Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру в Москве. Советы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.
Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.
Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:
- расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
- хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
- стоимость ниже цены нового жилья.
Обмен квартир – мероприятие, не всегда запланированное заранее. Причин для столь серьезных изменений может быть несколько и основными принято считать:
- Расторжение брака. При разводе, к примеру, 2-комнатной квартиры бывшим супругам становится мало. Уживаться на одной территории крайне сложно, поэтому целесообразно обменять недвижимость на жилье поменьше. Каждому из супругов в этой ситуации будет достаточно однокомнатной квартиры, но получить ее, по сути, можно будет только с доплатой.
- Наследство. В этом случае обмен квартир проводится по причине раздела имущества, когда площадь в кв. м достается пропорционально доле в наследстве.
- Обмен квартир (часто с доплатой) практикуется, когда родительская недвижимость становится тесной для детей.
Обмен квартиры на новостройку
Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная. В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные. Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.
Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.
Особенность обмена жилья с дополнительной оплатой вне зависимости от того, какие виды недвижимости задействованы, состоит в том, что помещение должно быть приватизировано одним или несколькими жильцами. От них требуется согласие на сделку, так как именно они являются собственниками.
Если же оно не приватизировано, вам придется собрать множество справок из муниципальных органов, которые суммарно могут вам разрешить или запретить проведение сделки.
Решение по данному вопросу зависит не только от вас, но от органа местного самоуправления.
Да и желающих приобретать не приватизированную недвижимость совсем не много. В этом случае вам придется серьезно уступить в цене, чтобы иметь возможность конкурировать с более выгодными вариантами.
Мена с доплатой – невероятно удобный способ поменять место жительства. Разобравшись с правовыми аспектами – для вас не будет сложности в реализации данной процедуры.
Основные виды альтернативных сделок:
- обмен квартир с доплатой (на квартиру большей площади),
- обмен на квартиру меньшей площади,
- обмен старой квартиры на новостройку,
- размен жилья (вместо большой квартиры – 2-3 объекта),
- объединение семьи (вместо 2-3 объектов – большая квартира).
Процедура обмена жилья зависит от вида альтернативной сделки и местонахождения продаваемых и покупаемых объектов. Часто в обмене заинтересованы люди, которые хотят переехать в другой район, город или регион.
Распространенные схемы обмена жилья при переезде:
- обмен на другой район столицы,
- обмен жилья в Подмосковье на Москву,
- московскую квартиру на жилье в Подмосковье,
- обмен квартир между городами Московской области,
- жильё в каком-то регионе на квартиру в столице,
- жильё в каком-то регионе на квартиру в Подмосковье.
Нужна помощь в обмене квартиры?
Обмен квартир в Москве и Подмосковье с помощью агентства «Капитал-Недвижимость» это быстро, удобно и выгодно. В вашем распоряжении База обмена квартир по Москве и Подмосковью и услуги профессиональных риэлторов по доступной цене, которые позволят вам значительно сократить время поиска подходящих вариантов для обмена и безопасно провести любую сделку по обмену квартиры в Москве или Подмосковье. В «Капитал-Недвижимость» вы получите надёжную помощь исключительно квалифицированных специалистов по недвижимости.
Обмен квартир в Москве — специфика сделки
С момента появления приватизации квартир и рынка недвижимости в нашей стране, т.е. уже более 20 лет — большинство обменов квартир проводятся через куплю-продажу. Если вы меняете своё единственное жильё, то это, в обязательном порядке одновременная сделка купли-продажи недвижимости. При обмене квартиры в Москве и Подмосковье, одновременно вы подпишите два договора — по одному вы продаёте свою квартиру, по другому, покупаете себе новую.
Скованные одной цепью
Основным недостатком альтернативной цепочки является ее ненадежность. Последствия при отказе от альтернативы всего лишь в несколько ходов могут быть катастрофическими. Из-за любого сбоя в цепи – «верхний хвост» передумал покупать или у кого-то из участников в середине недействительна какая-то справка — вся стройная конструкция может вмиг развалиться как карточный домик. И другие стороны процесса ни на что не смогут повлиять, от них уже ничего не будет зависеть.
Однако, клиенты на рынке недвижимости изначально и не подозревают о том, что простейшая па первый взгляд операция может перерасти в многоступенчатую сложно структурируемую, практически не поддающуюся управлению схему – планируя только лишь «просто продать» и одновременно купить, они в конечном счёте могут стать непосредственными участниками непролазного бурелома из пяти-десяти сделок. В подобного рода процедурах и пертурбациях психологическая составляющая выходит на передний план и у большинства соискателей на рынке вовсе нет сил себя превозмочь. Страх перед финансовыми обвалами и скачками цен заставляет собственников и приобретателей решать уравнение с неизвестными членами и преодолевать бег с препятствиями, а сопутствующий при этом моральный прессинг сковывает разум и движения. Таким вот образом, покупатели и продавцы и выстраиваются в шеренгу, длина которой порой достигает более 10 звеньев, а форма может принимать причудливую конфигурацию.
От каждого из звеньев цепи будет зависеть успех вашего мероприятия в целом!
Только поймите меня правильно. В данном контексте, я вовсе не пытаюсь кого-либо отговорить от намеченной цели. Мне как ответственному исполнителю крайне важно, чтобы потенциальные клиенты в полной мере осознавали, что при проведении операции по обмену вторичного жилья зачастую существуют определённые риски, связанные в первую очередь с потерей драгоценного времени.
Порядок обмена квартиры на квартиру
При равноценном обмене квартиры на квартиру участникам сделки необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:
- Запросить документы, подтверждающие права собственности владельцев (выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН).
- Стоит убедиться, что в помещениях никто не прописан, для этого необходимо сделать копии лицевых счетов.
- Понадобятся справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Следует предоставить кадастровые сведения о жилье, которые также содержатся в выписке из ЕГРН.
- Стороны должны письменно подтвердить то, что обмениваемые объекты являются подходящими для них по качеству и иным параметрам.
- В дальнейшем потребуется оформить договор, в котором указываются: паспортные данные участников сделки, стоимость и подробное описание квартир, сроки обмена собственностью.
- После сбора и направления документов в уполномоченный орган, например, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), производится регистрация перехода прав.
- По факту произведенного удостоверения правомочий стороны получают выписку из ЕГРН.
Дополнительно могут понадобиться: доверенность на представителя, если таковой имеется, свидетельство о расторжении или заключении брака, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на заключение сделки.
Если в квартире прописаны недееспособные или несовершеннолетние граждане, орган регистрации запросит разрешение на обмен от опеки и попечительства.
Столичный Центр Недвижимости — возможность обмена жилья на самых лучших условиях!
Почему вам выгоднее обратиться в нашу компанию?
- Мы уже почти 10 лет работаем на рынке недвижимости и хорошо ориентируемся во всех его нюансах, что позволяет нам оперативно находить лучшие варианты обмена и заключать выгодные для вас сделки.
- В нашей базе данных несколько сотен вариантов прямого обмена, а также около 50 тысяч квартир для обмена через куплю-продажу. Новейшее программное обеспечение, позволяет в онлайн режиме проводить анализ ситуации на рынке и оперативно находить оптимальный вариант обмена квартиры в каждом конкретном случае.
- Если вы решили поменять квартиру с доплатой, мы поможем вам решить вопрос с ипотекой на самых выгодных именно для вас условиях (наименьший ежемесячный платеж, минимальная процентная ставка и т.д.), так как сотрудничаем с несколькими надежными банками: Дельта Кредит, Сбербанк, МБанк, Росбанк, Связь Банк, Банк Жилищного Финансирования.
- Вы можете обратиться к нам не только по поводу прямого обмена жилья, но также, если планируете съезд, разъезд, обмен недвижимости в Москве на Подмосковье.
- Вы можете целиком переложить весь процесс на менеджера, который будет работать с вашей заявкой с момента ее подачи до долгожданного дня заключения сделки и получения ключей от нового жилья! И при этом, мы будем держать вас в курсе дел на протяжении всего процесса.