную жизнь соблюдаются в значительной степени.
3. Коммунальные услуги обходятся гораздо дешевле.

Однако соглашения об обмене домами могут иметь негативные последствия, о которых мало кто задумывается с самого начала. В частности:.

1. Ремонт квартиры включает в себя работы, выполненные только внутри дома, но дом должен поддерживаться снаружи. Не говоря уже о других внешних постройках. Это может значительно увеличить расходы семьи.
2. Каждая квартира изначально оснащена всеми коммуникациями, включая отопление. В домах есть печное отопление, к которому не всегда готовы городские жители.
3. Трудно найти дома со всеми стандартными удобствами. Поэтому в большинстве случаев квартиры переводятся на дополнительную плату, а все расходы на центральную канализацию и газ перекладываются на нового владельца. Повышенные расходы и часто понесенные затраты не равны.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договоры мены отличаются от договоров купли-продажи. Во-первых, при обмене недвижимости оба участника имеют статус продавца и покупателя одновременно. Однако это не единственное:.

1. Если в документе не указана стоимость каждого предмета, обмен признается равноценным. (Примечание — многие владельцы не попадают «в ловушку», считая это).
2. Дом переходит в собственность другого владельца только после выполнения всех пунктов договора, подписания закона и подписания регистрации права собственности на оба объекта в Ross Rest (таким образом закон «утверждает» владельца от мошеннической схемы — один покупатель уже получил недвижимость, а второй покупатель не имеет его).
3. Помимо подписания Закона об обмене, стороны также должны подписать еще один закон, подтверждающий исполнение рассмотрения, если другая сторона захочет передать имущество позже (статья 328 Гражданского кодекса РФ).
4. Согласно решению суда, сделка будет признана недействительной, если договор мены составлен неправильно или осуществлен обмен без согласия одного из собственников. Имущество должно быть возвращено предыдущему владельцу.
5. В случае неравноценного обмена (что очень часто происходит, когда принимается решение об обмене квартиры на дом), с полученной прибыли владелец жилья должен заплатить подоходный налог — 13%. В случае обмена равной стоимости налог не взимается.
6. Как уже упоминалось, при передаче права на частное жилье автоматически передается и право на землю. Здесь важно, чтобы владелец квартиры перед подписанием договора обмена проверил, не нарушил ли предыдущий владелец Закон о землепользовании (в зависимости от ее категории и назначения). В противном случае они рискуют потерять свои инвестиции и интригу.

Какими законами регламентируется?

При сделке мены первым контрагентом по Гражданскому кодексу является продавец квартиры с участком под ней и покупатель дома; вторым контрагентом — покупатель квартиры и продавец дома. под которым она расположена. Следовательно, данные правоотношения регулируются Гражданским кодексом и Положением о регистрации земли.

Впервые данный вид правоотношений был введен в Российской Федерации в 1993 году по указу президента Бориса Ельцина. Сегодня сделка регулируется статьей 31 Гражданского кодекса РФ; статья 567 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что правила статьи 31 Гражданского кодекса РФ, соответствующие существу мены, также применяются.

Учет сделок ведется в соответствии со статьями 164 и 131 ГК РФ. Порядок оплаты повышений — статья 568 Гражданского кодекса РФ. Обязательства оплачиваются в соответствии со статьей 333.33, раздел 27 Налогового кодекса РФ.

Налоги уплачиваются в соответствии со статьей 41 НК РФ, статьей 17.1 п. 217, письмом Минфина № 03-04-05/7-545 от 23 апреля 2012 года.

Обзор судебной практики содержится в письме Высшего Арбитражного Суда РФ № 69 от 24 сентября 2002 года.

Какие дома доступны владельцам квартир в случае обмена

Выбор домов зависит от финансовой состоятельности собственников квартир. Если они не располагают средствами для доплаты, то стоит сразу исключить вариант с домами в новых коттеджных посёлках. Новый дом, даже сопоставимый по стоимости с городским жильём (редкий случай), потребует дополнительных инвестиций, так как они сдаются в «сером» варианте (только голые стены, стяжка на полу). Такие дома проектируются с большими площадями (начиная с 200 м2), а квартиры редко строятся с подобными параметрами.
Стандартный вариант

– когда обмен квартир на индивидуальные дома производится с доплатой. При отсутствии средств возможно приобретение частного дома, построенного давно, с минимумом инфраструктуры рядом с ним. Хотя такое строение потребует вложений, если в нём отсутствуют некоторые коммуникационные системы. Эти моменты нужно учесть, приступая к обмену.

Права и обязанности сторон

При мене продавец недвижимости обязан передать ее; покупатель обязан принять.

Каждая сторона обязана:

1. Передать объекты:

— свободными от прав иных лиц;
— со всем оборудованием, документами;
— в указанном в договоре количестве;
— именно те, что указаны в соглашении;
— согласованного качества и комплектации;
— с ключами, остекленными окнами, входными дверями.

2. В разумный срок уведомить контрагента об обнаруженном нарушении условий договора.
3. Принять переданные объекты.
4. Оплатить поровну связанные со сделкой и ее регистрацией расходы.

Похожие записи:

• Ипотека с минимальным первоначальным взносом в банках Нижнего Новгорода
• Сколько можно ездить без регистрации после покупки машины с номерами
• Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.