Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности садовых некоммерческих товариществ: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закон ограничивает минимальное число членов товарищества — должно быть семь или более собственников. Причем все они должны быть владельцами земель или арендовать муниципальные земли пожизненно, иначе вступить в СНТ невозможно. Собрание членов СНТ принимает ключевые решения по всем вопросам. Правление и его председатель занимаются текущими делами, повседневным управлением товарищества. Избираются они собранием членов и действуют на основании устава СНТ. Председатель правления занимает свою должность не более пяти лет, но собрание членов может инициировать его смену досрочно. В СНТ также должен быть еще один орган — ревизионная комиссия.
Перевод ЗУ из одной группы в другую
Большую часть покупателей волнует, можно ли перевести приобретенный участок в другую категорию. Законодательство допускает такую процедуру и регулирует ее ФЗ № 172. Но сразу нужно учитывать, что официально изменить назначение ЗУ довольно сложно.
Чаще всего владельцев земли интересует, как перевести СНТ в ИЖС. Делается это только при соответствии надела ряду условий:
- близость к жилым городским районам и инженерным сетям;
- развитая инфраструктура, позволяющая домовладельцу комфортно проживать на своей территории;
- другие факторы, определяющиеся комиссией в индивидуальном порядке.
Даже выяснив, в чем отличие СНТ от ИЖС, будущие владельцы зачастую не могут сделать окончательный выбор. В этом случае стоит вспомнить о главной цели, из-за которой приобретается надел.
Если вы хотите поставить капитальный дом, настоящее семейное гнездо, предпочтителен участок под ИЖС. Он обойдется дороже, но после строительства стоимость вырастет, а проблемы с электроснабжением и дорогами будут заботой местной администрации.
Если вы мечтаете о копании в грядках и урожае – лучшим решением станет СНТ. Тот, кого не страшат сложности с регистрацией, может возвести добротный дом на фундаменте. Правда, такое решение не всегда себя оправдывает, ведь инфраструктурными вопросами придется заниматься (и оплачивать их) самому или с соседями.
Разница между ИЖС и СНТ
Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.
Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).
На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.
Плюсы СНТ:
- Плодородная земля для садоводства;
- Средняя, доступная стоимость.
Минусы СНТ:
- Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
- Узкие дороги;
- Небольшие мощности электросетей.
Нюансы покупки дома в садовом товариществе
Перед тем, как приобрести дом в товариществе, обязательно проверяйте все документы. Бывают случаи, когда собственник что-либо перестраивает или достраивает, а документально это не переоформляет. Проверьте, нет ли права собственности третьих лиц на недвижимость, для этого запросите у продавца выписку из ЕГРП. Так же проверьте право на собственность хозяина дома и убедитесь, что нет долгов по коммунальным услугам.
Еще один важный момент при покупке участка, когда отсутствует межевание. Обязательно проведите процедуру межевания с обозначением границ земельного участка и учтите, что эта процедура займет времени до двух месяцев.
Если же вы решили приобрести участок земли и решили возвести свой собственный дом, то придется оформлять разрешение на строительство дома в СНТ. Но если строение будет не выше трех этажей и дальше трех метров от границы соседней земли, то оформлять разрешение на строительство не требуется.
Сложности при оформлении
В процессе реализации дачной амнистии могут возникать определенные трудности. Связаны они прежде всего с оформлением документов. Большинство земельных участков выделялись людям достаточно давно.
Они могли предоставляться не только местными органами власти, но и товариществами, которые уже не функционируют. И таких случаях возникают трудности с получением документа о выделении участка. Человеку приходится искать необходимую информацию в архивах, в которых не всегда может быть необходимая информация.
Ещё одна документальная трудность, оформление плана. Необходимо определить границы территории. Если на протяжении многих лет люди не задумывались об этом, могут возникнуть трудности.
Можно столкнуться с ситуацией нарушения границы, например, сосед построил забор, задев часть территории заинтересованного лица.
Внимание! В процессе межевания участка, любые посторонние постройки нужно будет убрать с участка. Не всегда такой процесс происходит мирно. Не редки случаи возникновения судебных споров.
Финансовая составляющая также может доставить определенные проблемы. Оформить документы бесплатно нельзя. Но не всегда у заинтересованного лица имеется в наличии определенная сумма. Такой факт может затянуть процедуру на неопределенный срок.
Юридический статус СНТ
СНТ — это некоммерческая организация, то есть она не получает прибыль от своей деятельности. Её члены — владельцы садовых угодий, которые выращивают овощи, ягоды и фрукты для личных нужд. Земля общего назначения выделяется под нужды СНТ по решению действительных членов садового товарищества.
У СНТ есть устав. Он утверждается на общем собрании и содержит следующие основные моменты:
-
Порядок выборов председателя товарищества
-
График организации собраний, форма уведомления о них
-
Ответственность за нарушение правил, принятых членами СНТ, и другие нюансы
Устав не должен противоречить действующим законам. У СНТ полноправный статус юрлица — товарищество вправе заключать договоры, оплачивать подачу воды, электроэнергии, собирать членские взносы.
Если у собственника долг, то его сначала должны уведомить о наличии такой задолженности лично или заказным письмом. Если долг не будет погашен течение 30 дней, то председатель товарищества может обратиться в суд. Уведомлять о таком обращении должника необязательно.
С 2019 года взыскать долг с собственника стало проще — достаточно обратиться к мировому судье за судебным приказом. Такой приказ отправляется в банк, который в свою очередь списывает долг со счета должника.
Если дело доходит до суда (то есть долг не погашен за счет судебного приказа), то начинается стандартная процедура, как и с другими должниками — подключаются приставы и начинается исполнительное производство, может быть наложен арест на имущество и закрыт выезд заграницу.
Возможно также и отключение электричества или его ограничение (лампочка будет гореть, а вот холодильник уже не будет работать).
Бывают случаи реализации участка с торгов, но это самые крайние и редкие меры.
Плюсы и минусы СНТ Краснодара
В действительности СНТ – это поселки, состоящие из дачных участков, и сформированные собственниками на добровольных началах. В основном они расположены все вокруг города и в самом городе. Это по факту и есть город, только окраина. Там очень комфортно!) Самым древним участкам от силы лет 15-20))
Средняя их площадь всего около 4-6 соток
В последние годы многие собственники в целях экономии стали переезжать на территорию СНТ для постоянного проживания. За счастье купить хоть участок со стареньким домиком ил без него) У нас дачи очень востребованы.
В большинстве своем на участках построены дома среднего класса. А разбавляют их вид оставшиеся старые дачные строения и современные коттеджи. Загородные земли Краснодара очень разнообразны, каждый участок имеет свои геологические и инфраструктурные особенности.
Иногородние мало в этом понимают и нерадивые агенты по недвижимости и застройщики этим пользуются, пытаясь заработать лишние деньги.
Лишь немногие СНТ могут похвастаться проведенным газом. Если поиском дома занимаетесь самостоятельно, не поленитесь посетить поселок, обратиться к председателю, поговорить с жильцами, посмотреть на жизнь поселка в целом.
С целью продать участок за повышенную цену, риэлторы грешат тем, что рекламируют дома с газом, когда газ только планируют подводить к поселку.
Выбирая дом в таком товариществе, обязательно обратитесь к опытному юристу или знакомому риэлтору, которому можно доверять. Если важна прописка в таком доме, здесь появляются свои нюансы.
Отличия земель СНТ от других объединений
Земли ИЖС располагаются на территории населенных пунктов с инфраструктурой, поэтому ценятся выше на рынке недвижимости. Их приобретают для строительства жилья. В соответствии со статьей № 284 ГК РФ владелец должен начать возведение дома в течение 3 лет, иначе участок могут изъять. На садовой земле дом строить необязательно.
В некоторых случаях местные органы власти разрешают изменить назначение земли СНТ на ИЖС. Для этого необходимо:
- Подать заявление в муниципалитет с обоснованной просьбой отнести участок к землям ИЖС. К заявлению надо приложить правоустанавливающие и удостоверяющие личность документы.
- Дождаться решения органов власти и получить соответствующий акт.
- Зарегистрировать изменения в Росреестре, если получен положительный ответ.
ИЖС или СНТ: что лучше?
ИЖС и СНТ – это два типа участка, которые предназначены для различных целей. Если брать во внимание только возведение жилого объекта для дальнейшего постоянного проживания, то удобнее будет приобрести земли ИЖС. Но если приобретаемая территория будет обустраиваться для ведения сельского хозяйства, то стоит обратить внимание на категорию СНТ.
Кроме этого, владение участком, который зарегистрирован в товариществе, не запрещает возведение жилого объекта, но для этого потребуется соответствующее разрешение.
Застройки на землях ИЖС будут намного комфорте, чем СНТ по следующим причинам:
- Нет никаких дополнительных нюансов при регистрации в доме.
- Возведение дома с полного нуля не имеет никаких скрытых нюансов, нужно лишь следовать нормам строительства жилых объектов.
- Не требуется выплата членских взносов.
- Ремонт коммуникаций и дорог проводится каждым владельцами каждого участка независимо друг от друга, что освобождает от обязательного паевого взноса.
Порядок строительства на участке ИЖС определяется действующим законодательством. Дают ли ипотеку в ВТБ под ИЖС? Смотрите тут.
Коттедж или домик в садовом товариществе?
Что выбрать, садоводческое товарищество или коттеджный поселок? Перед тем, как ответить на этот вопрос, необходимо определиться, для каких целей приобретается недвижимость. Если планируется использование только в летнее время и есть заинтересованность сэкономить, вполне подойдет СНТ. Но, следует понимать, что в ваше отсутствие вряд ли кто-то будет охранять дом. Это важно учитывать, как и отсутствие централизованных коммуникаций.
Важно понимать такие особенности, и, если стеснения в средствах есть, предпочтительнее приобрести коттедж, который в любом случае будет более комфортным и обеспечит отличные условия для жизни в любое время года. Во всех современных поселках территории охраняются, что гарантирует безопасность имущества и отсутствие посягательств на него. Также рядом с вами будут жить приятные состоятельные соседи. Это немаловажно в любом случае. Все коттеджи оснащены качественными надежными современными коммуникациями, что сложно найти в СНТ. Обычная дача никогда не станет полноценным домом в любом случае.
Принимаем правильное решение
В статье мы подробно рассказали, чем отличается дачный поселок от коттеджного, а также особенности домов в деревне. Уверены, что эта информация оказалась для вас полезной и помогла принять правильное решение. Многолетний опыт работы в сфере сочинской недвижимости позволяет нам авторитетно заявлять, что коттеджные поселки обеспечивают максимальный уровень комфорта для жизни, они располагаются в отличных районах, имеют необходимую инфраструктуру.
Теперь вы сможете сами решить, коттеджный поселок или дом в деревне. Мы привели все особенности разных объектов недвижимости. Выбирайте наиболее привлекательный, а наша команда с удовольствием найдет и предложит разные варианты, поможет приобрести дом своей мечты для комфортной жизни в Сочи. Наша многолетняя практика и обширная база данных дают возможность в кратчайшие сроки предлагать лучшие варианты, которые в полной мере соответствуют интересам заказчиков.
Подводные камни при покупке участка в СНТ
Проверяйте документы — в них должны быть прописаны все нюансы.
Случаи, когда владелец «забыл» переоформить документы нередки (что-то достроил или изменил площадь помещения). Для нового владельца такая невнимательность обернется длительным переоформлением документов.
Помимо правоустанавливающих документов, важно проверить собственность на обременение. Попросите, чтобы продавец предоставил выписку из ЕГРП. Также следует спросить с продавца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Помимо этого, можно столкнуться с отсутствием межевания (после процедуры разграничения участков, получить меньший участок земли при том, что оплачивали большую площадь земли). Во избежание проблем, можно попросить продавца официально ограничить участок до продажи — данная процедура занимает около 2 месяцев.