Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- иметь гражданство РФ;
- быть старше 21 года;
- быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
- иметь безукоризненную кредитную историю;
- работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
- процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
- период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
- сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства
В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.
Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.
Плюсы покупки квартиры по переуступке
Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.
Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.
Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.
-
Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;
-
Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;
-
Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;
-
Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.
Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.
Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.
Возможные риски:
-
двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);
-
появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;
-
банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?
Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.
Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.
Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?
Советы для покупателя, на что обратить внимание
- Перед покупкой необходимо изучить историю компании-застройщика. Приобретать жилье стоит у проверенных компаний, работающих не первый год.
- Стоит обратить внимание на строительство выбранного объекта, были ли заморозки, какие сроки строительства, укладывается ли в них застройщик.
- Передача денег должна осуществляться только после государственной регистрации договора долевого участия.
- Необходимо изучить проектную декларацию, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю.
- Внимательное ознакомление с договором, в котором должны быть исчерпывающе описаны права и обязанности сторон. Лучше всего проконсультироваться со специалистом.
- Передачу денег стоит осуществлять через открытие аккредитивов в банке, что исключает возможность каких-либо махинаций со средствами.
Договор переуступки (цессия)
Продать квартиру в недостроенном доме можно. Цена такого жилья намного ниже рыночных. Этот процесс называется переуступкой ДДУ Цессию могут заключить:
- дольщик, который по своим причинам не хочет участвовать в долевом строительстве (передумал, нашел планировку лучше, переезжает в другой город и т. п.);
- инвестор, который купил часть квартир в начале стройки, а в конце перепродает их, чтобы заработать;
- обманутые дольщики, которые после банкротства застройщика, при замороженных стройках, хотят вернуть свои деньги. Этот случай самый опасный для ваших денег, тем более, если вы взяли ипотеку. Проверять нужно не только вышеперечисленные лица, но и изучить ситуацию. Возможно, стройку продолжит другой застройщик.
Дольщик переоформляет договор на покупателя и получает за это деньги. Покупатель получает право на строящуюся квартиру и обязательства по ДДУ.
Процедура оформления ипотеки
При долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрено поэтапное соблюдение следующих шагов:
Шаг 1 – Подготовка и сбор всех нужных бумаг.
Шаг 2 – Выбор застройщика и подписание ДДУ после проведения переговоров по его условиям.
Шаг 3 – Важно зарегистрировать договор в Росреестре.
Шаг 4 – Проведение оплаты согласно одному из вариантов расчетов: самостоятельно либо через банк ипотечными средствами.
Шаг 5 – По факту завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию стороны подписывают акт приема-передачи квартиры.
Шаг 6 – В завершении процедуры новоиспеченный хозяин регистрирует право собственности на жилье и занимается получением прочих документов.
Выбрав предпочитаемый банк, заёмщику предстоит написать заявление на рассмотрение ипотечного кредита. Заявку на ипотеку можно подать еще до момента окончательного выбора недвижимости. Получив одобрение, оно будет действительно в течение девяносто дней. Если заявитель передумал оформлять ипотечный кредит, отказ не повлечёт никаких санкций и не испортит кредитную историю.
Заявка на ипотеку может быть подана без личного обращения в банк, а с помощью сети интернет. Для оформления заявки гражданину потребуются следующие документы:
- Паспортные сведения кредитополучателя;
- ИНН;
- СНИЛС;
- Предоставить справку о среднемесячном доходе:
- Для физ. лиц – справка по форме 2-НДФЛ;
- Для юр. лиц – предоставить налоговую декларацию за последний отчётный период;
- Гражданам пенсионного возраста – получить выписку со счёта в банке о сумме пенсионных начислений;
- Ксерокопия трудовой книжки, для военнослужащих – ксерокопия контрактного договора;
- Справка по форме 3-НДФЛ (при наличии дополнительного дохода);
- Предоставить разрешение и согласие от ООиП (когда ипотека оформляется с участием семейного капитала);
- Если ипотечный кредит предоставляется с государственной поддержкой, нужно будет предоставить свидетельство о рождении на каждого ребёнка;
- При участии в выдаче кредита созаёмщика либо поручителя, нужно предоставить их документы, удостоверяющие личности и справки о доходах.
В среднем, рассмотрение заявки банком занимает от одного до трёх суток.
Проведение оценки недвижимости
Чтобы оформить ипотечный кредит, потребуется произвести независимую оценку приобретаемого объекта. Кредитополучатель должен предоставить в банк отчёт оценки квартиры, где специалист удостоверит запрашиваемые в заём денежные средства необходимые для покупки. Проводить оценку входит в обязанности независимого оценщика, у которого должен иметься, допуск СРО, позволяющий заниматься соответствующей деятельностью.
Чтобы сделать оценку объекта недвижимости, гражданин должен предъявить оценщику документ, удостоверяющий его личность, технический паспорт на объект, кадастровый план и правоустанавливающие документы на жилплощадь. Если помещение находится в новостройке, потребуется предъявить ДДУ. Покупая квартиру в доме, построенном до 1979 года, потребуется предъявить справку, что объект не входит в перечень объектов, попадающих под снос либо реконструкцию.
В оценочном отчёте указываются следующие пункты:
- Месторасположение объекта и ближайшая инфраструктура;
- Период эксплуатации объекта;
- Какая степень износа строения, где расположена квартира;
- Имеется или нет перепланировка помещения;
- Сколько квадратных метров;
- В каком состоянии коммуникационные системы;
- Нет или есть ремонт, если есть, то в каком он состоянии;
- Среднерыночная стоимость подобных объектов;
- Окончательная оценочная стоимость недвижимости.
Пройти регистрацию недвижимости
Последним этапом соглашения считается оформление права собственности на квартиру:
- Кредитополучатель и продавец ставят подписи в акте приёма-передачи объекта;
- Право владения жильём проходит процедуру регистрации в МФЦ;
- Новому владельцу предоставляется выписка из ЕГРН.
В МФЦ новому владельцу потребуется предъявить следующую документацию:
- Письменное заявление от продавца и кредитополучателя;
- Договор на предоставление ипотечного кредита;
- Соглашение купли-продажи квартиры;
- Документы, удостоверяющие личность заёмщика и продавца;
- Чек об оплате госпошлины.
Какие обязанности и права имеют стороны
Многоквартирный дом, готовый к эксплуатации, должен сдаваться застройщиком в четко принятие сроки по соглашению.
Передается жилплощадь на основании документа – акта приема-передачи, его заверяет и дольщик, и застройщик.
Дольщик обязуется принять жилое строения в соответствии с условиями договора.
Кроме того, он располагает правом расторгнуть документ при условии, что застройщик не выполнит взятые обязательства.
Согласно положениям соглашения обязательства застройщика определяются как выполненные с момента заключения сторонами акта приема-передачи или любого иного документа, предустановленного договором.
Такое положение предполагается нормами ст. №12 ФЗ «Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий и прочих недвижимых объектов, а также о внесении поправок в определенные российские нормативно-правовые документы».
В соглашении ДУ предполагаются такие обязанности:
| Обязанность дольщика | в полном объеме уплатить всю стоимость квартиры, а также принять ее в соответствии с актом приема-передачи; |
| Обязанность застройщика | в предусмотренный по договору срок построить дом, вовремя сдать в эксплуатацию, а также выполнить передачу жилой недвижимости, размещенной в нем, каждому дольщику согласно праву собственности. |
Процедуры, нацеленные на проверку безопасности
Соглашение на участие в паевом строительстве необходимо официально зарегистрировать в государственных структурах.
Кроме того, законодатель обязал застройщиков оформлять страховку на такого рода объекты в банковском учреждении либо в страховых организациях.
При этом покупаемая по соглашению ДУ квартира является предметом залога.
Должна быть застрахована гражданская ответственность застройщика, а также жилплощадь, которую приобретают у него.
Постановка на учет в государственной структуре регистрации может выполняться в случае предъявления страхового полиса.
В обособленных ситуациях взамен полиса застройщик вправе предъявить банковское поручительство.
Перечисление страховой компенсации реализуется при обстоятельствах, закрепленных в положениях нормативно-правовых документов.
Среди них выделяют:
| Появление потребности в реализации дополнительных выплат | за приобретенную недвижимость поверх стоимости, закрепленной соглашением; |
| Невыполнение процедуры регистрации | права собственности на приобретаемую жилплощадь; |
| Банкротство застройщика | а также разрушение объекта строительства; |
| Не соблюдение срока сдачи жилого строения как минимум на полгода – год | неоднократная перепродажа одного и того же объекта разным дольщикам. |