Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Легко ли будет отмежевать землю после 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для проведения межевания требуется вызвать кадастрового инженера. После обмера участка с помощью спутникового оборудования будут установлены координаты поворотных точек. Соединив их линиями, инженер получит точные границы. Далее собственник оповещает владельцев смежных участков о проводимой процедуре и приглашает на собрание. В присутствии заинтересованных лиц кадастровый инженер показывает, как проходят границы и составляет акт согласования, который, если нет возражений, подписывает собственник с соседями. Далее составляется межевой план и направляется в Росреестр, где его регистрируют и вносят в сведения об участке информацию о том, что границы определены. В обязательном порядке указываются координаты.
Как проводится межевание земельного участка в 2023 году
Межевание потребуется не только при первичном определении границ. Прибегнуть к помощи кадастрового инженера придется и при разделе, объединении, перераспределении земельных участков, а также при желании выкупить часть земли у муниципалитета. Напротив, в том случае, если границы уже уточнялись, но межевые знаки по каким-либо причинам были утеряны, повторно проводить процедуру не придется. Кадастровый инженер уточнит в Росреестре координаты поворотных точек, с помощью спутникового оборудования определит их местоположение на участке и восстановит утраченные границы. Полный обзор изменений в правилах проведения межевания можно прочитать в этой статье.
Можно ли продать дачу без межевания
Продажа садового земельного участка без межевания возможна. Однако во время сделки собственник может столкнуться с такими трудностями:
- Уточнение границ участка с соседями — межевание нужно проводить в том случае, когда между собственниками смежных участков возникают разногласия. Ситуация усугубляется, если были нарушены отступы во время возведения построек или на соседнем ЗУ посажены деревья. Выгоднее решить конфликт мирным путем, избегая судебных разбирательств;
- Продавать садовый участок без межевания сложно, поскольку покупатель понимает, что неустановленные границы — это повод для беспокойства. Потенциальный новый собственник выбирает, как правило, участки с определенными границами и полным перечнем кадастровых документов. Покупатель не хочет самостоятельно оплачивать услуги кадастрового инженера, который вправе провести межевание;
- Если вы планируете объединить два и более земельных участков в один, межевание необходимо делать;
- Чтобы законно оформить прирезку лишних соток, также нужно устанавливать границы участка, а для этого проводится межевание.
На данный момент дачники могут продать свои участки по упрощенной схеме без межевания, сэкономив при этом деньги и время. Оформление прав собственности на дачу можно провести в упрощенном порядке согласно закону о дачной амнистии, действие которого продлено до 2026 года. Для продажи садового земельного участка без определенных границ нужно подготовить и получить в уполномоченных инстанциях следующий список документов:
- Гражданский паспорт;
- Постановление уполномоченной госорганизации о решении выделения земельного участка;
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — справка содержит описание характеристик участка или ОКС (адрес, площадь, кадастровый номер и стоимость, имя собственника и количество правообладателей, информация об обременениях) и представляет собой правоподтверждающий документ;
- Проект межевания;
- Договор купли-продажи;
- Заявление (форму устанавливает госрегистратор);
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Как продать участок СНТ без межевания
Продажа земельного участка, расположенного в СНТ, относительно которого не проводилось межевание, вполне допустима. Во многих случаях такие участки удалось получить владельцам в бессрочное безвозмездное пользование еще во время Советского Союза. Поэтому они не стоят на кадастровом госучете, не прошли процедуру оформления права собственности, следовательно официальным владельцем является садовое некоммерческое товарищество.
Чтобы продать земельный участок СНТ без межевания, нужно:
- Предоставить в Росреестр копию решения местной администрации о передаче участка в пользование владельца (оригинал имеется на руках у продавца);
- Получить от госрегистраторы выписку ЕГРН с базовыми характеристиками земельного участка.
Можно ли продать дачу без межевания
Продать свой садовый земельный участок без межевания возможно. Однако перед началом процесса стоит изучить несколько моментов:
- Согласование места расположения границ участка с соседями — если вы не хотите столкнуться с пограничными спорами, лучше сразу провести межевание и зафиксировать поворотные точки в Акте согласования. Если на спорной территории расположены постройки или зеленые насаждения, продать участок будет довольно проблематично;
- Трудно найти покупателя на участок без установленных границ — покупатель в большинстве случаев отдает предпочтение наделу, прошедшему межевание. Это позволяет оградить его от смежных конфликтов и оспаривания прав на надел в суде;
- Если вы планируете объединить в один надел несколько территориальных единиц, межевать обязательно;
- По закону каждый землевладелец может прирезать к своей территории 10% от общей площади. Но для расширения владений понадобятся услуги кадастрового инженера, который проведет межевание.
Как соотносятся кадастровый план и межевание
Новшества в законодательстве затронули тех, кто обладает правомочиями собственности на земельные наделы. Кроме того, это относится к тем, кто самовольным образом захватил участок или ведет строительного типа работы, не имея на это соответствующего разрешения. Законодатель указывает на то, что не допускается совершать сделки с недвижимыми предметами, если они не прошли процесс регистрации.
Несмотря на то, что в общем законодательные положения ужесточились, есть в этом процессе и положительные моменты. В том числе, теперь получится провести регистрацию участка вне зависимости от места нахождения гражданина. К примеру, если земля расположена в Якутске, то регистрация может проводиться в столице страны. Кроме того, стал короче срок получения выписки, сделанной из ЕГРН, он равняется 3 дням, в то время, как ранее составлял 5 дней.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Разъяснения Росреестра
Согласно разъяснениям Росреестра, собственник ЗУ обязан оповестить заинтересованное в покупке лицо об отсутствии кадастрового паспорта и межевания для своего объекта. После этого, для отчуждения участка без межевания, выполняются следующие шаги через МФЦ по упрощённой схеме:
- Предварительные договорённости между участниками будущей сделки.
- Оформления и подписание договора купли-продажи, переуступки прав или дарения, с выполнением всех условий, обязательств со стороны продавца и покупателя.
- Регистрация подписанного всеми сторонами договора в МФЦ.
- Оплата требуемой государственной пошлины.
- Оформление правоустанавливающей документации.
- Передача полного пакета документов в МФЦ.
- Написание заявления на проведение процедуры регистрации в отношении нового собственника.
Собственнику ЗУ следует учесть, что рыночная оценочная стоимость его недвижимости при отсутствии соответствующих документов, касторового паспорта, будет существенно ниже, чем земли, оформленной в соответствии с законом, в отношении которой не предполагаются юридические последствия или судебные споры с соседями или другими третьими лицами.
Сложности при продаже участка без межевания
- Споры с соседями.
- Понижение оценочной стоимости участка.
- Частичное нарушение законодательства, которое обязывает проводить сделки с наличием у собственника кадастрового паспорта.
- Невозможность вычленения доли ЗУ с её последующим отчуждением в пользу одного из собственников.
- Сложность с оформлением наследства, договора дарения, безвозмездной переуступки прав собственности.
- Некорректная площадь земельного участка.
- Риск нарушения СЗЗ или наличия обременений, которые могут быть наложены после постройки капитальных сооружений.
- Недостаточная доказательная база для оспаривания прав собственника в суде.
Исключительные случаи
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Если земля пребывает в совместной собственности, то каждый из субъектов владеет частью. Выделение, межевание отдельных долей не требуется. Регистрируется, присваивается кадастровый номер объекту в целом. К примеру, в общей собственности находится ЗУ с садом.
Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.
Ошибки межевания и смена собственника
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Порядок продажи участка без установления границ
Сегодня часто продают землю, которая используется для садоводства. Она, за редким исключением, не стоит на кадастровом учете и формально не входит в собственность садовода. Поэтому прежде, чем выставить её на продажу, нужно оформить, как свою собственность.
Существующая упрощенная схема оформления дачных угодий предполагает выполнение следующих действий:
- Обратиться в кадастровую палату и представить выписку из постановления муниципалитета о предоставлении земли.
- В Росреестре заказать кадастровый паспорт. Он содержит основные параметры территории, включая:
- Площадь;
- Цена;
- Разрешенный вид использования;
- Номер в кадастре;
- Адрес места расположения;
- Отметку об отсутствии пределов участка.
- Готовится предварительное соглашение и выплачивается Задаток.
- Заключается основной договор. Он должен содержать существенные условия сделки и удостоверяться у нотариуса либо без его удостоверения. Перед проставлением подписей осуществляется проверка необходимой документации.
- Производится окончательный расчет. Чаще всего это происходит в банке.
- Регистрация договора. Для этого необходимо обратиться в соответствующее подразделение Росреестра и предоставить следующие бумаги:
- Договор о продаже участка;
- Заявление сторон. Заполняется в службе;
- Правоустанавливающая документация; ;
- Нотариально удостоверенные согласия супругов участников процедуры;
- Платежная квитанция об уплате госпошлины.
Как продать немежеванный участок
В упрощенном виде сделку купли-продажи можно представить в виде нескольких этапов. Так как каждый случай индивидуален, мы рекомендуем сначала обратиться к юристу. Это поможет избежать возможных проблем.
- Покупатель и продавец заключают договор. В нем должны быть указаны адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель и вид ее разрешенного использования. Важным пунктом является цена, порядок расчетов, порядок передачи недвижимости. Например, фактическую передачу можно оформить в виде акте или указать в договоре пункт, что он одновременно будет считаться и актом приема-передачи. Договор заключают в трех экземплярах, один из которых передается в Росреестр.
- Подача документов в Росреестр. Пакет документов, необходимых для перехода прав собственности на землю, определен в ФЗ No218. Продавец заполняет заявление о переходе прав собственности, к которому прилагается договор, согласие заинтересованных сторон (например, супруга), правоустанавливающие документы. В некоторых случаях могут потребоваться и иные документы. Исключения из общих правил также регламентируются законом. Все документы нужно подавать через МФЦ. Вы получите на руки расписку о приеме документов и дату повторного обращения, когда вам выдадут выписку. Срок перерегистрации прав собственности составляет 7 рабочих дней, при подаче документов через МФЦ к нему добавляется еще примерно 2-3 дня.
- В указанную дату вы приходите в МФЦ и получаете выписку из ЕГРН. Если специалисты Росреестра обнаружат ошибки в документах, в переходе прав собственности будет отказано. Отсутствие межевания является одной из таких ошибок. Обратиться в Росреестр повторно вы сможете после того, как будет подготовлено межевое дело.
Как видим, несмотря на то, что отсутствие межевания в большинстве случаев не является препятствием для использования земли, в полной мере вы не сможете воспользоваться своими правами собственника до тех пор, пока не будет проведено межевание.
Постановка на кадастровый учёт является обязательным условием для проведения каких-либо сделок, но сделать это можно и без геодезических работ.
Сделки подобного рода доступны как для физических, так и для юридических лиц, если соблюдены определённые условия.
В первую очередь это касается общей договорённости и чёткого понимания, для каких целей используется земля.
Собственник — частное или юридическое лицо — может продать свой надел на общих основаниях, если имеется официальное свидетельство о подтверждении права собственности либо выписка ЕГРН при его отсутствии. Для этого необязательно проводить разграничение земли.
Покупатель в свою очередь также без ограничений может купить землю, если осведомлён о дальнейших рисках и ограничениях и согласен на них.
Шаг 3. Определяем стоимость межевания земельного участка
Оплатить работы кадастрового инженера можно заранее полностью либо частично внести предоплату до работ. Все это нужно решить на берегу, как только вы определите стоимость межевания земельного участка.
По словам кадастрового инженера, Ирина Гайсиной, цена межевания земельного участка будет зависеть от нескольких моментов: размера, места расположения и сложности работ.
«Когда мы проводим съемку на пустом участке – это одно дело. Другое дело, если он с застройкой какой-то, где очень много строений приходится обходить. Стоимость межевания будет разной», – рассказывает Ирина. «Или, например, у вас есть участок в два гектара, и вы его хотите разделить на 50 маленьких. Конечно, стоимость межевания здесь будет больше, чем цена, например, за разделение участка в 15 соток пополам».
Кроме того, по словам Ирины Гайсиной, стоимость межевания земельного участка во многом зависит от региона, в котором он находится. Например, для Москвы и Московской области стоимость варьируется от 10 до 30 тысяч рублей. В северной столице межевание стоит от 7 до 15 тысяч рублей. В других частях России цена этой процедуры может оценивать от 5 тысяч рублей и выше.
Разъяснения Росреестра
Статья 72 закона №218-ФЗ гласит: регистрация права собственности, совершенная по правилам законодательства, действующего ранее, считается действительной и пересмотру не подлежит. В ст. 26 этого же закона перечислены основания, по которым Росреестр может приостановить регистрацию. Отсутствие межевания в этот список не входит.
Но для владельца и его наследников отсутствие межевания – это отложенные на будущее проблемы: могут возникнуть споры с соседями, не исключен самовольный захват территории третьими лицами. Подобные разногласия улаживают через суд, который принимает решение на основании приложенных к иску документов. Если в справке от Росреестра будет сказано, что границы участка не определены, принять сторону истца правосудию будет сложно. Веским доказательством его правоты послужит межевой план.
Что касается новых представлений, то здесь заинтересованному лицу придется провести межевание в обязательном порядке. Без этого землеустроительного документа новые участки поставить на кадастровый учет не представляется возможным.
Работы по идентификации границ земельного участка выполняет аттестованный кадастровый инженер либо компания, имеющая в штате такого специалиста.
Межевание земельного участка после 1 января 2020 года
В новом году вступает в силу принятый еще летом 2020 года закон для дачников и садоводов. “Дачная революция” кардинально меняет многие стороны жизни садоводческих товариществ, о чем говорилось и писалось очень много. Одна из тем, по поводу которой переживают садоводы — можно ли будет пройти процедуру межевания после вступления в силу нового закона и обязательно ли это.
Во-первых, пройденное межевание ускорить процесс продажи, дарения или передачи по наследству вашей земли. Во-вторых, зарегистрированные в Росреестре границы вашего участка — это гарантия от проблем с соседями или органами публичной власти, которые в теории могут претендовать на часть вашей земли, считая ее своей. А такие соседские войны, к сожалению, происходят довольно часто.
Определенный ажиотаж вокруг темы межевания дачных и садовых участков в России раздут искусственно силами кадастровых инженеров. Для многочисленных коммерческих фирм, которые предоставляют такие услуги, в последние пару лет наступила золотая пора, когда можно заработать огромные деньги.
К тому же, для процедуры межевания нужны не только деньги. К примеру, процедура определения границ участка должна быть в присутствии соседей, землеустроителя, комиссии. Если соседи не будут согласны с границами, то процедура межевания обнулится, а деньги, заплаченные за это, останутся в государстве.
Наследникам, которые будут регистрировать свое право на земельный участок после 1 января 2020 года. В настоящее время для вступления в права наследования и последующей регистрации права собственности на садовые участки не требуется проведение межевания. Так же как и при продаже — достаточно наличия кадастрового паспорта земельного участка.
Если никаких сделок с участком не собираются проводить, то обязательно ли межевание? Если собственник земельного участка не собирается в ближайшее время заключать никаких сделок, то обязательства проводить межевание у него нет. Однако если возникнет необходимость продать, передать по наследству, подарить такой участок, то сделать это с неотмежёванным участком будет невозможно. Также не исключено, что могут возникнуть споры с соседями по границам.
Если все документы в порядке, то при предъявлении их в Росреестре не должно возникнуть никаких проблем.