Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд объяснил, как толковать договоры с дольщиками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.
Законодательные основы
ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:
- Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
- Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
- Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
- Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.
Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация
36. При рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами — участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации ”О защите прав потребителей”.
В соответствии с договором уступки права требования между ЗАО «СтандартСтрой», ООО «Нико-Альянс» и К. по обязательствам, вытекающим из заключенного ранее между названными организациями договора участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме, застройщиком — ЗАО «СтандартСтрой» указанная квартира передана К. В период гарантийного срока в квартире выявлены недостатки, приведшие к ухудшению ее качества, в связи с чем К. на основании части 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обратился к ЗАО «СтандартСтрой» с заявлением об их устранении. ЗАО » СтандартСтрой» не признало наличие недостатков и отказалось их устранять.
Волжским городским судом Республики Марий Эл признаны обоснованными требования К. о взыскании с ЗАО «СтандартСтрой» расходов на устранение недостатков в квартире. Кроме того, суд взыскал с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по возмещению расходов на их устранение, рассчитав ее размер на основании пункта 1 статьи 31 и пункта 5 статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» с применением статьи 333 ГК РФ.
37. Обязанность по возмещению убытков в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, лежит на застройщике.
Истец Б. заключил договор об инвестировании строительства квартиры с жилищно-строительным кооперативом № 94, которым до этого, в свою очередь, был заключен договор подряда с ООО «ЮнионСтрой». В период после передачи ему квартиры Б. вступил в члены ЖСК № 94, квартира ко времени рассмотрения дела судом принадлежала Б. на праве собственности.
Б. обратился в суд с иском о возмещении убытков к названному кооперативу, ООО «ЮнионСтрой», указав, что в предоставленном кооперативом жилом помещении были обнаружены существенные недостатки, которые препятствуют нормальному проживанию, могут влиять на здоровье и безопасность проживающих, и просил возложить устранение технических и санитарных недостатков в жилом помещении на ЖСК № 94.
Решением Ленинского районного суда города Владивостока исковые требования удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда решение районного суда оставлено без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не нашла оснований для удовлетворения надзорной жалобы председателя ЖСК № 94 и отмены судебных постановлений, состоявшихся по данному делу.
Разрешая дело по существу, районный суд исходил из того, что в результате некачественного выполнения строительных работ в квартире истца возникли недостатки и обязанность по возмещению стоимости восстановительного ремонта в соответствии с договором об инвестировании строительства, заключенным между Б. и ЖСК № 94, лежит на ЖСК № 94.
Таким образом, суд правомерно возложил обязанность по возмещению стоимости восстановительного ремонта на ответчика — ЖСК № 94, как на сторону договора, исполнившую свои обязательства по договору ненадлежащим образом.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации был отклонен содержавшийся в надзорной жалобе председателя ЖСК № 94 довод о том, что ответчик является потребительским кооперативом, осуществляющим строительство только за счет паевых и инвестиционных взносов его членов и инвесторов по фактической стоимости квартир без извлечения прибыли, и взыскание убытков в пользу истца может быть произведено только за счет дополнительных паевых взносов членов ЖСК № 94, в том числе самого Б.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла во внимание, что обязанность по надлежащему исполнению добровольно принятых на себя обязательств не ставится законом в зависимость от организационно-правовой формы юридического лица — должника. Кроме того, договор об инвестировании строительства квартиры был заключен Б. до вступления в члены ЖСК № 94.
Наряду с этим, по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, также не может служить основанием к отмене состоявшихся судебных постановлений довод заявителя надзорной жалобы о том, что согласно договору строительного подряда, заключенному между ЖСК № 94 и ООО «ЮнионСтрой», обязанность устранения дефектов и недостатков выполненных работ возложена на названное ООО, как на генерального подрядчика жилого комплекса. ЖСК № 94 не лишен возможности обратиться в суд с иском к ООО «ЮнионСтрой» на основании указанного договора.
38. Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.
При заключении ДДУ застройщик знает только проектную площадь объекта недвижимости, которая после окончания строительства может уменьшиться или увеличиться. Это значит, что стоимость объекта недвижимости должна быть пересчитана. В связи с этим некоторые застройщики стремятся защитить свои интересы, устанавливая величину, при которой перерасчет не производится.
Так, в Апелляционном определении Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.04.2013 по делу № 33-704/2013 суд признал недействительными условие ДДУ, в соответствии с которым уменьшение фактической площади по отношению к проектной, не превышающее 7%, не является существенным изменением условий договора и не влечет обязанности застройщика возвратить деньги.
Арбитры указали, что подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации. Отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта. Соответственно, отказ застройщика вернуть деньги ущемляет права потребителя.
В другом деле ДДУ содержал условие о том, что, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной площади, застройщик обязан возвратить участнику разницу в течение двух месяцев после уточнения площади объекта долевого строительства.
Однако в силу п. 1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей требования гражданина об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления.
Следовательно, установленный в ДДУ двухмесячный срок возврата участнику излишне уплаченной суммы ущемляет права потребителя по сравнению со сроком, определенным п. 1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу № А79-9895/2015).
Некоторые застройщики включают в ДДУ дополнительные условия о перепланировке объекта недвижимости.
В частности, в ДДУ, ставшим предметом рассмотрения в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу № А43-21701/2015, было указано, что до момента регистрации прав собственности на квартиру запрещено выполнять работы, предполагающие перепланировку или переустройство квартиры. В противном случае застройщик не несет гарантийных обязательств в отношении всех ранее выполненных им работ.
Между тем ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве определено:
- обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;
- обязательства участника считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с ДДУ и подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта).
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником.
В связи с этим суд указал, что дальнейшие действия дольщика, в том числе по регистрации права собственности на квартиру, привлечению подрядных организаций в целях перепланировки или переустройства квартиры при наличии всех необходимых разрешительных документов, не могут регулироваться положениями прекращенного ДДУ.
ОВС: платим за чужие ошибки сообща
Общество взаимного страхования – этот вид гарантии исполнения обязательств перед дольщиками предполагал объединение застройщиков, которые, в случае необходимости покрывали обязательства застройщика-банкрота. Сегодня общество продолжает работу, однако законодатели хотят упразднить и его, поскольку новые поправки, которые вступают в силу в этом году, предполагают формирование государственного фонда, куда застройщики будут платить взносы.
Собственно, все идет к тому, что государство целенаправленно принимает все риски на свои плечи. Правда, делается это с целью переложить возможные проблемы на плечи самих же застройщиков, которые на законодательном уровне будут вынуждены платить по счетам банкротов. Впрочем, будущим дольщикам такой поворот событий только на руку, им все равно, как именно будет решаться проблема завершения строительства при ее возникновении.
Ответственность участника долевого строительства
Для дальнейших дискуссий остается актуальным вопрос о статусе гражданина — участника долевого строительства. Норма п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве приравнивает участников долевого строительства, заключающих договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к потребителям. Соответственно к отношениям, вытекающим из такого договора, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.
Участник долевого строительства, осознанно беря на себя определенные риски инвестиционно-строительного процесса, в итоге получает за это компенсацию в виде дохода. Доходность инвестиций в строительство жилой недвижимости составляет 15 — 25% годовых, а при росте цен на готовое жилье (например, в 2003 и 2004 гг.) может доходить до 60 — 80% годовых .
Основные обязанности застройщика:
- Застройщик обязан публиковать в СМИ и/или сети Интернет проектную декларацию на объект долевого строительства.
- При заключении первого ДДУ застройщик должен предоставить проектную декларацию в контролирующий орган и в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также хранить ее оригинал и вносить в нее изменения, предписанные законом.
- Застройщик обязан ознакомить любое обратившееся лицо с пакетом документов о себе. Это учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год деятельности. Точно также он должен предоставить документы и об объекте строительства (разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации, если она имеется, проектную документацию со всеми изменениями и документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок).
- Застройщик имеет право использовать денежные средства дольщиков только для строительства объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией.
- Построить данный объект недвижимости, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать его дольщикам.
- За месяц до срока передачи жилья направить заказным письмом/вручить лично под расписку дольщику уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект.
- Не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать это разрешение/или заверенную у нотариуса копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- При расторжении ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику его денежные средства и пеню в порядке, установленном ФЗ № 214.
- Обязательства застройщика считаются исполненными после того, как подписан акт приема-передачи объекта (или другого аналогичного документа).
- Застройщик имеет право заключать договоры участия в долевом строительстве и привлекать денежные средства после 14 дней с момента публикации проектной декларации в СМИ/сети Интернет и предоставлении ее в Росреестр.
- Если дольщик не выполняет свои обязательства, застройщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке.
- Если дольщик нарушил срок внесения платежа, застройщик вправе получить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
- Если дольщик без каких-либо оснований уклоняется от принятия объекта недвижимости в установленный срок или отказывается это делать, через два месяца застройщик вправе в одностороннем порядке составить акт передачи объекта.
- Если контролирующий орган направил застройщику предписание, последний может обратиться в арбитражный суд, чтобы тот признал предписание недействительным.
- Если застройщик сможет доказать, что недостатки, выявленные на объекте во время гарантийного срока, вызваны нормальным износом, неправильной эксплуатацией или ненадлежащим ремонтом, он не несет за них ответственность. Гарантийный срок для объекта – не менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав такого объекта; его гарантийный срок – не менее трех лет).
Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров. На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 г. Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) — все законно, а ответственности значительно меньше. В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.
Какая компенсация положена с застройщика за задержку срока строительства — ЮК «Хелп ДДУ»
Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой, целую армию обманутых дольщиков.
Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией. Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает меру ответственности застройщиков, предъявляя к ним все более жесткие требования.
В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка сдачи объекта строительства.
Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?
Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.
И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.
Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.
Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.
Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.
Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.
Порно: кто за, кто против
Все как всегда. Женщины определённых поколений категорически против порно. Это сопротивление может быть обосновано несколькими причинами.
В первом случае, начинаются истерики по поводу детей и интернета. Ну не хотят у нас родители нести ответственность за своих детей. За их детей ответственность должны почему-то нести все остальные. А значит: все запретить. И всех посадить.
Вторая (более прогрессивная) точка зрения, это феминистки. Внезапно. Сексуальная объективация женщин ими порицается, как может. Порно, в их системе счисления, это не только объективация. Но и угнетение, эксплуатация и много чего еще. Они мало чем отличаются от первого лагеря. Разве что пытаются бороться с этим в играх. И одновременно, пытаются бороться со следствием. Грубо говоря, пока один лагерь феминисток пытается закрыть грудь у игрового персонажа. Другие расхаживают с открытой грудью по Манхеттену. Ну и устраивают другие голые забастовки.
С мужским сообществом, все немного по-другому. Против всегда религиозные институты. Так как с их позиции, это страшный грех.
Против, некоторые околорелигиозные или традиционные, консервативные философские течения. Тут уже аргументация опирается на то, что порнография разлагает морально-нравственные устои общества.
Правовой статус дольщика
Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.
В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:
- договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
- обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
- прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.
Какая компенсация положена с застройщика за задержку срока строительства — ЮК «Хелп ДДУ»
Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой, целую армию обманутых дольщиков.
Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией. Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает меру ответственности застройщиков, предъявляя к ним все более жесткие требования.
В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка сдачи объекта строительства.
Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?
Ответственность застройщика за срыв сроков строительства
Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, которой являются обычные граждане. Поэтому и штрафы в строительстве для застройщиков, которые задерживают передачу объектов долевого строительства по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсации.
Неустойка за то, что застройщик не сдал дом вовремя, т. е. за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотрена непосредственно в законе (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки в случае, если дольщиком является гражданин). Если же просрочка застройщика повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика. При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске и удовлетворенных судом, расходы на услуги юриста и иные судебные издержки.
Что делать, если застройщик нарушил срок сдачи квартиры? Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.
Как вести себя потребителю в случае «навязывания» дополнительных услуг при заключении Договора участия в долевом строительстве с Застройщиком?
На практике часто встречается ситуация, когда гражданам при заключении Договора участия в долевом строительстве навязываются (Застройщиком, а чаще – лицами, выступающими в качестве агентов Застройщика) дополнительные услуги.
Например, в виде необходимости предварительно заключить с агентом Застройщика договор бронирования квартиры, либо навязывание услуг по государственной регистрации Договора долевого участия и оформлению права собственности. Отказ от подобного рода услуг часто влечет устный отказ от заключения основного Договора участия в долевом строительстве.
Между тем, подобные действия Застройщика и уполномоченных им лиц прямо противоречат положениям п.2 ст.16 ФЗ «О защите прав потребителей», где устанавливается запрет обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Гражданин, который был вынужден заключить навязанный ему договор подобного рода (бронирования квартиры, оказания услуг по государственной регистрации основного договора) вправе обратится в суд, чтобы вернуть оплату по навязанной услуге и взыскать проценты.
Для этого необходимо документально зафиксировать отказ Застройщика (обычно устный) от заключения Договора долевого участия при отказе потребителя от навязанных услуг, направив в адрес Застройщика (напрямую, минуя его агента) соответствующую претензию.
Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя
Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки).
Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.
Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки. Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными. Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.