Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Способы продления аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Как продлить аренду земельного участка: порядок действий
Порядок продления договора аренды земельного участка регламентирован законодательством и зависит от многих факторов. Например, от согласия и правового статуса участников договора. Если в пролонгации контракта задействованы физические лица, то арендодатель должен в письменной форме уведомить о намерении продлить соглашение в связи с истечением срока договора. Если стороной в договоре выступают юридические лица, государство или муниципалитет, процесс усложняется из-за их правового статуса.
Пролонгация аренды земельного участка начинается с письменного уведомления арендатором арендодателя о своем желании за 3 месяца до окончания срока сделки. В заявлении о продлении договора аренды земельного участка следует указать следующие данные:
- наименование юридического лица или муниципалитета, который предоставляет землю во временное пользование;
- ФИО и должность должностного лица, принимающего окончательное решение по пролонгации;
- ФИО, адрес и другие данные арендатора;
- просительная часть заявления, в которой следует выразить намерение на продление арендного соглашения;
- реквизиты ранее заключенного контракта;
- срок истечения действующего контракта;
- основания о преимущественном праве на продление договора;
- перечень документов, которые прилагаются к заявлению;
- дата заявления и подпись арендатора.
Как продлить аренду земли под ИЖС?
Продление договора аренды участка под ИЖС с администрацией возможно после проведения торгов или без аукциона. Пользователь надела может рассчитывать на второй вариант только тогда, когда участок был получен во временное владение аналогичным способом – без проведения публичного аукциона. В этом правиле есть одно исключение – торги не проводились, так как не было зарегистрировано заявок на аукцион, и участок был получен в аренду конкретным лицом по причине отсутствия конкуренции.
Своевременная подача заявления о пролонгации в администрацию – обязательное условие для возможного продления. Оно подается до момента истечения срока существующих арендных отношений. В этом случае у действующего пользователя сохраняется преимущественное право на приобретение земли, и договор аренды оформляется повторно.
Сложности, которые могут возникнуть или почему лучше обратиться к специалистам
Главная сложность возникает в виде неожиданного отказа в приобретении давно арендуемого земельного участка, ставшего для вас родным. Причинами отказа выступают ошибки, допущенные в представленных бумагах или недостоверные сведения, изложенные в них.
Предотвратить сложности можно осуществить путём привлечения опытных специалистов.
Обращение к ним позволит:
- Оперативно и своевременно собрать и оформить документы, обеспечившие надёжность перевода в индивидуальную собственность дорогого вам земельного участка
- Сэкономить время, деньги и нервы, затрачиваемые на соблюдение большого числа формальностей, без выполнения которых нет надежды на получение положительного решения
- Получить 100% гарантию положительного результата перехода арендуемого участка в собственность
Продление аренды земли под ИЖС в 2019
Осуществить мечту и возвести за городом личный жилой дом можно даже на арендованном у государства участке. Правда, земли должны быть определенной категории, чтобы на ней было разрешено строительство, и не важно, находится ли она в пределах городской черты или в сельском районе.
Государство выделяет земли под ИСЖ по договору аренды и физическим, и юридическим лицам, в большинстве случаев она передается во владение на основании заключаемого договора на определенный срок – 5; 49, или бессрочно.
Но как бы мы ни старались, вернуть вспять время невозможно, поэтому и походит установленный договором срок к окончанию.
Как же пользоваться землей, если действия договора окончено? А нужно договориться о его продлении, или пролонгации для дальнейшего законного использования под выделенные нужды.
Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:
- присутствует договор аренды;
- человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
- имущество находится в наследуемом пожизненном владении.
На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.
Для каких целей можно получить землю
Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях: для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества); собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке; под линейные объекты; в рамках действия охотхозяйственного соглашения.
Срок аренды зависит от назначения участка.
Например:
- если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет.
- в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
- срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.
- по общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
- собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Не всегда местные органы власти предоставляют арендуемую землю в собственность. На практике отказы случаются в следующих ситуациях:
- Участок находится в государственной собственности, но по документам отсутствует принадлежность к федеральному или муниципальному ведению;
- Отсутствуют основания для регистрации собственности;
- Не предусмотрен план генерального развития в поселении;
- Реальные границы участка не совпадают с границами соседних территорий;
- Участок имеет обременения;
- Земля переведена в резерв для государственных целей;
- Не совпадают сведения в документах.
Адвокат по продлению аренды в Екатеринбурге
Для эффективной защиты Ваших прав, лучшим решением будет воспользоваться профессиональной помощью адвоката. Так, при обращении в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры», мы буем готовы оказать Вам следующую юридическую помощь:
- юридическая консультация по вопросу продления аренды и иным ситуациям
- анализ рисков и перспектив разрешения дела в Вашу пользу
- составление претензии, которая позволит арендодателю определить все риски неправомерного отказа в пролонгации договора аренды
- процедура медиации, которая позволит прийти к выгодным для Вас и арендодателя условиям аренды земельного участка
- разработка взаимовыгодного договора аренды земельного участка
- представительство интересов арендарота или арендодателя земли в государственных органах
- составление искового заявления в судебные органы
- защита Ваших прав в судебном порядке о правах на земельный участок
- обжалование решения суда в вышестоящих инстанциях, вплоть до Верховного суда РФ
- помощь в возбуждении исполнительного производства и грамотная работа со службой судебных приставов
- иная юридическая помощь
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.
Аренда публичного земельного участка по новым правилам
Сотрудники администрации правы. На сегодняшний день вариантов заключить договор аренды публичного участка на новый срок у компании практически нет. Тем не менее в некоторых случаях это можно попробовать сделать.
Общий перечень исключений, когда земельный участок, находящийся в публичной собственности, может предоставляться без торгов, содержится в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако практически все случаи могут быть интересны только крупным инвесторам и застройщикам, готовым вкладываться не только в коммерчески интересные проекты, но и развивать социальную инфраструктуру. Это реализация масштабных инвестиционных проектов (подп. 2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), комплексное освоение территории (подп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), заключение договора о развитии застроенной территории (подп. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), заключение концессионного соглашения (подп. 23 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), предоставление участка резидентам особой экономической зоны (подп. 21, 22 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Примечательно, что даже соглашение о государственно-частном партнерстве не является основанием для предоставления частному партнеру земельного участка без торгов.
Продление договора аренды земли без торгов в 2022 году
Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора.
О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2022 году далее и пойдет речь. Возможно ли Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства.
Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским Кодексом РФ. На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок.
Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.
Продление аренды без проведения торгов
Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, продление срока договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторами федеральной или региональной земли возможно, если:
- участок выделен субъекту без проведения торговых процедур. Закрытый перечень таких случаев сформирован в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако эти положения не распространяют свое действие на ситуации, перечисленные в пп. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ (случаи, когда договорной документ был вынужденно оформлен с единственным участником аукционных процедур);
- земля предоставлена гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
При этом требуется, чтобы были соблюдены следующие условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
- Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
- У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
- Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
- На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.
Особенности продления договора аренды земельного участка в 2021 году
В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности. 14.
Чтобы прекратить действие арендного соглашения, инициатор должен подготовить комплект документов, подтверждающий права владения, пользования земельным участком, а также свидетельствующих о наличии достаточных оснований для его прекращения. Из судебной практики видно, что зачастую даже муниципальным органам доказать обоснованность своих исковых требований сложно.